第三部分：所有權
所有權
一、所有權的概念和特征
（一）概念
我國《物權法》對于所有權沒有設定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權的四項權能。
【重點法條】：《物權法》第39條：所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
（二）特征
需要注意的是所有權的特征乃是相對于他物權而言的，也即所有權與他物權的區(qū)別：
1、所有權具有全面性
2、所有權具有整體性
3、所有權為具有彈力性
4、所有權具有永久性
5、所有權為于法令限制范圍內(nèi)支配標的物的物權
二、所有權的內(nèi)容（占有、使用、收益、處分）
1、占有
所謂占有是民事主體對于標的物實際上的占領、控制。占有首先是一種事實狀態(tài)。所有對自己標的物的占有屬于有權占有。所有人可以自己占有標的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對標的物進行的占有則為無權占有。
2、使用
所謂使用是指依照物的性質和用途，并不毀損其物或變更其性質而加以利用。使用權能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、受益
所謂收益是指收取標的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關系取得的利益，后者指果實、動物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。
4、處分
所謂處分是決定財產(chǎn)事實上和法律上命運的權能。
處分分為事實上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標的物法律上的命運，也就是改變標的物之權利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉讓標的之所有權，將標的物為他人設定用益物權（包括地上權、典權等），將標的物為他人設定擔保物權（包括抵押權、質權）。
沒有處分權能而對標的物進行法律上的處分稱之為無權處分，其后果為效力待定。
三、所有權的種類
我國現(xiàn)行法律對于所有權的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進行的，據(jù)此所有權的形式主要有國家所有權、集體組織所有權、私人所有權。
（一）國家所有權
1、國家所有權的范圍
（1）土地所有權
①城市的土地，屬于國家所有
②法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。
（2）、自然資源專屬于國家所有
①礦藏、水流、海域屬于國家所有。
②森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
③法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
（3）文物：法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
（4）無線電頻譜資源屬于國家所有。
（5）其他財產(chǎn)
①國防資產(chǎn)屬于國家所有。
②鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。
2、國家所有權的行使和保護
（1）國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
（2）家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
（3）國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的職責
①履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失。
②濫用職權，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。
③違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任
（二）集體所有權
1、集體所有權的范圍
（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國家所有之外就是集體所有。
（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施。
（3）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施。
（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。
2、集體所有權的行使
（1）農(nóng)民集體對于集體所有的財產(chǎn)擁有決策權
由于農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關于集體所有財產(chǎn)的重大事項的決策應當由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來進行決策。
【重點法條】：《物權法》第59條：農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地的調(diào)整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；
（五）法律規(guī)定的其他事項。
（2）由集體組織代表本集體行使所有權
集體所有分為三級所有，即村集體所有、村內(nèi)兩個以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權則由三級集體組織代表本集體行使所有權，具體如下：
①屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
②分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。
（3）代表集體行使所有權的集體組織的公開義務
集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。
（4）集體成員的撤銷訴權
【重點法條】：《物權法》第63條：集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
（三）私人所有權
1、私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。
2、私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
3、國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。
4、私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
不動產(chǎn)所有權
一、建筑物區(qū)分所有權（★★★★★）
|-專有權：單元空間
建筑物區(qū)分所有權-|-共有權：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積
|-管理權：業(yè)主自治的權利
（一）建筑物區(qū)分所有權的概念
所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。
（二）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
（3）須在構造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。
（三）專有部分的單獨所有權（專有權）
這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質上與一般所有權并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權受到下列限制：
1、業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
（四）共用部分的共有權（共有權）
建筑物的共用部分為相關區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。
此種共有在性質上應當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉讓專有部分的所有權必須同時轉讓共用部分的共有權，專有部分和共有部分不得分開轉讓。
