三、利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，&考試大&應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
四、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
例題：一定條件下，( )是影響地價(jià)的主要方面。
A．成本
B．供給
C．需求
D．收益
答案：C需求
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，&考試大&應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
四、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
例題：一定條件下，( )是影響地價(jià)的主要方面。
A．成本
B．供給
C．需求
D．收益
答案：C需求