前段時(shí)間接受委托，為某單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物而計(jì)算其應(yīng)繳納的土地增值稅提供課稅價(jià)值參考，該項(xiàng)評(píng)估即要嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范又要符合土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策等的規(guī)定。在評(píng)估實(shí)際操作過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)相關(guān)稅法與規(guī)范在對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)上的側(cè)重點(diǎn)及理解上的一些不同。
本文的目的旨在探討土地增值稅征收過(guò)程中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)在計(jì)算扣除項(xiàng)目上的應(yīng)用及實(shí)際操作中存在的若干問(wèn)題。
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。在估算扣除項(xiàng)目中，主要有以下幾個(gè)不同點(diǎn)：
（一）對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同
一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于取得土地使用權(quán)價(jià)格的相關(guān)規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號(hào)）第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）5.1：取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（榕地稅[2007]86號(hào)）第二、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問(wèn)題，對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，提供評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或取得土地使用權(quán)所支付的金額，舊房及建筑物重置成本價(jià)，建筑物的成新率等三個(gè)指標(biāo)，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)不予采信。
根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上舊房建筑物扣除項(xiàng)目的估算中，土地使用權(quán)價(jià)格是按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。
二、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)規(guī)定
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.5規(guī)定：求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。該重置價(jià)格應(yīng)為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成本。
三、稅法和規(guī)范對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同點(diǎn)
從以上分析來(lái)看土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)價(jià)格上注重納稅義務(wù)人取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是取得土地使用權(quán)時(shí)，計(jì)算的價(jià)格為所發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，而非客觀費(fèi)用。而房地產(chǎn)估價(jià)的成本法計(jì)算求取土地使用權(quán)價(jià)格為估價(jià)時(shí)點(diǎn)即轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，并且為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成本。
（二）對(duì)舊房建筑物重置成本價(jià)理解的不同
一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房建筑物重置成本價(jià)的相關(guān)規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號(hào)）第七條：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）6.4：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
根據(jù)《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（榕地稅[2007]86號(hào)）：第二、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問(wèn)題，舊房及建筑物重置成本價(jià)是指對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材價(jià)格及人工費(fèi)計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。舊房及建筑物的成新度是指按舊房及建筑物的新舊程度作一定的比例的折扣。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
二、房地產(chǎn)估價(jià)理論對(duì)建筑物重置成本價(jià)的相關(guān)規(guī)定
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.14：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.2：重置價(jià)格或重建價(jià)格，是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.21：建筑物重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。
建筑物重置價(jià)格構(gòu)成一般包括下列內(nèi)容：建筑安裝工程費(fèi)、前期及專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、稅費(fèi)等。房地產(chǎn)估價(jià)求取建筑物重置價(jià)格無(wú)論是自建或買受的建筑物，均為上述內(nèi)容在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的合計(jì)。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
三、稅法和規(guī)范對(duì)建筑物重置成本價(jià)理解的不同點(diǎn)
根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對(duì)舊房建筑物重置成本價(jià)，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策理解為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒(méi)有發(fā)生的均不能計(jì)入，如自建房，其投資利潤(rùn)、稅費(fèi)，均屬于未發(fā)生，故按稅法規(guī)定均不能計(jì)入建筑物重置成本價(jià)。投資利息，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
而房地產(chǎn)估價(jià)的建筑物重置成本價(jià)計(jì)算求取的為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（轉(zhuǎn)讓時(shí)）的客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際建造的成本，無(wú)論是自建或買受的建筑物，均采用客觀成本。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)與稅法不同理解的做法
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范6.6 中規(guī)定：1、房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。3、房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定，在稅法與規(guī)范在對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)上的側(cè)重點(diǎn)及理解不同時(shí)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行，符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
（四）結(jié)論及操作
綜上所述，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在對(duì)計(jì)算轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及地上建筑物的扣除項(xiàng)目上的理解是：對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格為納稅義務(wù)人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和；對(duì)地上建筑物重置價(jià)格為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒(méi)有發(fā)生的均不能計(jì)入。并且兩者計(jì)算的時(shí)點(diǎn)是不一至的。例如，納稅義務(wù)人于1990年1月1日取得某土地使用權(quán)并在其上建造建筑物，于2007年1月1日轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)及地上建筑物，2007年5月1日地稅局要求其交納轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的土地增值稅。扣除項(xiàng)目的計(jì)算，土地使用權(quán)的價(jià)值為納稅義務(wù)人于1990年所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和（需提供交納的正規(guī)的票據(jù)），地上建筑物的重置價(jià)格為按2007年1月1日的建材價(jià)格及人工費(fèi)，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
根據(jù)上述理解，針對(duì)本項(xiàng)目，我們對(duì)估價(jià)對(duì)象，土地使用權(quán)依據(jù)委托方提供的取得土地使用權(quán)時(shí)的土地出讓合同及其他按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用票據(jù)所載金額作為其評(píng)估價(jià)格。地上建筑物重置成本價(jià)取轉(zhuǎn)讓時(shí)福州同質(zhì)式結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建安成本加上前期及專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)、管理費(fèi)用的合計(jì)數(shù)。投資利息由于委托方未能提供相關(guān)合法的憑證，不計(jì)投資利息；投資利潤(rùn)及投資稅費(fèi)，由于該項(xiàng)目為自建產(chǎn)業(yè)，均不得計(jì)入。
