目前大部分研究者把熱議中的物業(yè)稅定位為房地產(chǎn)保有稅，但現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)中，有哪些應(yīng)該并入物業(yè)稅，則存在不同觀點(diǎn)。究竟物業(yè)稅應(yīng)該怎樣構(gòu)成？回答這個(gè)問題前，我們應(yīng)該首先分析一下物業(yè)稅改革有什么目的，現(xiàn)存客觀條件如何，是否可能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。
一、開征物業(yè)稅的目的
作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅所可能達(dá)到的目的有：
1.增加地方財(cái)政收入。由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性，并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，各國和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。房地產(chǎn)的不可藏匿性和保值性，為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源；房地產(chǎn)具有價(jià)值高大性，社會(huì)總財(cái)富50％以上為房地產(chǎn)，作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅完全可能成長為地方財(cái)政支柱；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步，房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高，以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然水漲船高。所以物業(yè)稅是地方政府穩(wěn)定的、具有巨大潛力的財(cái)源。
2.優(yōu)化資源配置。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本，特別是加倍征收空置物業(yè)稅，將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率，如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn)，稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān)，為降低稅收負(fù)擔(dān)好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里。
3.促進(jìn)公平。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是通過政府保護(hù)來實(shí)現(xiàn)的，政府必須為這種保護(hù)付出代價(jià)，如果保有房地產(chǎn)無需交稅的話，擁有大量房地產(chǎn)的富人實(shí)際上獲得更多的優(yōu)惠，征收物業(yè)稅使富人根據(jù)他的財(cái)產(chǎn)恰如其分的付出，這才公平。（目前自住住宅免稅，90％以上出租住宅政府收不到稅，擁有大量住宅的富人實(shí)際上沒有交稅。）再者，由于地方政府提供的公共物品改善了地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)增值，因此，政府按照房地產(chǎn)增值額的一定比例征收相應(yīng)的物業(yè)稅，用于彌補(bǔ)提供公共物品和勞務(wù)的開支，也是公平、合理的。
4.調(diào)節(jié)收入分配。百姓的自用普通住房將享有優(yōu)惠稅率，但富人高檔豪華住宅應(yīng)采用累進(jìn)稅率，富人占有更多的社會(huì)寶貴資源，理應(yīng)付出更多，占有越多房地產(chǎn)，稅率越高。這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。
5.調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。物業(yè)稅必定提高房地產(chǎn)的持有成本，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)整物業(yè)稅率必會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、住房需求過于旺盛、房價(jià)連創(chuàng)新高時(shí)，調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退，住房需求不足時(shí)，降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
6.有利于轉(zhuǎn)變政府職能。目前由于地方政府穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收只占其收入的很小一部分。我國2005年房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅只占地方財(cái)政收入的3.8％，而美國2002年財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的 74％，而物業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的貢獻(xiàn)達(dá)83％，也就是說物業(yè)對(duì)地方稅收收入的貢獻(xiàn)超過60％。如果物業(yè)稅能成為地方政府穩(wěn)定的、重要的、隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長的財(cái)源，就能引導(dǎo)地方政府把主要職能轉(zhuǎn)變到提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下地方政府職能轉(zhuǎn)變的正確方向。因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、自然環(huán)境、人文環(huán)境的改善是物業(yè)升值的直接動(dòng)力。物業(yè)升值，物業(yè)稅增收，地方政府就會(huì)更積極地推動(dòng)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的進(jìn)步。當(dāng)然，前提條件是物業(yè)稅占地方財(cái)政收入有較高比重。
