第八章 土地增值稅法
【歷年考題評(píng)析】
2000年，單1分，多1分，判1分，共3分
2001年，單1分，多1分，判1分，共3分
2002年，單1分，多1分，判1分，共3分
2003年，單1分，多1分，判1分，共3分
2004年，單1分，多1分，判1分，共3分從歷年考試情況看，本章不是考核的重點(diǎn)，通常為3分。>
從考試題型看，多以客觀題為主，一般占3分；主觀題中，可與營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、契稅相結(jié)合出計(jì)算題或綜合題，一般為3分左右。主觀題中可能出現(xiàn)的題型是：（1）單純土地增值稅的計(jì)算題；
（2）土地增值稅與企業(yè)所得稅相結(jié)合進(jìn)行考核；
（3）土地增值稅與契稅相結(jié)合進(jìn)行考核。
需注意的是，計(jì)算題、綜合題單純考核的可能性很小，往往與其他稅種結(jié)合加以考核。
【重點(diǎn)與難點(diǎn)】
一、土地增值稅征收范圍中“對(duì)若干具體情況的判定”；并注意與“契稅的征收范圍”對(duì)比。
二、土地增值稅中“扣除項(xiàng)目的確定”。
三、土地增值稅的計(jì)算公式：
計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×扣除率
1、稅率、扣除率
2、增值額、扣除項(xiàng)目金額
3、舉例：
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項(xiàng)目金額1000萬元。
計(jì)算步驟：
（1）收入總額＝4000
（2）扣除項(xiàng)目金額＝1000
（3）增值額＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％）＝3000÷1000＝300％
（5）應(yīng)納土地增值稅稅額＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
四、土地增值稅的計(jì)算方法
（一）收入額的確定
即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、無形資產(chǎn)收入、有價(jià)證券等，按照有關(guān)規(guī)定代收的各種費(fèi)用不屬于收入。
（二）扣除項(xiàng)目金額的確定－－掌握
1、支付的地價(jià)款
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
（1）能認(rèn)定利息的： 利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)
（2）不能認(rèn)定利息的：（1＋2）×10％以內(nèi)
4、稅金
（1）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
另外，契稅、個(gè)人所得稅不得扣除
5、加扣費(fèi)用（僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)的情形）
加扣費(fèi)用＝（1＋2）×20％
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1＋…＋5
（三）增值額
增值額＝收入總額－扣除項(xiàng)目金額
（四）增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％
（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅
應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率
【同步練習(xí)題】
【例1－1】下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（ ）。
【例1－2】下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（ ）。
A.出讓國(guó)有土地 B.轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
D.國(guó)家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈(zèng)與某足球俱樂部
F.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)通過國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育部門
【例2－1】下列房地產(chǎn)的各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（ ）。
【例2－2】下列各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納契稅的有（ ?。?。
A.以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
C.對(duì)被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
D.對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入
【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為360萬元，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為8％。計(jì)算土地增值稅時(shí)，兩項(xiàng)支出允許扣除的金額為（ ）萬元。
【歷年考題評(píng)析】
2000年，單1分，多1分，判1分，共3分
2001年，單1分，多1分，判1分，共3分
2002年，單1分，多1分，判1分，共3分
2003年，單1分，多1分，判1分，共3分
2004年，單1分，多1分，判1分，共3分從歷年考試情況看，本章不是考核的重點(diǎn)，通常為3分。>
從考試題型看，多以客觀題為主，一般占3分；主觀題中，可與營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、契稅相結(jié)合出計(jì)算題或綜合題，一般為3分左右。主觀題中可能出現(xiàn)的題型是：（1）單純土地增值稅的計(jì)算題；
（2）土地增值稅與企業(yè)所得稅相結(jié)合進(jìn)行考核；
（3）土地增值稅與契稅相結(jié)合進(jìn)行考核。
需注意的是，計(jì)算題、綜合題單純考核的可能性很小，往往與其他稅種結(jié)合加以考核。
【重點(diǎn)與難點(diǎn)】
一、土地增值稅征收范圍中“對(duì)若干具體情況的判定”；并注意與“契稅的征收范圍”對(duì)比。
二、土地增值稅中“扣除項(xiàng)目的確定”。
三、土地增值稅的計(jì)算公式：
計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×扣除率
1、稅率、扣除率
2、增值額、扣除項(xiàng)目金額
3、舉例：
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項(xiàng)目金額1000萬元。
計(jì)算步驟：
（1）收入總額＝4000
（2）扣除項(xiàng)目金額＝1000
（3）增值額＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％）＝3000÷1000＝300％
（5）應(yīng)納土地增值稅稅額＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
四、土地增值稅的計(jì)算方法
（一）收入額的確定
即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、無形資產(chǎn)收入、有價(jià)證券等，按照有關(guān)規(guī)定代收的各種費(fèi)用不屬于收入。
（二）扣除項(xiàng)目金額的確定－－掌握
1、支付的地價(jià)款
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
（1）能認(rèn)定利息的： 利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)
（2）不能認(rèn)定利息的：（1＋2）×10％以內(nèi)
4、稅金
（1）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
另外，契稅、個(gè)人所得稅不得扣除
5、加扣費(fèi)用（僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)的情形）
加扣費(fèi)用＝（1＋2）×20％
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1＋…＋5
（三）增值額
增值額＝收入總額－扣除項(xiàng)目金額
（四）增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％
（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅
應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率
【同步練習(xí)題】
【例1－1】下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（ ）。
【例1－2】下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（ ）。
A.出讓國(guó)有土地 B.轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
D.國(guó)家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈(zèng)與某足球俱樂部
F.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)通過國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育部門
【例2－1】下列房地產(chǎn)的各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（ ）。
【例2－2】下列各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納契稅的有（ ?。?。
A.以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
C.對(duì)被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
D.對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入
【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為360萬元，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為8％。計(jì)算土地增值稅時(shí)，兩項(xiàng)支出允許扣除的金額為（ ）萬元。