1、業(yè)主共有財產(chǎn)部分
（1）道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
（2）關于綠地的歸屬
①合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有
②法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有
③其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點法條】：《物權法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
（3）關于車位的歸屬
①占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。
【重點法條】：《物權法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（4）其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)
①凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；
②不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
2、共有部分的處分
共有部分財產(chǎn)不能單獨轉讓、抵押、出租；業(yè)主轉讓其專有部分所有權的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
3、業(yè)主對共有部分的權利和義務
（1） 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
（2）建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
【歷年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓〔共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？
A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收人
B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利
C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權
D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
（五）對共有部分的管理（管理權）
1、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
（1）性質
業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權利參加并在業(yè)主大會上行使表決權。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權和其他由業(yè)主大會授予的權利。
（2）必須由業(yè)主共同決定的事項
【重點法條】：《物權法》第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（3）業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權
【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
（4）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權
【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
2、物業(yè)管理公司的選任
（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
（2）對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系
物業(yè)管理機構與業(yè)主之間是委托合同關系，因此委托合同關于委托人和受托人之間的權利義務關系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構之間。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、相鄰關系（★★★★★）
（一）相鄰關系的概念
相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權利的限制，因而發(fā)生的權利義務關系。
（二）處理相鄰關系的原則與法律使用
（1）不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
（2）法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。
（三）相鄰關系的類型
1、鄰地利用關系（★）
所謂鄰地利用關系是指不動產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動產(chǎn)權利而必須利用其相鄰之不動產(chǎn)權利人的不動產(chǎn)，則相鄰之不動產(chǎn)權利人不得基于其所有權或使用權而予以禁止，但利用人必須選擇給對方造成最小損失的方式并給對方以補償。具體又包括如下幾種情形：
（1）袋地通行權
土地所有人或使用人沒有其他途徑可以進入自己土地，因此可以從鄰地上進行通行的權利。
（2）管線鋪設關系
不動產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過他人之土地上下鋪設電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進行鋪設的權利。
（3）建造建筑物等利用權
土地所有人或者使用人，因營造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負有容忍鄰地所有人使用其土地之義務，易言之，鄰地所有人有請求使用土地所有人土地之權。
【歷年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪一種說法不正確？
A.乙無權拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B.乙無權阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材
C.甲應依約定向丙支付占地費 D.若建材堆放時間超過20天，丙有權要求甲清理現(xiàn)場
注意：此題原答案為A選項，現(xiàn)在為錯誤答案?。?！
2、用水和排水關系
【重點法條】：《物權法》第86條：不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
（1）用水關系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權利人能夠依照習慣用水方式獲得相應之水流的利用。
（2）排水關系
①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對于自然流至之水，有義務進行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權。
②人工排水。土地所有人或使用人進行人工排水，原則上無使用鄰地的權利。土地所有人或使用人不得設置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動產(chǎn)。
3、妨害妨免關系（★）
所謂妨害妨免關系是指不動產(chǎn)所有人在行使自己之不動產(chǎn)權利時不得給相鄰之不動產(chǎn)權利人造成不應由其忍受的妨害。
注意根據(jù)相鄰關系不動產(chǎn)所有人有義務容忍相鄰之不動產(chǎn)所有人為了行使其不動產(chǎn)權利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構成對相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人權利的侵害。
其具體內(nèi)容又包括：
（1）不得完全阻礙相鄰不動產(chǎn)權利人的對光線的采納——即采光權
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。