二、物業(yè)稅應(yīng)并入的稅費(fèi)
目前物業(yè)稅可能并入的稅費(fèi)涉及：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)、土地增值稅、營業(yè)稅、土地出讓金。
1.房產(chǎn)稅，物業(yè)稅取代房產(chǎn)稅基本沒有爭議。
2.城市房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅實(shí)際上是對(duì)外資企業(yè)征收的房產(chǎn)稅，只是稅率與房產(chǎn)稅不同。將城市房地產(chǎn)稅并入物業(yè)稅，使內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)一致，公平競爭，這是目前社會(huì)共識(shí)。
3.土地使用稅，物業(yè)稅是否應(yīng)包含土地使用稅存在爭議。大部分研究者認(rèn)為土地使用稅應(yīng)并入物業(yè)稅。反對(duì)者認(rèn)為：土地與房屋性質(zhì)不同，應(yīng)對(duì)土地征高稅，對(duì)房屋征低稅，這樣可有效減少征稅帶來的效率損失。該論點(diǎn)來自稅收反彈性原則。臺(tái)灣目前就是土地與房屋分開來征稅。大陸現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)際包含了土地稅，因?yàn)橛?jì)稅的房產(chǎn)價(jià)值包含了土地價(jià)值，房產(chǎn)稅是土地與房屋合起來一起征稅，可政府又另外征了土地使用稅，這很顯然是重復(fù)征稅了。
筆者認(rèn)為物業(yè)稅應(yīng)將土地與房屋合起來征，并應(yīng)取消土地使用稅，因?yàn)槠浔旧砭褪侵貜?fù)征稅。理由是：
（1）大陸現(xiàn)有法律規(guī)定房屋與其范圍所占土地必須一起買賣，市場(chǎng)只有房地總價(jià)，不存在“純”房屋價(jià)格，房地總價(jià)容易掌握，價(jià)格評(píng)估客觀性強(qiáng)。
（2）提高稅收效率。像臺(tái)灣那樣土地與房屋分別評(píng)估，分別收稅，既不客觀又效率低下。
（3）土地為生活必需品，不像煙、酒那樣的消費(fèi)品，不適用稅收反彈性原則，土地稅收更強(qiáng)調(diào)的是公平原則。
（4）現(xiàn)行房產(chǎn)稅就是土地與房屋合起來征稅，征稅時(shí)房地不分已為社會(huì)所熟悉和接受。
4.契稅，有少數(shù)研究者建議將契稅并入物業(yè)稅，但理由不充分，只是為了減少稅目，減少購房者性負(fù)擔(dān)。契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅收，是向房地產(chǎn)受讓者征收的稅，物業(yè)稅是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，兩者性質(zhì)不同，不應(yīng)合并。如果合并了，會(huì)造成舊房的物業(yè)稅率與新房的不一致，因?yàn)榕f房業(yè)主已征過契稅，沒有理由再征，新舊房不同稅率增加了物業(yè)稅復(fù)雜性，不利于物業(yè)稅推行。再者，契稅為地方政府提供不小的收入，如果并入物業(yè)稅，現(xiàn)時(shí)地方政府收入會(huì)減少不少，其后果是物業(yè)稅推行難度增加。
5.耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)，這是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)向開發(fā)商征的稅費(fèi)，是開發(fā)商的開發(fā)成本。把這些稅費(fèi)并入物業(yè)稅，實(shí)際等于由政府墊付開發(fā)商的生產(chǎn)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由政府墊付商人成本，只會(huì)增加政府風(fēng)險(xiǎn)，減少商人風(fēng)險(xiǎn)，簡直是在給商人幫大忙。所以耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)不能并入物業(yè)稅。
6.土地增值稅、營業(yè)稅，該二稅是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向讓出者征的稅。在賣方市場(chǎng)條件下，該二稅終被轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)受讓者身上，但這種轉(zhuǎn)嫁不一定總是100％，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能永遠(yuǎn)是賣方市場(chǎng)，如果將土地增值稅、營業(yè)稅并入物業(yè)稅，等于該二稅由政府墊付，由買房人永遠(yuǎn)100％的承擔(dān)，這對(duì)開發(fā)商無疑是天大的喜訊。其次，該二稅目前占地方財(cái)政收入比重較大，將這項(xiàng)收入攤薄到以后多年收，勢(shì)必使目前困難的地方財(cái)政雪上加霜，其結(jié)果是使物業(yè)稅改革難于得到地方政府的積極支持。
