四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)
上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。|考試大|所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。
1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)
項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。
表4 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表
注：其中m、k一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15%。
2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)
項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、|考試大|樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表5。
表5 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表[5]
注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之值，一般取10%～15%。
②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。
根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)×（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))×（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。
上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。|考試大|所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。
1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)
項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。
表4 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表
注：其中m、k一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15%。
2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)
項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、|考試大|樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表5。
表5 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表[5]
注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之值，一般取10%～15%。
②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。
根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)×（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))×（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。