【重點法條】：《物權法》第90條：不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
（3）地基動搖或其他損害妨免
土地權利人在自己土地上進行建筑等活動時不得造成相鄰之土地地基動搖、塌陷等損害。
4、越界關系
（1）建筑物越界
土地所有人在自己土地上建造建筑物，越過邊界而占了相鄰土地，相鄰之土地所有人不得要求其拆除，即不得行使其妨害排除請求權，但是可以要求其賠償或者以合理的價格購買該占用部分的土地。
（2）樹木等越界
土地所有人或使用人在自己土地上種植樹木等其根系或者枝葉越界進入相鄰之土地內(nèi)，該相鄰土地之權利人有權請求其刈除。
動產(chǎn)所有權
|-買賣
|-互易
|-繼受取得-|-贈與
| |-遺贈
| |-遺囑繼承
所有權的取得-|
| |-先占（無主財產(chǎn)）
| |-發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物
|-原始取得-|-拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物
|-添附
|-善意取得
一、善意取得
（一）善意取得的要件
（1）動產(chǎn)和不動產(chǎn)
注意：動產(chǎn)必須是占有委托物——自愿（基于合同、共有關系而喪失占有）
占有脫離物——遺失物、盜竊物 （原則上不適用善意取得）
所有權人（遺失人）有權選擇
1、 主觀標準，2年（除斥期間）內(nèi)，自知道或者應當知道之日起算，從第三人處可以索回自己的遺失物
A、 原則上是無償取回 B、第人三自拍賣、有經(jīng)營資格的出賣人處取得，所有人返還價金后取回
2、 直接要求物權處分人賠償——注意這里的訴訟實效問題（兩年）
（2）占有人、名義登記人實施無權處分行為
（3）第三人為善意
（4）第三人支付對價
（5）第三人取得動產(chǎn)占有或者變更不動產(chǎn)登記
【歷年真題】：2002-3-37，甲借用朋友乙的自行車數(shù)月。期間，甲因急需用錢，向同事丙借 200 元， 并就自行車設定質押，但丙不知此自行車非甲所有。后甲逾期未償還債務，丙即變賣該自行 車實現(xiàn)債權?，F(xiàn)問下列哪些表述是正確的？
A、因丙不知甲無處分權，故適用善意取得，質權設定有效
B、因甲對自行車無處分權，且質權不適用善意取得，故該質權設定無效
C、甲、丙應共同賠償乙的損失
D、應由甲單獨賠償乙的損失
（二）善意取得的后果
（1）所有權人——處分人——違約、侵權、不當?shù)美偤?BR> （2）所有權人——取得人——物權排他性
（3）取得人——處分人——合同有效，支付價金
除所有權外，其他物權包括用益物權和擔保物權均可以適用善意取得制度
【歷年真題】：2004-3-7，甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳 列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項哪一個是 正確的？
A、奇石屬遺失物，乙應返還給甲 B、奇石屬無主物，乙取得其所有權
C、乙因加工行為取得奇石的所有權 D、丙可以取得奇石的所有權
總結歸納：民法中的善意第三人保護規(guī)則
1.善意取得
【重點法條】：《物權法》第106條：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。
2.表見代理
【重點法條】：《合同法》第49條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。
3.表見代表
【重點法條】：《合同法》第50條：法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效
二、先占
（一）先占的要件
1、須為動產(chǎn)
2、須為無主的動產(chǎn)
所謂無主是指沒有所有人，而不是所有人不明。遺失物不是無主物，只是暫時與所有人脫離。無主物包括從來就沒有所有人的物和所有人拋棄之后而沒有所有人的物兩種。
3、須占有該無主物
4、須以所有的意思占有
注意這里不需要將所有的意思予以表示，所以不構成意思表示，也就不構成法律行為。
（二）性質和法律效果
1、性質——事實行為，而不是法律行為，不以意思表示為要件；
2、效果——由先占人取得該無主物的所有權。
需要注意的是，若法律規(guī)定某些動產(chǎn)專屬于國家，即使未為任何人所有也不是無主物，不能通過先占而取得，比如珍奇動植物等。
【歷年真題】：2003-3-35私營企業(yè)主王某辦公用的一臺電腦損壞，遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說法是錯誤的？ A、張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權
B、張某基于先占取得電腦的所有權
C、王某有權要回電腦，但應當向張某予以補償
D、因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對電腦的所有權
三、拾得遺失物
（一）遺失物的概念
遺失物是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動產(chǎn)，不動產(chǎn)不存在遺失的問題。遺失物也不是無主財產(chǎn)，只不過是所有人喪失了對于物的占有。
（二）拾得遺失物的法律后果（遺失物的規(guī)則同樣適用于：失散的飼養(yǎng)動物、漂流物）
1、拾得人的返還義務
拾得遺失物，應當返還權利人。
2、拾得人的通知或上交義務
【重點法條】：《物權法》第109條：拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
3、拾得人的保管義務
【重點法條】：《物權法》第111條：拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
4、拾得人的費用償還請求權和依據(jù)懸賞廣告而獲得報酬的權利
未予返還：主動——不能取得所有權，所得利益為不當?shù)美?BR> 被動——拒不返還——侵權賠償責任；（返還+賠償損失）
【重點法條】：《物權法》第112條：權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。（單方允諾）
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
5、無人認領時國家取得所有權
【重點法條】：《物權法》第113條：遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。
四、發(fā)現(xiàn)埋藏物
（一）埋藏物的界定
（二）發(fā)現(xiàn)埋藏物、隱藏物的后果（可以比照拾得遺失物）
1、交還其所有人或繼承人
2、上交國家——物質獎勵
【重點法條】：《物權法》第114條：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
五、添附 （《物權法》上并沒有規(guī)定）
（一）概念
添附是指數(shù)個不同所有人之物結合成一物，或者由所有人以外的加工而成一個新物的法律事實。添附有如下三種情形：
1、附合
附合是指兩個或兩個以上不同所有人的財產(chǎn)結合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者所需費用過大的事實。附合可分為動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合（按主從物歸屬，不能區(qū)分的按價值大小，再給予補償）、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合（按不動產(chǎn)歸屬，但應給原動產(chǎn)人補償）、不動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。
2、混合
混合是指兩個或兩個以上不同所有人的種類物互相混雜不能識別的事實。
3、加工
加工是指在他人之物上進行勞動使之成為新物的事實。
（二）法律后果
由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權歸價值大的一方，由取得所有權的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩個人共有，該種共有是按份共有。
共 有
一、共有的概念和特征
（一）概念：共有指兩個或兩個以上的民事主體對同一標的物共同享有所有權。
（二）共有的特征
1、共有財產(chǎn)的主體不是單一的，而是兩個或兩個以上的民事主體。