7.土地出讓金，不少研究者甚至一些政府官員主張改土地批租制為年租制，將土地出讓金并入物業(yè)稅，希望以此來降低目前高高在上的房價(jià)。降低房價(jià)似乎是物業(yè)稅改革的初衷。筆者反對(duì)將土地出讓金并入物業(yè)稅，理由是：
（1）兩者性質(zhì)不同，土地出讓金是國家作為土地所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)稅是政府為公眾提供公共服務(wù)、實(shí)現(xiàn)公共管理職能而獲得的收入，并且是依托政治權(quán)力而實(shí)現(xiàn)的；
（2）政治風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)價(jià)格主要由供需關(guān)系決定，一般而言成本降低產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)降低，但如果供需失衡，成本降低并不一定會(huì)使價(jià)格降低，目前大陸正處城市化快速發(fā)展期，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，而土地由政府按計(jì)劃供給，計(jì)劃能否適應(yīng)快速多變的市場(chǎng)需求，很值得懷疑，況且房地產(chǎn)建設(shè)周期長的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)供給嚴(yán)重滯后，從歷看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生供求失衡是常有的事。假設(shè)土地出讓金并入物業(yè)稅后，房地產(chǎn)價(jià)格下降不多，甚至不降，此時(shí)物業(yè)稅改革的政治壓力將是巨大的；
（3）惡化地方財(cái)政，目前土地出讓金收入占地方財(cái)政相當(dāng)大比重，取消土地出讓費(fèi)將嚴(yán)重影響地方政府運(yùn)作，地方政府就可能成為物業(yè)稅改革的阻力；
（4）土地出讓金取消后，開發(fā)商如何取得土地將成問題，現(xiàn)行“招拍掛”的拿地方式經(jīng)過多年發(fā)展已較成熟，要發(fā)展出另外一種拿地方式至少要幾年時(shí)間，這樣會(huì)使物業(yè)稅改革遙遙無期；
（5）物業(yè)稅改革牽扯土地出讓金，影響太大，違反發(fā)展中國家漸進(jìn)改革原則。
根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為目前較可行的方案是物業(yè)稅取代房產(chǎn)稅，并入城市房地產(chǎn)稅，取消土地使用稅，此外不再牽扯其他房地產(chǎn)稅費(fèi)。該方案的優(yōu)點(diǎn)有：
（1）可實(shí)現(xiàn)上述物業(yè)稅改革的所有目的；
（2）保持物業(yè)稅的單一性質(zhì)，即房地產(chǎn)保有稅，有利于政府通過房地產(chǎn)保有稅對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控；
（3）只會(huì)增加而不會(huì)減少目前地方政府的財(cái)政收入；
（4）牽扯面較小，阻力也較小。缺點(diǎn)是使一些人寄物業(yè)稅大幅降低房價(jià)的期望落空，雖然這一期望是源自對(duì)物業(yè)稅和房地產(chǎn)市場(chǎng)的誤解。
一、開征物業(yè)稅的目的
作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅所可能達(dá)到的目的有：
1.增加地方財(cái)政收入。由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性，并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，各國和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。房地產(chǎn)的不可藏匿性和保值性，為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源；房地產(chǎn)具有價(jià)值高大性，社會(huì)總財(cái)富50％以上為房地產(chǎn)，作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅完全可能成長為地方財(cái)政支柱；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步，房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高，以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然水漲船高。所以物業(yè)稅是地方政府穩(wěn)定的、具有巨大潛力的財(cái)源。
2.優(yōu)化資源配置。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本，特別是加倍征收空置物業(yè)稅，將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率，如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn)，稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān)，為降低稅收負(fù)擔(dān)好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里。
3.促進(jìn)公平。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是通過政府保護(hù)來實(shí)現(xiàn)的，政府必須為這種保護(hù)付出代價(jià)，如果保有房地產(chǎn)無需交稅的話，擁有大量房地產(chǎn)的富人實(shí)際上獲得更多的優(yōu)惠，征收物業(yè)稅使富人根據(jù)他的財(cái)產(chǎn)恰如其分的付出，這才公平。（目前自住住宅免稅，90％以上出租住宅政府收不到稅，擁有大量住宅的富人實(shí)際上沒有交稅。）再者，由于地方政府提供的公共物品改善了地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)增值，因此，政府按照房地產(chǎn)增值額的一定比例征收相應(yīng)的物業(yè)稅，用于彌補(bǔ)提供公共物品和勞務(wù)的開支，也是公平、合理的。
