所謂評(píng)估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額:
(一)出售舊房及建筑物的
新房是指建成后未使用的房產(chǎn);凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。
評(píng)估的基本方法是:對(duì)于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價(jià)，然后再確定其新舊程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本價(jià)乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。采用這種方法的好處主要是:可以消除出售舊房及建筑物按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額所造成的不合理情況，減弱通貨膨脹因素對(duì)房屋價(jià)值的影響，使舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額與其實(shí)際價(jià)值和出售這類(lèi)房屋的增值程度相適應(yīng)。
由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)格，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)通常被稱(chēng)為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估出的!日有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為:
舊有房地產(chǎn)的價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)值-建筑物折舊
使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn):(1)重新建造完全價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建(置)價(jià)格;(2)房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來(lái)表示。
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種:一是指納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào);二是指納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。
對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。這里所指的市場(chǎng)交易價(jià)格，是指在評(píng)估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時(shí)，選取多坐與該被評(píng)估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參照物，進(jìn)行價(jià)格的比較。并且，依照科學(xué)的評(píng)估方法對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對(duì)價(jià)格的影響程度，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個(gè)比較適合該房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。通過(guò)這種市場(chǎng)比較法的評(píng)估確定一個(gè)較為公平的市場(chǎng)交易價(jià)格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，則根據(jù)上述評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，首先要收集較多的交易實(shí)例，從中挑選出可供進(jìn)行價(jià)格比較的類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)例，同時(shí)，還要對(duì)影響交易價(jià)格的諸因素進(jìn)行修正，最后才能確定出最接近于合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法可用下列公式來(lái)表示:
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到通過(guò)虛增成本偷稅的目的。
對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定的正常市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。
稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額:
(一)出售舊房及建筑物的
新房是指建成后未使用的房產(chǎn);凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。
評(píng)估的基本方法是:對(duì)于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價(jià)，然后再確定其新舊程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本價(jià)乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。采用這種方法的好處主要是:可以消除出售舊房及建筑物按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額所造成的不合理情況，減弱通貨膨脹因素對(duì)房屋價(jià)值的影響，使舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額與其實(shí)際價(jià)值和出售這類(lèi)房屋的增值程度相適應(yīng)。
由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)格，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)通常被稱(chēng)為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估出的!日有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為:
舊有房地產(chǎn)的價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)值-建筑物折舊
使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn):(1)重新建造完全價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建(置)價(jià)格;(2)房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來(lái)表示。
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種:一是指納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào);二是指納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。
對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。這里所指的市場(chǎng)交易價(jià)格，是指在評(píng)估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時(shí)，選取多坐與該被評(píng)估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參照物，進(jìn)行價(jià)格的比較。并且，依照科學(xué)的評(píng)估方法對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對(duì)價(jià)格的影響程度，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個(gè)比較適合該房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。通過(guò)這種市場(chǎng)比較法的評(píng)估確定一個(gè)較為公平的市場(chǎng)交易價(jià)格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，則根據(jù)上述評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，首先要收集較多的交易實(shí)例，從中挑選出可供進(jìn)行價(jià)格比較的類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)例，同時(shí)，還要對(duì)影響交易價(jià)格的諸因素進(jìn)行修正，最后才能確定出最接近于合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法可用下列公式來(lái)表示:
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到通過(guò)虛增成本偷稅的目的。
對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定的正常市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。