2、共有是一個所有權，是所有權量上的分割而不是質上的分割所以不違反一物一權的原則。
3、我國民法通則確認了兩種共有形式，即按份共有和共同共有。
（三）準共有：是指兩個或兩個以上的民事主體共同享有所有權以外的財產(chǎn)權。如對于用益物權的共有、擔保物權的共有、知識產(chǎn)權的共有、債權的共有、采礦權等準物權的共有等。
【重點法條】：《物權法》第105條：兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定。
二、按份共有
（一）概念
按份共有指兩個或兩個以上的民事主體對同一標的物按照一定的份額分享所有權。
（二）按份共有與其份額的法律推定
1、按份共有的推定
【重點法條】：《物權法》第103條：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
2、對按份共有份額的推定
【重點法條】：《物權法》第104條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
（三）內(nèi)部關系
1、對共有物的占有、使用、收益
（1）各共有人依其份額對共有物進行占有、使用、收益，這種權利的行使及于共有物的全部。
（2）由共有人對占有、使用、收益的方法進行協(xié)商，并按協(xié)商一致的方法處理。在意見不一致時，按照擁有共有份額一半以上（物權法上沒有規(guī)定，教材？？）的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的利益。
2、對共有物的處分
在按份共有中，共有人對共有物的處分包括兩種：一是對應有部分的處分，二是對整個共有物的處分。
（1）對應有部分的處分
①按份共有人有權自由處分其份額
按份共有人有權對自己所有的份額轉讓、設定擔保、以及拋棄其份額等處分行為。
【重點法條】：《擔保法解釋》第54條：按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
②其他共有人有優(yōu)先購買權
在共有人轉讓其份額時（這里的轉讓應做廣義上的解釋，即包括出賣、也包括互換等其他有償移轉標的物之所有權的情形，但是不應當包括贈與等無償轉讓），在同等的情況下其他共有人有優(yōu)先于非共有人購買的權利。
注意：在承租人的優(yōu)先購買權和按份共有人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時應當優(yōu)先保護按份共有人的優(yōu)先購買權。（即按份共有人＞承租人）
注意民法其他優(yōu)先購買權的問題：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典權人
即〖共有人＞典權人＞承租人（次承租人）＞轉租人〗
（2）對共有物整體之處分和重大修繕
按份共有人的處分權還包括對共有物的處分，由于這種處分及于共有物的全部不同于共有人對自己應有部分的處分，涉及全體共有人的利益，因此，不得單獨對標的物進行轉讓、抵押等處分行為。
作為對標的物的處分包括將標的物毀損滅失的事實處分，也包括在轉讓標的物、在整個標的物上設定地上權、地役權、典權等用益物權以及將整個標的物進行抵押、出質等設定擔保物權的情形。
【重點法條】：《物權法》第97條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
注意：若未取得占份額三分之二以上的共有人同意的，其處分行為若為法律行為則構成無權處分其效力為待定，但是若共有物作為動產(chǎn)，第三人構成善意取得的除外。若為事實行為則構成侵權行為，應當對其他共有人承擔侵權責任。
3、共有物的管理
（1）保存行為：共有人皆可行使
（2）改良行為：2／3份額以上的共有人同意
【歷年真題】：2003-3-1，。甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1／3.為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列選項哪一個是正確的？
A、。因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B、因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C、因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
D、若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋
4、共有物的管理費用負擔
對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，
5、共有財產(chǎn)的分割：在按份共有的情形下若共有人沒有不得分割的約定時，各按份共有人之間由于沒有共同關系存在因此隨時請求分割共有物。在各共有人有不得分割的約定時，共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。在共有物的分割方式有如下三種：
1、實物分割：對于可分物可以采取實物分割的方式。如糧食、布匹等。
2、變價分割：如果共有物是不可分物的，而且各共有人都不愿意接受共有物時，可以將共有物折價或者拍賣、變賣，由各共有人分別取得價金。
3、作價補償：對于不可分物共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物。對于共有物的價值超出其應得份額的部分，取得共有物的共有人應對其他共有人作價補償。
注意：共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失（互負瑕疵擔保責任）
（四）外部關系
1、共有人對于第三人的權利
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)對于第三人所產(chǎn)生的債權，各共有人享有連帶債權，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。
2、共有人對于第三人的義務
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)對于第三人所負擔的債務，各共有人負有連帶責任，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。
3、按份共有人在內(nèi)部關系上應當按照共有份額分享債權和分擔債務，一人承擔了連帶責任以后可以對于其他共有人按照份額進行追償。
【重點法條】：《物權法》第102條：因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
三、共同共有
（一）概念與特征
1、概念
共同共有是指兩個或兩個以上的人基于一定的共同關系對于同一標的物之全部，不分份額地、平等地享有所有權。
2、特征
與按份共有相比，共同共有有如下幾方面的特征：
（1）共同共有是不分份額的、平等地的共有。
因此共同共有人無法處分自己的份額，因而也就不存在其他共有人的優(yōu)先購買權了。
（2）共同共有是基于共同關系而產(chǎn)生的。
因此只要共同共有關系存在，共有人就不能主張分割共有財產(chǎn)，只有在共同共有關系消滅后才可以分割，但是在共同關系消滅后共同共有就轉變?yōu)榘捶莨灿小?BR> （二）共同共有的主要類型
1、夫妻共有財產(chǎn)
2、家庭共有財產(chǎn)
3、遺產(chǎn)分割前共同繼承的財產(chǎn)
4、合伙財產(chǎn)
5、推定共同共有
（三）共同共有的內(nèi)部關系
1、使用收益：共有人之間享有平等的權利和義務
【歷年真題】：2006-3-7.甲、乙共同繼承平房兩間，一直由甲居住二甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說法是正確的？
A、甲、乙是繼承房屋的按份共有人 B.加蓋的房屋應歸甲所有
C、加蓋的房屋應歸甲、乙共有 D乙有權請求丙返還所購三間房屋
2、共有財產(chǎn)的處分和重大修繕
須經(jīng)全體共有人一致同意。
3、共有物、共有財產(chǎn)的管理
保存行為和改良行為皆須全體共有人同意
4、共有物的管理費用負擔
對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由共同共有人共同負擔。
（四）共同共有的外部關系
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權、承擔債務。
【重點法條】：《物權法》第102條（上述）
（五）共有物的分割
共同關系消滅時共同共有轉變?yōu)榘捶莨灿?，因此可以主張分割共有物，其分割方法與按份共有的完全相同。
