3、項目水平價格調(diào)整系數(shù)
(1)項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)
區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、|考試大|過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。
(2)戶型價格調(diào)整系數(shù)
戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風如何，是否有暗房，是否有恰當?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。
(3)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)
單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費習慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。
表6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表
(4)景觀價格調(diào)整系數(shù)
景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。
綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、|考試大|單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)。
然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價格。
五、各單元價格的微調(diào)
上述各單元的初步價格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調(diào)整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。我們可以用以下方法進行微調(diào)。
1、當調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低|考試大|，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。
2、當調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。
(1)項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)
區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、|考試大|過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。
(2)戶型價格調(diào)整系數(shù)
戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風如何，是否有暗房，是否有恰當?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。
(3)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)
單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費習慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。
表6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表
(4)景觀價格調(diào)整系數(shù)
景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。
綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、|考試大|單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)。
然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價格。
五、各單元價格的微調(diào)
上述各單元的初步價格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調(diào)整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。我們可以用以下方法進行微調(diào)。
1、當調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低|考試大|，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。
2、當調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。