4.調(diào)節(jié)收入分配。百姓的自用普通住房將享有優(yōu)惠稅率，但富人高檔豪華住宅應(yīng)采用累進(jìn)稅率，富人占有更多的社會(huì)寶貴資源，理應(yīng)付出更多，占有越多房地產(chǎn)，稅率越高。這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。
5.調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。物業(yè)稅必定提高房地產(chǎn)的持有成本，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)整物業(yè)稅率必會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、住房需求過于旺盛、房價(jià)連創(chuàng)新高時(shí)，調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退，住房需求不足時(shí)，降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
6.有利于轉(zhuǎn)變政府職能。目前由于地方政府穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收只占其收入的很小一部分。我國2005年房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅只占地方財(cái)政收入的3.8％，而美國2002年財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的 74％，而物業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的貢獻(xiàn)達(dá)83％，也就是說物業(yè)對(duì)地方稅收收入的貢獻(xiàn)超過60％。如果物業(yè)稅能成為地方政府穩(wěn)定的、重要的、隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長的財(cái)源，就能引導(dǎo)地方政府把主要職能轉(zhuǎn)變到提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下地方政府職能轉(zhuǎn)變的正確方向。因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、自然環(huán)境、人文環(huán)境的改善是物業(yè)升值的直接動(dòng)力。物業(yè)升值，物業(yè)稅增收，地方政府就會(huì)更積極地推動(dòng)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的進(jìn)步。當(dāng)然，前提條件是物業(yè)稅占地方財(cái)政收入有較高比重。
二、物業(yè)稅應(yīng)并入的稅費(fèi)
目前物業(yè)稅可能并入的稅費(fèi)涉及：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)、土地增值稅、營業(yè)稅、土地出讓金。
1.房產(chǎn)稅，物業(yè)稅取代房產(chǎn)稅基本沒有爭議。
2.城市房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅實(shí)際上是對(duì)外資企業(yè)征收的房產(chǎn)稅，只是稅率與房產(chǎn)稅不同。將城市房地產(chǎn)稅并入物業(yè)稅，使內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)一致，公平競爭，這是目前社會(huì)共識(shí)。
3.土地使用稅，物業(yè)稅是否應(yīng)包含土地使用稅存在爭議。大部分研究者認(rèn)為土地使用稅應(yīng)并入物業(yè)稅。反對(duì)者認(rèn)為：土地與房屋性質(zhì)不同，應(yīng)對(duì)土地征高稅，對(duì)房屋征低稅，這樣可有效減少征稅帶來的效率損失。該論點(diǎn)來自稅收反彈性原則。臺(tái)灣目前就是土地與房屋分開來征稅。大陸現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)際包含了土地稅，因?yàn)橛?jì)稅的房產(chǎn)價(jià)值包含了土地價(jià)值，房產(chǎn)稅是土地與房屋合起來一起征稅，可政府又另外征了土地使用稅，這很顯然是重復(fù)征稅了。
筆者認(rèn)為物業(yè)稅應(yīng)將土地與房屋合起來征，并應(yīng)取消土地使用稅，因?yàn)槠浔旧砭褪侵貜?fù)征稅。理由是：
（1）大陸現(xiàn)有法律規(guī)定房屋與其范圍所占土地必須一起買賣，市場(chǎng)只有房地總價(jià)，不存在“純”房屋價(jià)格，房地總價(jià)容易掌握，價(jià)格評(píng)估客觀性強(qiáng)。
（2）提高稅收效率。像臺(tái)灣那樣土地與房屋分別評(píng)估，分別收稅，既不客觀又效率低下。
（3）土地為生活必需品，不像煙、酒那樣的消費(fèi)品，不適用稅收反彈性原則，土地稅收更強(qiáng)調(diào)的是公平原則。
（4）現(xiàn)行房產(chǎn)稅就是土地與房屋合起來征稅，征稅時(shí)房地不分已為社會(huì)所熟悉和接受。