所有權
一、所有權的概念和特征
（一）概念
我國《物權法》對于所有權沒有設定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權的四項權能。
【重點法條】：《物權法》第39條：所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
（二）特征
需要注意的是所有權的特征乃是相對于他物權而言的，也即所有權與他物權的區(qū)別：
1、所有權具有全面性
2、所有權具有整體性
3、所有權為具有彈力性
4、所有權具有永久性
5、所有權為于法令限制范圍內(nèi)支配標的物的物權
二、所有權的內(nèi)容（占有、使用、收益、處分）
1、占有
所謂占有是民事主體對于標的物實際上的占領、控制。占有首先是一種事實狀態(tài)。所有對自己標的物的占有屬于有權占有。所有人可以自己占有標的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對標的物進行的占有則為無權占有。
2、使用
所謂使用是指依照物的性質和用途，并不毀損其物或變更其性質而加以利用。使用權能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、受益
所謂收益是指收取標的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關系取得的利益，后者指果實、動物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。
4、處分
所謂處分是決定財產(chǎn)事實上和法律上命運的權能。
處分分為事實上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標的物法律上的命運，也就是改變標的物之權利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉讓標的之所有權，將標的物為他人設定用益物權（包括地上權、典權等），將標的物為他人設定擔保物權（包括抵押權、質權）。
沒有處分權能而對標的物進行法律上的處分稱之為無權處分，其后果為效力待定。
三、所有權的種類
我國現(xiàn)行法律對于所有權的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進行的，據(jù)此所有權的形式主要有國家所有權、集體組織所有權、私人所有權。
（一）國家所有權
1、國家所有權的范圍
（1）土地所有權
①城市的土地，屬于國家所有
②法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。
（2）、自然資源專屬于國家所有
①礦藏、水流、海域屬于國家所有。
②森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
③法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
（3）文物：法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
（4）無線電頻譜資源屬于國家所有。
（5）其他財產(chǎn)
①國防資產(chǎn)屬于國家所有。
②鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。
2、國家所有權的行使和保護
（1）國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
（2）家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
（3）國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的職責
①履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失。
②濫用職權，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。
③違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任
（二）集體所有權
1、集體所有權的范圍
（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國家所有之外就是集體所有。
（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施。
（3）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施。
（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。
2、集體所有權的行使
（1）農(nóng)民集體對于集體所有的財產(chǎn)擁有決策權
由于農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關于集體所有財產(chǎn)的重大事項的決策應當由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來進行決策。
【重點法條】：《物權法》第59條：農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地的調(diào)整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；
（五）法律規(guī)定的其他事項。
（2）由集體組織代表本集體行使所有權
集體所有分為三級所有，即村集體所有、村內(nèi)兩個以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權則由三級集體組織代表本集體行使所有權，具體如下：
①屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
②分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。
（3）代表集體行使所有權的集體組織的公開義務
集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。
（4）集體成員的撤銷訴權
【重點法條】：《物權法》第63條：集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
（三）私人所有權
1、私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。
2、私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
3、國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。
4、私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
不動產(chǎn)所有權
一、建筑物區(qū)分所有權（★★★★★）
|-專有權：單元空間
建筑物區(qū)分所有權-|-共有權：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積
|-管理權：業(yè)主自治的權利
（一）建筑物區(qū)分所有權的概念
所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。
（二）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
（3）須在構造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。
（三）專有部分的單獨所有權（專有權）
這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質上與一般所有權并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權受到下列限制：
1、業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
（四）共用部分的共有權（共有權）
建筑物的共用部分為相關區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。
此種共有在性質上應當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉讓專有部分的所有權必須同時轉讓共用部分的共有權，專有部分和共有部分不得分開轉讓。
