裁判要旨
委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動產(chǎn)，在委托前未辦理不動產(chǎn)物權(quán)變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產(chǎn)，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案情
上訴人（一審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開源拍賣有限公司
2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司（以下簡稱開源拍賣公司）接受中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行（以下簡稱榆陽區(qū)農(nóng)行）的委托，對位于榆陽區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號的榆陽區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡稱鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進行拍賣。該處房地產(chǎn)是榆林市中級人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時，該貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進行競買。開源拍賣公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利證書，并載明：“本次拍賣標的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣，拍賣標的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對此不再加以解釋和說明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?月29日在拍賣會上凡光慶以124萬元競買成交，并當(dāng)場與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書，確認書載明：“成交價124萬元，傭金6.2萬元，合計130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價為124萬元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽區(qū)農(nóng)行交納總成交價的70%價款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時向榆陽區(qū)農(nóng)行交付成交價款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5%的違約金；榆陽區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價款5%的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請求確認拍賣合同有效，予以解除；由榆陽區(qū)農(nóng)行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。
裁判
榆林市中院認為：凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣標的物，致拍賣合同的目的無法實現(xiàn)，凡光慶請求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬元保證金不應(yīng)認定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請求依法不予支持。對于凡光慶請求由榆陽區(qū)農(nóng)行和開源拍賣公司承擔(dān)違約金37.2萬元的訴訟請求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請求由開源拍賣公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對于拍賣標的物不能交付無任何過錯，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除；二、由榆陽區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請求。
榆陽區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應(yīng)屬無效。請求撤銷原判，確認拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔(dān)合同無效的責(zé)任。
陜西省高級人民法院審理認為：榆陽區(qū)農(nóng)行委托拍賣的標的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣標的物的權(quán)利證書上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財產(chǎn)委托拍賣，經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當(dāng)事人真實意思的表示，內(nèi)容沒有違反拍賣法等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標的物價款的義務(wù)。榆陽區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物，致使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣標的物，依據(jù)拍賣法第四十條第一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開源拍賣公司拍賣活動符合法定程序，且其在拍賣規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對拍賣標的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣法第六十一條第二款的規(guī)定，開源拍賣公司對拍賣標的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽區(qū)農(nóng)行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。
委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動產(chǎn)，在委托前未辦理不動產(chǎn)物權(quán)變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產(chǎn)，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案情
上訴人（一審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開源拍賣有限公司
2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司（以下簡稱開源拍賣公司）接受中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行（以下簡稱榆陽區(qū)農(nóng)行）的委托，對位于榆陽區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號的榆陽區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡稱鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進行拍賣。該處房地產(chǎn)是榆林市中級人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時，該貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進行競買。開源拍賣公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利證書，并載明：“本次拍賣標的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣，拍賣標的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對此不再加以解釋和說明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?月29日在拍賣會上凡光慶以124萬元競買成交，并當(dāng)場與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書，確認書載明：“成交價124萬元，傭金6.2萬元，合計130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價為124萬元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽區(qū)農(nóng)行交納總成交價的70%價款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時向榆陽區(qū)農(nóng)行交付成交價款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5%的違約金；榆陽區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價款5%的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請求確認拍賣合同有效，予以解除；由榆陽區(qū)農(nóng)行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。
裁判
榆林市中院認為：凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣標的物，致拍賣合同的目的無法實現(xiàn)，凡光慶請求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬元保證金不應(yīng)認定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請求依法不予支持。對于凡光慶請求由榆陽區(qū)農(nóng)行和開源拍賣公司承擔(dān)違約金37.2萬元的訴訟請求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請求由開源拍賣公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對于拍賣標的物不能交付無任何過錯，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除；二、由榆陽區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請求。
榆陽區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應(yīng)屬無效。請求撤銷原判，確認拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔(dān)合同無效的責(zé)任。
陜西省高級人民法院審理認為：榆陽區(qū)農(nóng)行委托拍賣的標的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣標的物的權(quán)利證書上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財產(chǎn)委托拍賣，經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當(dāng)事人真實意思的表示，內(nèi)容沒有違反拍賣法等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標的物價款的義務(wù)。榆陽區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物，致使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣標的物，依據(jù)拍賣法第四十條第一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開源拍賣公司拍賣活動符合法定程序，且其在拍賣規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對拍賣標的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣法第六十一條第二款的規(guī)定，開源拍賣公司對拍賣標的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽區(qū)農(nóng)行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。