建設用地使用權出讓合同及其管理（了解）
建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
建設用地使用權出讓合同簽訂主體：建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
建設用地使用權出讓合同類別：有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。
(一)合同的履行
法律、法規(guī)依據：《城市房地產管理法》（第25條）規(guī)定、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（第15條）規(guī)定、國土資源部《閑置土地處置辦法》。
(1)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
(2) 改變土地利用條件及用途：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
注：關于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據
1、《物權法》第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
2、《土地管理法》第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。
3、《城市房地產管理法》第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。
4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。考試大房地產估價師——值得您收藏的好站點！
5、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十六條以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
(二)合同的解除
(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，未按出讓合同支付地價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
(2)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還地價款并可以請求違約賠償。
例題1：土地使用權出讓，也稱批租或( )，由國家壟斷。
A．土地一級市場
B．土地二級市場
C．土地三級市場
D．土地四級市場
答案：A
解析：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，是土地的一級市場。
例題2：土地使用權出讓必須符合( )。
A．土地利用總體規(guī)劃
B．國民經濟運行計劃
C．城市規(guī)劃
D．年度建設用地計劃
E．土地使用權劃撥計劃
答案：ACD
解析：土地使用權出讓與國民經濟運行計劃、土地使用權劃撥計劃是沒有多大關系的。
例題3：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采?。?方式出讓。（2005年試題）
A．抽簽
B．招標
C．拍賣
D．協(xié)議
E．掛牌出讓
答案：BCE
解析：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
例題4：房地產開發(fā)用地使用權必須以出讓方式取得。( ) （2004年試題）
答案：×
解析：經濟適用住房屬于劃撥方式取得。
例題5：《出讓條例》規(guī)定了居住用地出讓年限為( )年。
A．40
B．50
C．60
D．70
答案：D
解析：《出讓條例》規(guī)定了居住用地出讓年限為70年。
例題6：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前( )申請續(xù)期。（2003年試題）
A．15 日
B．3個月
C．6個月
D．1年
答案：D
解析：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。
例題7：下列關于土地使用權終止，說法正確的是( )。
A．土地使用權因土地滅失而終止
B．因土地使用者的轉讓而終止
C．因土地使用者的拋棄而終止
D．因土地使用者的出租而終止
E．因土地使用者的抵押而終止
答案：AC
解析：土地使用者的轉讓、出租、抵押，不是土地使用權終止的原因。
例題8：土地使用權出讓合同由( )與土地使用者簽訂。（2003年試題）
A．市人民政府
B．縣人民政府
C．省人民政府土地管理部門
D．市、縣人民政府土地管理部門
答案：D
解析：土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
例題9：用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過開工滿( )未動工的，按土地使用權出讓金的20％以下征收土地閑置費。
A．一年
B．二年
C．三年
D．四年
答案：A
解析：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。
建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
建設用地使用權出讓合同簽訂主體：建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
建設用地使用權出讓合同類別：有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。
(一)合同的履行
法律、法規(guī)依據：《城市房地產管理法》（第25條）規(guī)定、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（第15條）規(guī)定、國土資源部《閑置土地處置辦法》。
(1)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
(2) 改變土地利用條件及用途：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
注：關于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據
1、《物權法》第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
2、《土地管理法》第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。
3、《城市房地產管理法》第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。
4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。考試大房地產估價師——值得您收藏的好站點！
5、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十六條以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
(二)合同的解除
(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，未按出讓合同支付地價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
(2)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還地價款并可以請求違約賠償。
例題1：土地使用權出讓，也稱批租或( )，由國家壟斷。
A．土地一級市場
B．土地二級市場
C．土地三級市場
D．土地四級市場
答案：A
解析：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，是土地的一級市場。
例題2：土地使用權出讓必須符合( )。
A．土地利用總體規(guī)劃
B．國民經濟運行計劃
C．城市規(guī)劃
D．年度建設用地計劃
E．土地使用權劃撥計劃
答案：ACD
解析：土地使用權出讓與國民經濟運行計劃、土地使用權劃撥計劃是沒有多大關系的。
例題3：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采?。?方式出讓。（2005年試題）
A．抽簽
B．招標
C．拍賣
D．協(xié)議
E．掛牌出讓
答案：BCE
解析：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
例題4：房地產開發(fā)用地使用權必須以出讓方式取得。( ) （2004年試題）
答案：×
解析：經濟適用住房屬于劃撥方式取得。
例題5：《出讓條例》規(guī)定了居住用地出讓年限為( )年。
A．40
B．50
C．60
D．70
答案：D
解析：《出讓條例》規(guī)定了居住用地出讓年限為70年。
例題6：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前( )申請續(xù)期。（2003年試題）
A．15 日
B．3個月
C．6個月
D．1年
答案：D
解析：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。
例題7：下列關于土地使用權終止，說法正確的是( )。
A．土地使用權因土地滅失而終止
B．因土地使用者的轉讓而終止
C．因土地使用者的拋棄而終止
D．因土地使用者的出租而終止
E．因土地使用者的抵押而終止
答案：AC
解析：土地使用者的轉讓、出租、抵押，不是土地使用權終止的原因。
例題8：土地使用權出讓合同由( )與土地使用者簽訂。（2003年試題）
A．市人民政府
B．縣人民政府
C．省人民政府土地管理部門
D．市、縣人民政府土地管理部門
答案：D
解析：土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
例題9：用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過開工滿( )未動工的，按土地使用權出讓金的20％以下征收土地閑置費。
A．一年
B．二年
C．三年
D．四年
答案：A
解析：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。