1、業(yè)主共有財產(chǎn)部分
（1）道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
（2）關于綠地的歸屬
①合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有
②法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有
③其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點法條】：《物權法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
（3）關于車位的歸屬
①占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。
【重點法條】：《物權法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（4）其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)
①凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；
②不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
2、共有部分的處分
共有部分財產(chǎn)不能單獨轉讓、抵押、出租；業(yè)主轉讓其專有部分所有權的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
3、業(yè)主對共有部分的權利和義務
（1） 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
（2）建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
【歷年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓〔共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？
A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收人
B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利
C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權
D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
（五）對共有部分的管理（管理權）
1、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
（1）性質
業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權利參加并在業(yè)主大會上行使表決權。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權和其他由業(yè)主大會授予的權利。
（2）必須由業(yè)主共同決定的事項
【重點法條】：《物權法》第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（3）業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權
【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
（4）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權
【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
2、物業(yè)管理公司的選任
（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
（2）對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系
物業(yè)管理機構與業(yè)主之間是委托合同關系，因此委托合同關于委托人和受托人之間的權利義務關系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構之間。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、相鄰關系（★★★★★）
（一）相鄰關系的概念
相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權利的限制，因而發(fā)生的權利義務關系。
（二）處理相鄰關系的原則與法律使用
（1）不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
（2）法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。
（三）相鄰關系的類型
1、鄰地利用關系（★）
所謂鄰地利用關系是指不動產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動產(chǎn)權利而必須利用其相鄰之不動產(chǎn)權利人的不動產(chǎn)，則相鄰之不動產(chǎn)權利人不得基于其所有權或使用權而予以禁止，但利用人必須選擇給對方造成最小損失的方式并給對方以補償。具體又包括如下幾種情形：
（1）袋地通行權
土地所有人或使用人沒有其他途徑可以進入自己土地，因此可以從鄰地上進行通行的權利。
（2）管線鋪設關系
不動產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過他人之土地上下鋪設電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進行鋪設的權利。
（3）建造建筑物等利用權
土地所有人或者使用人，因營造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負有容忍鄰地所有人使用其土地之義務，易言之，鄰地所有人有請求使用土地所有人土地之權。
【歷年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪一種說法不正確？
A.乙無權拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B.乙無權阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材
C.甲應依約定向丙支付占地費 D.若建材堆放時間超過20天，丙有權要求甲清理現(xiàn)場
注意：此題原答案為A選項，現(xiàn)在為錯誤答案?。?！
2、用水和排水關系
【重點法條】：《物權法》第86條：不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
（1）用水關系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權利人能夠依照習慣用水方式獲得相應之水流的利用。
（2）排水關系
①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對于自然流至之水，有義務進行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權。
②人工排水。土地所有人或使用人進行人工排水，原則上無使用鄰地的權利。土地所有人或使用人不得設置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動產(chǎn)。
3、妨害妨免關系（★）
所謂妨害妨免關系是指不動產(chǎn)所有人在行使自己之不動產(chǎn)權利時不得給相鄰之不動產(chǎn)權利人造成不應由其忍受的妨害。
注意根據(jù)相鄰關系不動產(chǎn)所有人有義務容忍相鄰之不動產(chǎn)所有人為了行使其不動產(chǎn)權利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構成對相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人權利的侵害。
其具體內(nèi)容又包括：
（1）不得完全阻礙相鄰不動產(chǎn)權利人的對光線的采納——即采光權
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。
