關于房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）的討論越來越多。從投資理財的角度來看REITs，有必要回答這樣幾個問題：REITs的核心理念以及設立動機是什么，REITs對于房地產金融的意義何在，REITs給投資者帶來了什么。我們也有必要關注REITs在國內的發(fā)展。
REITs實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。
REITs的基本運作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場發(fā)行股票募集資金后，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。
REITs設立的動機之一來自于房地產資本使用者想進入公共資本市場融資的需求。
房地產投資開發(fā)是一個資本密集的行業(yè)。房地產開發(fā)商的傳統(tǒng)集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請抵押貸款。這使得房地產開發(fā)商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經營危機的時候，這種資金來源限制愈加明顯。
REITs為房地產所有者提供了股權和債權兩種融資渠道。第一，股權融資。REIT可以通過發(fā)行股票為經營性合伙企業(yè)融資。在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。但是REITs不同，它通過發(fā)行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產市場的流動性和效率。第二，債權融資。例如美國對REITs進行債權融資就沒有比例限制。
對于房地產所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目，促進了房地產業(yè)和房地產金融市場的發(fā)展。
投資者對一個流動的、可交易的房地產投資工具的需求使得他們對投資REITs產生偏好。
房地產業(yè)和稀缺資源土地緊密關聯(lián)，歷史數據已經表明，房地產業(yè)是容易積累財富的行業(yè)。房地產投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產開發(fā)的機會。
投資者購買REITs股票，能獲得以下好處：
REITs股票收益率相對較高
REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：
第一，股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。
第二，REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動性小。而且，相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。
第三，稅收優(yōu)惠。對于投資者來說，稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs經營利潤大部分轉移給REITs股東，REITs在公司層面是免征公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風險相對較低
REITs股票風險低的原因主要是：
1、專業(yè)化管理。REITs對房地產進行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上，REITs具有基金產品的特點。
2、投資風險分散化。REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，從而投資風險更為分散。
3、獨立的監(jiān)督。大部分REITs是屬于公募性質的投資機構，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。
REITs股票的流動性相對較強
公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，相對于傳統(tǒng)的房地產實業(yè)投資而言，REITs股票的流動性相對較強。
2005年9月26日，在“2005 REITs國際合作論壇”上，銀監(jiān)會法規(guī)部副主任李伏安作了“REITs在中國的市場需求和發(fā)展空間”的演講，他表示，在房地產行業(yè)與銀行高度依存、信托實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信托作為給房地產提供金融的企業(yè)，面臨著信用、流動性、利率和法律政策等四大風險。對比貸款、發(fā)債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩(wěn)定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發(fā)展。
在這之前，國內的房地產開發(fā)企業(yè)、信托投資公司已經開始關注和探索借助REITs開發(fā)商業(yè)地產。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下?lián)碛械纳虉鲈谙愀凵鲜?；華銀投資計劃將國內收購的優(yōu)質物業(yè)資產組建成一個“資產池”，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業(yè)廣場將增至30個以上，從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業(yè)，資金的緊張使得萬達也計劃打包旗下購物中心以REITs的形式境外上市。我國以往的房地產是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運作模式，操作比較簡單。當住宅開發(fā)商開始投資商業(yè)地產，美國模式的戰(zhàn)略意義就凸現出來。REITs管理公司通過資本市場不斷融資來開發(fā)、收購商業(yè)地產，是房地產金融的角色；同時它又能通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調整，業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運營能力，使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。
從戰(zhàn)略角度來說，REITs將很可能是國內商業(yè)地產乃至房地產金融的發(fā)展方向。
REITs實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。
REITs的基本運作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場發(fā)行股票募集資金后，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。
REITs設立的動機之一來自于房地產資本使用者想進入公共資本市場融資的需求。
房地產投資開發(fā)是一個資本密集的行業(yè)。房地產開發(fā)商的傳統(tǒng)集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請抵押貸款。這使得房地產開發(fā)商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經營危機的時候，這種資金來源限制愈加明顯。
REITs為房地產所有者提供了股權和債權兩種融資渠道。第一，股權融資。REIT可以通過發(fā)行股票為經營性合伙企業(yè)融資。在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。但是REITs不同，它通過發(fā)行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產市場的流動性和效率。第二，債權融資。例如美國對REITs進行債權融資就沒有比例限制。
對于房地產所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目，促進了房地產業(yè)和房地產金融市場的發(fā)展。
投資者對一個流動的、可交易的房地產投資工具的需求使得他們對投資REITs產生偏好。
房地產業(yè)和稀缺資源土地緊密關聯(lián)，歷史數據已經表明，房地產業(yè)是容易積累財富的行業(yè)。房地產投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產開發(fā)的機會。
投資者購買REITs股票，能獲得以下好處：
REITs股票收益率相對較高
REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：
第一，股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。
第二，REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動性小。而且，相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。
第三，稅收優(yōu)惠。對于投資者來說，稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs經營利潤大部分轉移給REITs股東，REITs在公司層面是免征公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風險相對較低
REITs股票風險低的原因主要是：
1、專業(yè)化管理。REITs對房地產進行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上，REITs具有基金產品的特點。
2、投資風險分散化。REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，從而投資風險更為分散。
3、獨立的監(jiān)督。大部分REITs是屬于公募性質的投資機構，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。
REITs股票的流動性相對較強
公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，相對于傳統(tǒng)的房地產實業(yè)投資而言，REITs股票的流動性相對較強。
2005年9月26日，在“2005 REITs國際合作論壇”上，銀監(jiān)會法規(guī)部副主任李伏安作了“REITs在中國的市場需求和發(fā)展空間”的演講，他表示，在房地產行業(yè)與銀行高度依存、信托實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信托作為給房地產提供金融的企業(yè)，面臨著信用、流動性、利率和法律政策等四大風險。對比貸款、發(fā)債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩(wěn)定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發(fā)展。
在這之前，國內的房地產開發(fā)企業(yè)、信托投資公司已經開始關注和探索借助REITs開發(fā)商業(yè)地產。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下?lián)碛械纳虉鲈谙愀凵鲜?；華銀投資計劃將國內收購的優(yōu)質物業(yè)資產組建成一個“資產池”，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業(yè)廣場將增至30個以上，從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業(yè)，資金的緊張使得萬達也計劃打包旗下購物中心以REITs的形式境外上市。我國以往的房地產是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運作模式，操作比較簡單。當住宅開發(fā)商開始投資商業(yè)地產，美國模式的戰(zhàn)略意義就凸現出來。REITs管理公司通過資本市場不斷融資來開發(fā)、收購商業(yè)地產，是房地產金融的角色；同時它又能通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調整，業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運營能力，使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。
從戰(zhàn)略角度來說，REITs將很可能是國內商業(yè)地產乃至房地產金融的發(fā)展方向。