☆☆考點(diǎn)41：
內(nèi)部收益率（IRR） 稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：
求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
當(dāng)IRR＞ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當(dāng)IRR＜ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的。
當(dāng)IRR＝ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1．凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。
2．凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題：
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆考點(diǎn)43：
“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點(diǎn)44：
某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機(jī)會成本。機(jī)會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆考點(diǎn)45：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價格。
理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
1．賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。
2．買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。
3．賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
理論價格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格
☆考點(diǎn)46：
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。
原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。
☆考點(diǎn)47：
從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。
市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。
☆☆☆考點(diǎn)48：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計(jì)量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系是：
樓面地價＝土地總價/總建筑面積
樓面地價＝土地總價/容積率
認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
☆☆☆☆考點(diǎn)49：
實(shí)際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
☆☆☆☆考點(diǎn)50：
現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。
期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：
期房價格=現(xiàn)房價格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
☆考點(diǎn)51：
1．土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
2．建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。
內(nèi)部收益率（IRR） 稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：
求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
當(dāng)IRR＞ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當(dāng)IRR＜ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的。
當(dāng)IRR＝ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1．凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。
2．凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題：
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆考點(diǎn)43：
“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點(diǎn)44：
某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機(jī)會成本。機(jī)會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆考點(diǎn)45：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價格。
理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
1．賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。
2．買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。
3．賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
理論價格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格
☆考點(diǎn)46：
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。
原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。
☆考點(diǎn)47：
從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。
市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。
☆☆☆考點(diǎn)48：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計(jì)量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系是：
樓面地價＝土地總價/總建筑面積
樓面地價＝土地總價/容積率
認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
☆☆☆☆考點(diǎn)49：
實(shí)際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
☆☆☆☆考點(diǎn)50：
現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。
期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：
期房價格=現(xiàn)房價格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
☆考點(diǎn)51：
1．土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
2．建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。