針對房產(chǎn)中介法律糾紛不斷的現(xiàn)象，目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，完善房產(chǎn)中介服務(wù)法律體系、研究建立房產(chǎn)中介糾紛處理機(jī)制勢在必行。
隨著我國住房制度改革、房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介業(yè)成為備受矚目的新型服務(wù)業(yè)。但記者對杭州市房產(chǎn)中介市場進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)交易市場的跨越式發(fā)展，該領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場管理經(jīng)驗(yàn)都相對不足和滯后，房產(chǎn)中介行業(yè)尚未形成有序的競爭格局和規(guī)范，有關(guān)房產(chǎn)中介的法律糾紛也逐年增加。
房產(chǎn)中介三大典型糾紛
第一， 因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二， 因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率，往往要求買受人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金。同時(shí)，房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，也往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。
第三， 因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。獲取中介服務(wù)費(fèi)是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。任何一環(huán)出問題，都將導(dǎo)致整個(gè)交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算將不可避免地成為法律糾紛。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買賣雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。
房產(chǎn)中介為何糾紛仍頻
首先，規(guī)范房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)滯后。目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，許多新出現(xiàn)的問題難以找到確切的解決依據(jù)。尤其是法律以及高級別的法規(guī)相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。
其次，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的居間人(即通常所指的中介)法律地位不明顯。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是以中間人身份，通過訂立居間合同，向委托人報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬而成立的公司。房產(chǎn)中介公司的法律地位應(yīng)屬于居間人，其行為范圍僅在于買賣雙方間報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)，不應(yīng)包括授權(quán)代訂合同等代理行為。但事實(shí)上，中介公司基本上都提供了包括房屋權(quán)屬調(diào)查、使用狀況調(diào)查、確定成交意向、協(xié)助訂立買賣合同、辦理價(jià)款交割(大多情況下包括按揭貸款)、見證房屋物業(yè)交割、代繳稅費(fèi)、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等十余項(xiàng)服務(wù)。
以杭州為例，2007年2月開始實(shí)施的《杭州市房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》也明確規(guī)定房屋買賣時(shí)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供上述服務(wù)項(xiàng)目，并要求在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶、價(jià)款交割等手續(xù)后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方可收取服務(wù)費(fèi)。而這些服務(wù)內(nèi)容，如果從法律上分析則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居間人的權(quán)利義務(wù)范圍，具有濃厚的代理人的色彩。
許多中介公司自己制定的代理合同實(shí)際上是混淆了居間和代理的概念，為中介服務(wù)糾紛埋下了隱患。這種情況實(shí)際上侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利，又加重了中介公司的法律責(zé)任。一方面，房產(chǎn)中介公司把代理行為強(qiáng)加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)制授權(quán)代理行為，消費(fèi)者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益。另一方面，如果運(yùn)作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面，會(huì)導(dǎo)致行為的無效，給自己甚至給買賣雙方帶來損失，無形中增加了自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
隨著我國住房制度改革、房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介業(yè)成為備受矚目的新型服務(wù)業(yè)。但記者對杭州市房產(chǎn)中介市場進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)交易市場的跨越式發(fā)展，該領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場管理經(jīng)驗(yàn)都相對不足和滯后，房產(chǎn)中介行業(yè)尚未形成有序的競爭格局和規(guī)范，有關(guān)房產(chǎn)中介的法律糾紛也逐年增加。
房產(chǎn)中介三大典型糾紛
第一， 因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二， 因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率，往往要求買受人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金。同時(shí)，房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，也往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。
第三， 因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。獲取中介服務(wù)費(fèi)是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。任何一環(huán)出問題，都將導(dǎo)致整個(gè)交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算將不可避免地成為法律糾紛。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買賣雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。
房產(chǎn)中介為何糾紛仍頻
首先，規(guī)范房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)滯后。目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，許多新出現(xiàn)的問題難以找到確切的解決依據(jù)。尤其是法律以及高級別的法規(guī)相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。
其次，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的居間人(即通常所指的中介)法律地位不明顯。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是以中間人身份，通過訂立居間合同，向委托人報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬而成立的公司。房產(chǎn)中介公司的法律地位應(yīng)屬于居間人，其行為范圍僅在于買賣雙方間報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)，不應(yīng)包括授權(quán)代訂合同等代理行為。但事實(shí)上，中介公司基本上都提供了包括房屋權(quán)屬調(diào)查、使用狀況調(diào)查、確定成交意向、協(xié)助訂立買賣合同、辦理價(jià)款交割(大多情況下包括按揭貸款)、見證房屋物業(yè)交割、代繳稅費(fèi)、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等十余項(xiàng)服務(wù)。
以杭州為例，2007年2月開始實(shí)施的《杭州市房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》也明確規(guī)定房屋買賣時(shí)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供上述服務(wù)項(xiàng)目，并要求在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶、價(jià)款交割等手續(xù)后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方可收取服務(wù)費(fèi)。而這些服務(wù)內(nèi)容，如果從法律上分析則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居間人的權(quán)利義務(wù)范圍，具有濃厚的代理人的色彩。
許多中介公司自己制定的代理合同實(shí)際上是混淆了居間和代理的概念，為中介服務(wù)糾紛埋下了隱患。這種情況實(shí)際上侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利，又加重了中介公司的法律責(zé)任。一方面，房產(chǎn)中介公司把代理行為強(qiáng)加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)制授權(quán)代理行為，消費(fèi)者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益。另一方面，如果運(yùn)作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面，會(huì)導(dǎo)致行為的無效，給自己甚至給買賣雙方帶來損失，無形中增加了自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。