【重點法條】：《物權法》第90條：不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
（3）地基動搖或其他損害妨免
土地權利人在自己土地上進行建筑等活動時不得造成相鄰之土地地基動搖、塌陷等損害。
4、越界關系
（1）建筑物越界
土地所有人在自己土地上建造建筑物，越過邊界而占了相鄰土地，相鄰之土地所有人不得要求其拆除，即不得行使其妨害排除請求權，但是可以要求其賠償或者以合理的價格購買該占用部分的土地。
（2）樹木等越界
土地所有人或使用人在自己土地上種植樹木等其根系或者枝葉越界進入相鄰之土地內(nèi)，該相鄰土地之權利人有權請求其刈除。
動產(chǎn)所有權
|-買賣
|-互易
|-繼受取得-|-贈與
| |-遺贈
| |-遺囑繼承
所有權的取得-|
| |-先占（無主財產(chǎn)）
| |-發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物
|-原始取得-|-拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物
|-添附
|-善意取得
一、善意取得
（一）善意取得的要件
（1）動產(chǎn)和不動產(chǎn)
注意：動產(chǎn)必須是占有委托物——自愿（基于合同、共有關系而喪失占有）
占有脫離物——遺失物、盜竊物 （原則上不適用善意取得）
所有權人（遺失人）有權選擇
1、 主觀標準，2年（除斥期間）內(nèi)，自知道或者應當知道之日起算，從第三人處可以索回自己的遺失物
A、 原則上是無償取回 B、第人三自拍賣、有經(jīng)營資格的出賣人處取得，所有人返還價金后取回
2、 直接要求物權處分人賠償——注意這里的訴訟實效問題（兩年）
（2）占有人、名義登記人實施無權處分行為
（3）第三人為善意
（4）第三人支付對價
（5）第三人取得動產(chǎn)占有或者變更不動產(chǎn)登記
【歷年真題】：2002-3-37，甲借用朋友乙的自行車數(shù)月。期間，甲因急需用錢，向同事丙借 200 元， 并就自行車設定質押，但丙不知此自行車非甲所有。后甲逾期未償還債務，丙即變賣該自行 車實現(xiàn)債權?，F(xiàn)問下列哪些表述是正確的？
A、因丙不知甲無處分權，故適用善意取得，質權設定有效
B、因甲對自行車無處分權，且質權不適用善意取得，故該質權設定無效
C、甲、丙應共同賠償乙的損失
D、應由甲單獨賠償乙的損失
（二）善意取得的后果
（1）所有權人——處分人——違約、侵權、不當?shù)美偤?BR> （2）所有權人——取得人——物權排他性
（3）取得人——處分人——合同有效，支付價金
除所有權外，其他物權包括用益物權和擔保物權均可以適用善意取得制度
【歷年真題】：2004-3-7，甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳 列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項哪一個是 正確的？
A、奇石屬遺失物，乙應返還給甲 B、奇石屬無主物，乙取得其所有權
C、乙因加工行為取得奇石的所有權 D、丙可以取得奇石的所有權
總結歸納：民法中的善意第三人保護規(guī)則
1.善意取得
【重點法條】：《物權法》第106條：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。
2.表見代理
【重點法條】：《合同法》第49條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。
3.表見代表
【重點法條】：《合同法》第50條：法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效
二、先占
（一）先占的要件
1、須為動產(chǎn)
2、須為無主的動產(chǎn)
所謂無主是指沒有所有人，而不是所有人不明。遺失物不是無主物，只是暫時與所有人脫離。無主物包括從來就沒有所有人的物和所有人拋棄之后而沒有所有人的物兩種。
3、須占有該無主物
4、須以所有的意思占有
注意這里不需要將所有的意思予以表示，所以不構成意思表示，也就不構成法律行為。
（二）性質和法律效果
1、性質——事實行為，而不是法律行為，不以意思表示為要件；
2、效果——由先占人取得該無主物的所有權。
需要注意的是，若法律規(guī)定某些動產(chǎn)專屬于國家，即使未為任何人所有也不是無主物，不能通過先占而取得，比如珍奇動植物等。
【歷年真題】：2003-3-35私營企業(yè)主王某辦公用的一臺電腦損壞，遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說法是錯誤的？ A、張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權
B、張某基于先占取得電腦的所有權
C、王某有權要回電腦，但應當向張某予以補償
D、因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對電腦的所有權
三、拾得遺失物
（一）遺失物的概念
遺失物是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動產(chǎn)，不動產(chǎn)不存在遺失的問題。遺失物也不是無主財產(chǎn)，只不過是所有人喪失了對于物的占有。
（二）拾得遺失物的法律后果（遺失物的規(guī)則同樣適用于：失散的飼養(yǎng)動物、漂流物）
1、拾得人的返還義務
拾得遺失物，應當返還權利人。
2、拾得人的通知或上交義務
【重點法條】：《物權法》第109條：拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
3、拾得人的保管義務
【重點法條】：《物權法》第111條：拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
4、拾得人的費用償還請求權和依據(jù)懸賞廣告而獲得報酬的權利
未予返還：主動——不能取得所有權，所得利益為不當?shù)美?BR> 被動——拒不返還——侵權賠償責任；（返還+賠償損失）
【重點法條】：《物權法》第112條：權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。（單方允諾）
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
5、無人認領時國家取得所有權
【重點法條】：《物權法》第113條：遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。
四、發(fā)現(xiàn)埋藏物
（一）埋藏物的界定
（二）發(fā)現(xiàn)埋藏物、隱藏物的后果（可以比照拾得遺失物）
1、交還其所有人或繼承人
2、上交國家——物質獎勵
【重點法條】：《物權法》第114條：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
五、添附 （《物權法》上并沒有規(guī)定）
（一）概念
添附是指數(shù)個不同所有人之物結合成一物，或者由所有人以外的加工而成一個新物的法律事實。添附有如下三種情形：
1、附合
附合是指兩個或兩個以上不同所有人的財產(chǎn)結合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者所需費用過大的事實。附合可分為動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合（按主從物歸屬，不能區(qū)分的按價值大小，再給予補償）、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合（按不動產(chǎn)歸屬，但應給原動產(chǎn)人補償）、不動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。
2、混合
混合是指兩個或兩個以上不同所有人的種類物互相混雜不能識別的事實。
3、加工
加工是指在他人之物上進行勞動使之成為新物的事實。
（二）法律后果
由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權歸價值大的一方，由取得所有權的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩個人共有，該種共有是按份共有。
共 有
一、共有的概念和特征
（一）概念：共有指兩個或兩個以上的民事主體對同一標的物共同享有所有權。
（二）共有的特征
1、共有財產(chǎn)的主體不是單一的，而是兩個或兩個以上的民事主體。