4.契稅，有少數(shù)研究者建議將契稅并入物業(yè)稅，但理由不充分，只是為了減少稅目，減少購房者性負(fù)擔(dān)。契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅收，是向房地產(chǎn)受讓者征收的稅，物業(yè)稅是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，兩者性質(zhì)不同，不應(yīng)合并。如果合并了，會(huì)造成舊房的物業(yè)稅率與新房的不一致，因?yàn)榕f房業(yè)主已征過契稅，沒有理由再征，新舊房不同稅率增加了物業(yè)稅復(fù)雜性，不利于物業(yè)稅推行。再者，契稅為地方政府提供不小的收入，如果并入物業(yè)稅，現(xiàn)時(shí)地方政府收入會(huì)減少不少，其后果是物業(yè)稅推行難度增加。
5.耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)，這是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)向開發(fā)商征的稅費(fèi)，是開發(fā)商的開發(fā)成本。把這些稅費(fèi)并入物業(yè)稅，實(shí)際等于由政府墊付開發(fā)商的生產(chǎn)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由政府墊付商人成本，只會(huì)增加政府風(fēng)險(xiǎn)，減少商人風(fēng)險(xiǎn)，簡直是在給商人幫大忙。所以耕地占用稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)不能并入物業(yè)稅。
6.土地增值稅、營業(yè)稅，該二稅是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向讓出者征的稅。在賣方市場(chǎng)條件下，該二稅終被轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)受讓者身上，但這種轉(zhuǎn)嫁不一定總是100％，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能永遠(yuǎn)是賣方市場(chǎng)，如果將土地增值稅、營業(yè)稅并入物業(yè)稅，等于該二稅由政府墊付，由買房人永遠(yuǎn)100％的承擔(dān)，這對(duì)開發(fā)商無疑是天大的喜訊。其次，該二稅目前占地方財(cái)政收入比重較大，將這項(xiàng)收入攤薄到以后多年收，勢(shì)必使目前困難的地方財(cái)政雪上加霜，其結(jié)果是使物業(yè)稅改革難于得到地方政府的積極支持。
7.土地出讓金，不少研究者甚至一些政府官員主張改土地批租制為年租制，將土地出讓金并入物業(yè)稅，希望以此來降低目前高高在上的房價(jià)。降低房價(jià)似乎是物業(yè)稅改革的初衷。筆者反對(duì)將土地出讓金并入物業(yè)稅，理由是：
（1）兩者性質(zhì)不同，土地出讓金是國家作為土地所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)稅是政府為公眾提供公共服務(wù)、實(shí)現(xiàn)公共管理職能而獲得的收入，并且是依托政治權(quán)力而實(shí)現(xiàn)的；
（2）政治風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)價(jià)格主要由供需關(guān)系決定，一般而言成本降低產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)降低，但如果供需失衡，成本降低并不一定會(huì)使價(jià)格降低，目前大陸正處城市化快速發(fā)展期，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，而土地由政府按計(jì)劃供給，計(jì)劃能否適應(yīng)快速多變的市場(chǎng)需求，很值得懷疑，況且房地產(chǎn)建設(shè)周期長的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)供給嚴(yán)重滯后，從歷看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生供求失衡是常有的事。假設(shè)土地出讓金并入物業(yè)稅后，房地產(chǎn)價(jià)格下降不多，甚至不降，此時(shí)物業(yè)稅改革的政治壓力將是巨大的；
（3）惡化地方財(cái)政，目前土地出讓金收入占地方財(cái)政相當(dāng)大比重，取消土地出讓費(fèi)將嚴(yán)重影響地方政府運(yùn)作，地方政府就可能成為物業(yè)稅改革的阻力；
（4）土地出讓金取消后，開發(fā)商如何取得土地將成問題，現(xiàn)行“招拍掛”的拿地方式經(jīng)過多年發(fā)展已較成熟，要發(fā)展出另外一種拿地方式至少要幾年時(shí)間，這樣會(huì)使物業(yè)稅改革遙遙無期；
（5）物業(yè)稅改革牽扯土地出讓金，影響太大，違反發(fā)展中國家漸進(jìn)改革原則。
根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為目前較可行的方案是物業(yè)稅取代房產(chǎn)稅，并入城市房地產(chǎn)稅，取消土地使用稅，此外不再牽扯其他房地產(chǎn)稅費(fèi)。該方案的優(yōu)點(diǎn)有：
（1）可實(shí)現(xiàn)上述物業(yè)稅改革的所有目的；
（2）保持物業(yè)稅的單一性質(zhì)，即房地產(chǎn)保有稅，有利于政府通過房地產(chǎn)保有稅對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控；
（3）只會(huì)增加而不會(huì)減少目前地方政府的財(cái)政收入；
（4）牽扯面較小，阻力也較小。缺點(diǎn)是使一些人寄物業(yè)稅大幅降低房價(jià)的期望落空，雖然這一期望是源自對(duì)物業(yè)稅和房地產(chǎn)市場(chǎng)的誤解。