本文的目的旨在探討土地增值稅征收過(guò)程中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)在計(jì)算扣除項(xiàng)目上的應(yīng)用及實(shí)際操作中存在的若干問(wèn)題。
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。在估算扣除項(xiàng)目中，主要有以下幾個(gè)不同點(diǎn)：
（一）對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同
一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于取得土地使用權(quán)價(jià)格的相關(guān)規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號(hào)）第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）5.1：取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（榕地稅[2007]86號(hào)）第二、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問(wèn)題，對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，提供評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或取得土地使用權(quán)所支付的金額，舊房及建筑物重置成本價(jià)，建筑物的成新率等三個(gè)指標(biāo)，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)不予采信。
根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上舊房建筑物扣除項(xiàng)目的估算中，土地使用權(quán)價(jià)格是按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。
二、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)規(guī)定
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.5規(guī)定：求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。該重置價(jià)格應(yīng)為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成本。
三、稅法和規(guī)范對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同點(diǎn)
從以上分析來(lái)看土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)價(jià)格上注重納稅義務(wù)人取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是取得土地使用權(quán)時(shí)，計(jì)算的價(jià)格為所發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，而非客觀費(fèi)用。而房地產(chǎn)估價(jià)的成本法計(jì)算求取土地使用權(quán)價(jià)格為估價(jià)時(shí)點(diǎn)即轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，并且為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成本。
（二）對(duì)舊房建筑物重置成本價(jià)理解的不同
一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房建筑物重置成本價(jià)的相關(guān)規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號(hào)）第七條：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）6.4：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
根據(jù)《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（榕地稅[2007]86號(hào)）：第二、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問(wèn)題，舊房及建筑物重置成本價(jià)是指對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材價(jià)格及人工費(fèi)計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。舊房及建筑物的成新度是指按舊房及建筑物的新舊程度作一定的比例的折扣。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
二、房地產(chǎn)估價(jià)理論對(duì)建筑物重置成本價(jià)的相關(guān)規(guī)定
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.14：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.2：重置價(jià)格或重建價(jià)格，是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.21：建筑物重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。
建筑物重置價(jià)格構(gòu)成一般包括下列內(nèi)容：建筑安裝工程費(fèi)、前期及專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、稅費(fèi)等。房地產(chǎn)估價(jià)求取建筑物重置價(jià)格無(wú)論是自建或買受的建筑物，均為上述內(nèi)容在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的合計(jì)。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
三、稅法和規(guī)范對(duì)建筑物重置成本價(jià)理解的不同點(diǎn)
根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對(duì)舊房建筑物重置成本價(jià)，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策理解為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒(méi)有發(fā)生的均不能計(jì)入，如自建房，其投資利潤(rùn)、稅費(fèi)，均屬于未發(fā)生，故按稅法規(guī)定均不能計(jì)入建筑物重置成本價(jià)。投資利息，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
而房地產(chǎn)估價(jià)的建筑物重置成本價(jià)計(jì)算求取的為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（轉(zhuǎn)讓時(shí)）的客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際建造的成本，無(wú)論是自建或買受的建筑物，均采用客觀成本。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)與稅法不同理解的做法
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范6.6 中規(guī)定：1、房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。3、房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定，在稅法與規(guī)范在對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)上的側(cè)重點(diǎn)及理解不同時(shí)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行，符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
（四）結(jié)論及操作
綜上所述，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在對(duì)計(jì)算轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及地上建筑物的扣除項(xiàng)目上的理解是：對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格為納稅義務(wù)人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和；對(duì)地上建筑物重置價(jià)格為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒(méi)有發(fā)生的均不能計(jì)入。并且兩者計(jì)算的時(shí)點(diǎn)是不一至的。例如，納稅義務(wù)人于1990年1月1日取得某土地使用權(quán)并在其上建造建筑物，于2007年1月1日轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)及地上建筑物，2007年5月1日地稅局要求其交納轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的土地增值稅。扣除項(xiàng)目的計(jì)算，土地使用權(quán)的價(jià)值為納稅義務(wù)人于1990年所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和（需提供交納的正規(guī)的票據(jù)），地上建筑物的重置價(jià)格為按2007年1月1日的建材價(jià)格及人工費(fèi)，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
根據(jù)上述理解，針對(duì)本項(xiàng)目，我們對(duì)估價(jià)對(duì)象，土地使用權(quán)依據(jù)委托方提供的取得土地使用權(quán)時(shí)的土地出讓合同及其他按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用票據(jù)所載金額作為其評(píng)估價(jià)格。地上建筑物重置成本價(jià)取轉(zhuǎn)讓時(shí)福州同質(zhì)式結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建安成本加上前期及專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)、管理費(fèi)用的合計(jì)數(shù)。投資利息由于委托方未能提供相關(guān)合法的憑證，不計(jì)投資利息；投資利潤(rùn)及投資稅費(fèi)，由于該項(xiàng)目為自建產(chǎn)業(yè)，均不得計(jì)入。