2、共有是一個所有權，是所有權量上的分割而不是質上的分割所以不違反一物一權的原則。
3、我國民法通則確認了兩種共有形式，即按份共有和共同共有。
（三）準共有：是指兩個或兩個以上的民事主體共同享有所有權以外的財產(chǎn)權。如對于用益物權的共有、擔保物權的共有、知識產(chǎn)權的共有、債權的共有、采礦權等準物權的共有等。
【重點法條】：《物權法》第105條：兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定。
二、按份共有
（一）概念
按份共有指兩個或兩個以上的民事主體對同一標的物按照一定的份額分享所有權。
（二）按份共有與其份額的法律推定
1、按份共有的推定
【重點法條】：《物權法》第103條：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
2、對按份共有份額的推定
【重點法條】：《物權法》第104條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
（三）內(nèi)部關系
1、對共有物的占有、使用、收益
（1）各共有人依其份額對共有物進行占有、使用、收益，這種權利的行使及于共有物的全部。
（2）由共有人對占有、使用、收益的方法進行協(xié)商，并按協(xié)商一致的方法處理。在意見不一致時，按照擁有共有份額一半以上（物權法上沒有規(guī)定，教材？？）的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的利益。
2、對共有物的處分
在按份共有中，共有人對共有物的處分包括兩種：一是對應有部分的處分，二是對整個共有物的處分。
（1）對應有部分的處分
①按份共有人有權自由處分其份額
按份共有人有權對自己所有的份額轉讓、設定擔保、以及拋棄其份額等處分行為。
【重點法條】：《擔保法解釋》第54條：按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
②其他共有人有優(yōu)先購買權
在共有人轉讓其份額時（這里的轉讓應做廣義上的解釋，即包括出賣、也包括互換等其他有償移轉標的物之所有權的情形，但是不應當包括贈與等無償轉讓），在同等的情況下其他共有人有優(yōu)先于非共有人購買的權利。
注意：在承租人的優(yōu)先購買權和按份共有人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時應當優(yōu)先保護按份共有人的優(yōu)先購買權。（即按份共有人＞承租人）
注意民法其他優(yōu)先購買權的問題：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典權人
即〖共有人＞典權人＞承租人（次承租人）＞轉租人〗
（2）對共有物整體之處分和重大修繕
按份共有人的處分權還包括對共有物的處分，由于這種處分及于共有物的全部不同于共有人對自己應有部分的處分，涉及全體共有人的利益，因此，不得單獨對標的物進行轉讓、抵押等處分行為。
作為對標的物的處分包括將標的物毀損滅失的事實處分，也包括在轉讓標的物、在整個標的物上設定地上權、地役權、典權等用益物權以及將整個標的物進行抵押、出質等設定擔保物權的情形。
【重點法條】：《物權法》第97條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
注意：若未取得占份額三分之二以上的共有人同意的，其處分行為若為法律行為則構成無權處分其效力為待定，但是若共有物作為動產(chǎn)，第三人構成善意取得的除外。若為事實行為則構成侵權行為，應當對其他共有人承擔侵權責任。
3、共有物的管理
（1）保存行為：共有人皆可行使
（2）改良行為：2／3份額以上的共有人同意
【歷年真題】：2003-3-1，。甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1／3.為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列選項哪一個是正確的？
A、。因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B、因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C、因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
D、若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋
4、共有物的管理費用負擔
對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，
5、共有財產(chǎn)的分割：在按份共有的情形下若共有人沒有不得分割的約定時，各按份共有人之間由于沒有共同關系存在因此隨時請求分割共有物。在各共有人有不得分割的約定時，共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。在共有物的分割方式有如下三種：
1、實物分割：對于可分物可以采取實物分割的方式。如糧食、布匹等。
2、變價分割：如果共有物是不可分物的，而且各共有人都不愿意接受共有物時，可以將共有物折價或者拍賣、變賣，由各共有人分別取得價金。
3、作價補償：對于不可分物共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物。對于共有物的價值超出其應得份額的部分，取得共有物的共有人應對其他共有人作價補償。
注意：共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失（互負瑕疵擔保責任）
（四）外部關系
1、共有人對于第三人的權利
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)對于第三人所產(chǎn)生的債權，各共有人享有連帶債權，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。
2、共有人對于第三人的義務
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)對于第三人所負擔的債務，各共有人負有連帶責任，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。
3、按份共有人在內(nèi)部關系上應當按照共有份額分享債權和分擔債務，一人承擔了連帶責任以后可以對于其他共有人按照份額進行追償。
【重點法條】：《物權法》第102條：因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
三、共同共有
（一）概念與特征
1、概念
共同共有是指兩個或兩個以上的人基于一定的共同關系對于同一標的物之全部，不分份額地、平等地享有所有權。
2、特征
與按份共有相比，共同共有有如下幾方面的特征：
（1）共同共有是不分份額的、平等地的共有。
因此共同共有人無法處分自己的份額，因而也就不存在其他共有人的優(yōu)先購買權了。
（2）共同共有是基于共同關系而產(chǎn)生的。
因此只要共同共有關系存在，共有人就不能主張分割共有財產(chǎn)，只有在共同共有關系消滅后才可以分割，但是在共同關系消滅后共同共有就轉變?yōu)榘捶莨灿小?BR> （二）共同共有的主要類型
1、夫妻共有財產(chǎn)
2、家庭共有財產(chǎn)
3、遺產(chǎn)分割前共同繼承的財產(chǎn)
4、合伙財產(chǎn)
5、推定共同共有
（三）共同共有的內(nèi)部關系
1、使用收益：共有人之間享有平等的權利和義務
【歷年真題】：2006-3-7.甲、乙共同繼承平房兩間，一直由甲居住二甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說法是正確的？
A、甲、乙是繼承房屋的按份共有人 B.加蓋的房屋應歸甲所有
C、加蓋的房屋應歸甲、乙共有 D乙有權請求丙返還所購三間房屋
2、共有財產(chǎn)的處分和重大修繕
須經(jīng)全體共有人一致同意。
3、共有物、共有財產(chǎn)的管理
保存行為和改良行為皆須全體共有人同意
4、共有物的管理費用負擔
對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由共同共有人共同負擔。
（四）共同共有的外部關系
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權、承擔債務。
【重點法條】：《物權法》第102條（上述）
（五）共有物的分割
共同關系消滅時共同共有轉變?yōu)榘捶莨灿?，因此可以主張分割共有物，其分割方法與按份共有的完全相同。