二、港臺地區(qū)及國外土地權利制度的主要內(nèi)容
l.香港
回歸前，香港是英國殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有;而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權仍歸中國。但通常說，香港的全部土地屬香港政府所有，統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國在對香港恢復行使主權后，雖然實行“一國兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護私有財產(chǎn)權，但在 《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國家所有。
香港的土地使用制度非常發(fā)達，主要是實行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出讓土地所有權，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售，承讓人得享有租約所載的權益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時很大程度上借鑒了香港的這種制度。
香港的土地租用可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，批租的方式有，公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對于公用事業(yè)、學校、醫(yī)院、慈善機構、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對于不營利的公益用地，只收取象征性的地價，不受市場行情的左右。對于那些經(jīng)濟效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請免交地價或低于市價的官方優(yōu)惠價供地。至于香港政府機關用地則完全是無償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴格的，所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。
香港的土地制度也是與其自身特點相關的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節(jié)約使用土地。
2.臺灣
(1)所有權制度。臺灣現(xiàn)行的地權制度是以“平均地權”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”?！啊瓝Q言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有。富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。
市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。
富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有，而由中央政府管理之”。
(2)地權限制。
①禁止私有的土地，臺灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。
②礦產(chǎn)不得私有。
③限制私有土地面積額。對于超限的土地，臺灣土地法規(guī)定，由縣市政府規(guī)定辦法，限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者，縣市政府得依法征收。
④對私有土地所有權轉移作限制。
⑤禁止土地細分。
⑥對外國人取得的土地權利作了限制和規(guī)定。
3.國外地權制度
前蘇聯(lián)和東歐
①土地所有制。葡蘇聯(lián)和蒙古的所有土地都屬于國家所有。前蘇聯(lián)在十月社會主義革命一勝利就廢除了土地私有制。根據(jù)1917年11月8日由列寧簽署的土地法令，前蘇聯(lián)的全部土地都屬于國家所有，即全民所有。
第二次世界大戰(zhàn)后，原東歐一些國家，在革命勝利后進行了土地改革，但沒有完全廢除土地私有制。其土地所有制形式有這樣幾種：1)土地國家所有制;2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社土地所有制和其他合作社的社會團體的土地所有制;3)農(nóng)民土地私有制。
前蘇聯(lián)、東歐在1990年初經(jīng)歷了巨大的社會變動之后。其土地制度亦隨之發(fā)生了變化。
②土地使用制。前蘇聯(lián)的土地全部屬于國家所有。把土地完全排除在民事流轉之外，嚴禁買賣、出租。在前蘇聯(lián)，任何組織或個人要使用土地。均遵循嚴格的土地使用程序向國家申請，國家則土地劃撥給使用者無償無限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行處置，必須交給國家重新安排使用。前蘇聯(lián)《土地立法綱要》第五十條規(guī)定，買賣、抵押、遺贈、贈予、租賃和任意交換地以及其他公開或隱蔽的形式侵犯土地國家所有權的行為都無效。另外，該綱要第十條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地國家所有權的行為。
至于原東歐一些國家，由于土地不專為國家所有，因此沒有把土地排除在民事流轉之外。從匈牙利的情況來看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重國家所有制、輕集體所制的傾向，使兩者放在平等的地位。取消了對集體和個人土地的一些不必要的限制，并規(guī)定在一定范圍內(nèi)允許集體和個人買賣土地，擴大土地使用者的權利，使其接近土地所有者的權利。另外，集體和個人還可以購買國家所有的土地。
美國
美國的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%) 。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。我國土地公有是指土地全民所有或集體所有。而美國的土地公有是指政府所有(我國的政府只是土地所有者代表)。美國政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門用地以及政府部門可以出租的土地，用以支持州政府財政支出。
l.香港
回歸前，香港是英國殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有;而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權仍歸中國。但通常說，香港的全部土地屬香港政府所有，統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國在對香港恢復行使主權后，雖然實行“一國兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護私有財產(chǎn)權，但在 《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國家所有。
香港的土地使用制度非常發(fā)達，主要是實行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出讓土地所有權，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售，承讓人得享有租約所載的權益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時很大程度上借鑒了香港的這種制度。
香港的土地租用可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，批租的方式有，公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對于公用事業(yè)、學校、醫(yī)院、慈善機構、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對于不營利的公益用地，只收取象征性的地價，不受市場行情的左右。對于那些經(jīng)濟效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請免交地價或低于市價的官方優(yōu)惠價供地。至于香港政府機關用地則完全是無償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴格的，所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。
香港的土地制度也是與其自身特點相關的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節(jié)約使用土地。
2.臺灣
(1)所有權制度。臺灣現(xiàn)行的地權制度是以“平均地權”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”?！啊瓝Q言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有。富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。
市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。
富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有，而由中央政府管理之”。
(2)地權限制。
①禁止私有的土地，臺灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。
②礦產(chǎn)不得私有。
③限制私有土地面積額。對于超限的土地，臺灣土地法規(guī)定，由縣市政府規(guī)定辦法，限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者，縣市政府得依法征收。
④對私有土地所有權轉移作限制。
⑤禁止土地細分。
⑥對外國人取得的土地權利作了限制和規(guī)定。
3.國外地權制度
前蘇聯(lián)和東歐
①土地所有制。葡蘇聯(lián)和蒙古的所有土地都屬于國家所有。前蘇聯(lián)在十月社會主義革命一勝利就廢除了土地私有制。根據(jù)1917年11月8日由列寧簽署的土地法令，前蘇聯(lián)的全部土地都屬于國家所有，即全民所有。
第二次世界大戰(zhàn)后，原東歐一些國家，在革命勝利后進行了土地改革，但沒有完全廢除土地私有制。其土地所有制形式有這樣幾種：1)土地國家所有制;2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社土地所有制和其他合作社的社會團體的土地所有制;3)農(nóng)民土地私有制。
前蘇聯(lián)、東歐在1990年初經(jīng)歷了巨大的社會變動之后。其土地制度亦隨之發(fā)生了變化。
②土地使用制。前蘇聯(lián)的土地全部屬于國家所有。把土地完全排除在民事流轉之外，嚴禁買賣、出租。在前蘇聯(lián)，任何組織或個人要使用土地。均遵循嚴格的土地使用程序向國家申請，國家則土地劃撥給使用者無償無限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行處置，必須交給國家重新安排使用。前蘇聯(lián)《土地立法綱要》第五十條規(guī)定，買賣、抵押、遺贈、贈予、租賃和任意交換地以及其他公開或隱蔽的形式侵犯土地國家所有權的行為都無效。另外，該綱要第十條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地國家所有權的行為。
至于原東歐一些國家，由于土地不專為國家所有，因此沒有把土地排除在民事流轉之外。從匈牙利的情況來看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重國家所有制、輕集體所制的傾向，使兩者放在平等的地位。取消了對集體和個人土地的一些不必要的限制，并規(guī)定在一定范圍內(nèi)允許集體和個人買賣土地，擴大土地使用者的權利，使其接近土地所有者的權利。另外，集體和個人還可以購買國家所有的土地。
美國
美國的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%) 。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。我國土地公有是指土地全民所有或集體所有。而美國的土地公有是指政府所有(我國的政府只是土地所有者代表)。美國政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門用地以及政府部門可以出租的土地，用以支持州政府財政支出。