第九章 建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價（1）
評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財務(wù)評價的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟效果的理解，拓展評估工作思路。
第一節(jié) 建設(shè)工程財務(wù)評價
一、財務(wù)評價概述
(一)財務(wù)評價的概念（了解）
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，計算財務(wù)評價指標，考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。
并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率等相比較，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價是項目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價結(jié)論是決定項目取舍的重要決策依據(jù)。
(二)財務(wù)評價的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項目財務(wù)評價的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項目計算期等一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財務(wù)報表。由上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項目財務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財務(wù)報表。
3．財務(wù)評價指標的計算與評價。根據(jù)基本財務(wù)報表計算各財務(wù)評價指標，并分別與對應(yīng)的評價標準或基準值進行對比，對項目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項財務(wù)狀況做出評價，得出結(jié)論。
4．進行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項目可能面臨的風(fēng)險及項目在不確定情況下的抗風(fēng)險能力，得出項目在不確定情況下的財務(wù)評價結(jié)論或建議。
5．做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論。
(三)財務(wù)效益和費用的識別和計算（熟悉）
正確識別項目的財務(wù)效益和費用，以項目的直接收入和支出為目標。
財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。
計算效益和費用時，產(chǎn)出物和投人物價格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財務(wù)效益。財務(wù)效益項目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷售過程中取得的總收入。
2．財務(wù)支出(費用)。
(1)建設(shè)項目總投資。建設(shè)項目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費用—折舊費—維簡費—攤銷費—利息支出
總成本費用=生產(chǎn)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費+修理費+折舊費+維簡費+攤銷費+利息支出+其他費用
總成本費用是構(gòu)成項目成本的全部成本費用；而經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財務(wù)評價指標體系（掌握）
1． 根據(jù)是否考慮資金時間價值分類，可分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。
例題：1、下列評價指標中，( )屬于動態(tài)指標。
A．投資利潤率
B．投資利稅率
C．財務(wù)內(nèi)部收益率
D．平均報酬率
E：投資回收期
答案：CE
2、經(jīng)營成本與總成本費用之間德關(guān)系可以表述為( )。
A．經(jīng)營成本等于總成本費用
B．經(jīng)營成本大于總成本費用
C．經(jīng)營成本小于總成本費用
D．經(jīng)營成本等于總成本費用減去生產(chǎn)成本
答案：C
3、以下表述正確的是（）。
A: 項目的財務(wù)效益和費用，包括項目的間接收入和支出
B: 產(chǎn)出物和投人物價格的選用可先大約估算
C: 范圍應(yīng)遵循計算口徑差別原則
D: 項目的財務(wù)效益和費用，包括項目的直接收入和支出
答案: A
4、以下有關(guān)財務(wù)評價的基本程序a:：做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論b：編制基本財務(wù)報表c：進行不確定性分析d：收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料e：財務(wù)評價指標的計算與評價；正確的排列順序是（）。
A: decba
B: dcbea
C: cdbea
D:dbeca
答案：D
5、財務(wù)評價是通過考察擬建項目的（），據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。
A: 還本能力
B: 籌資能力
C: 償債能力
D: 生產(chǎn)能力
E: 盈利能力
答案:CE
6、財務(wù)評價的基準參數(shù)有（）。
A: 平均投資利潤率
B: 投資利稅率
C: 資本金利潤
D:財務(wù)內(nèi)部收益率
E: 基準收益率
答案：ABE
評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財務(wù)評價的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟效果的理解，拓展評估工作思路。
第一節(jié) 建設(shè)工程財務(wù)評價
一、財務(wù)評價概述
(一)財務(wù)評價的概念（了解）
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，計算財務(wù)評價指標，考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。
并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率等相比較，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價是項目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價結(jié)論是決定項目取舍的重要決策依據(jù)。
(二)財務(wù)評價的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項目財務(wù)評價的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項目計算期等一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財務(wù)報表。由上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項目財務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財務(wù)報表。
3．財務(wù)評價指標的計算與評價。根據(jù)基本財務(wù)報表計算各財務(wù)評價指標，并分別與對應(yīng)的評價標準或基準值進行對比，對項目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項財務(wù)狀況做出評價，得出結(jié)論。
4．進行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項目可能面臨的風(fēng)險及項目在不確定情況下的抗風(fēng)險能力，得出項目在不確定情況下的財務(wù)評價結(jié)論或建議。
5．做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論。
(三)財務(wù)效益和費用的識別和計算（熟悉）
正確識別項目的財務(wù)效益和費用，以項目的直接收入和支出為目標。
財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。
計算效益和費用時，產(chǎn)出物和投人物價格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財務(wù)效益。財務(wù)效益項目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷售過程中取得的總收入。
2．財務(wù)支出(費用)。
(1)建設(shè)項目總投資。建設(shè)項目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費用—折舊費—維簡費—攤銷費—利息支出
總成本費用=生產(chǎn)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費+修理費+折舊費+維簡費+攤銷費+利息支出+其他費用
總成本費用是構(gòu)成項目成本的全部成本費用；而經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財務(wù)評價指標體系（掌握）
1． 根據(jù)是否考慮資金時間價值分類，可分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。
例題：1、下列評價指標中，( )屬于動態(tài)指標。
A．投資利潤率
B．投資利稅率
C．財務(wù)內(nèi)部收益率
D．平均報酬率
E：投資回收期
答案：CE
2、經(jīng)營成本與總成本費用之間德關(guān)系可以表述為( )。
A．經(jīng)營成本等于總成本費用
B．經(jīng)營成本大于總成本費用
C．經(jīng)營成本小于總成本費用
D．經(jīng)營成本等于總成本費用減去生產(chǎn)成本
答案：C
3、以下表述正確的是（）。
A: 項目的財務(wù)效益和費用，包括項目的間接收入和支出
B: 產(chǎn)出物和投人物價格的選用可先大約估算
C: 范圍應(yīng)遵循計算口徑差別原則
D: 項目的財務(wù)效益和費用，包括項目的直接收入和支出
答案: A
4、以下有關(guān)財務(wù)評價的基本程序a:：做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論b：編制基本財務(wù)報表c：進行不確定性分析d：收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料e：財務(wù)評價指標的計算與評價；正確的排列順序是（）。
A: decba
B: dcbea
C: cdbea
D:dbeca
答案：D
5、財務(wù)評價是通過考察擬建項目的（），據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。
A: 還本能力
B: 籌資能力
C: 償債能力
D: 生產(chǎn)能力
E: 盈利能力
答案:CE
6、財務(wù)評價的基準參數(shù)有（）。
A: 平均投資利潤率
B: 投資利稅率
C: 資本金利潤
D:財務(wù)內(nèi)部收益率
E: 基準收益率
答案：ABE