4.公示、公信原則
（1）公示原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
注意：
①占有概念也可以通俗的表述為：“對不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制與支配”。
②占有不等于所有。
③所謂“物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)”是指不因物之占有而成立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，例如：地役權(quán)、抵押權(quán)、債權(quán)等。
（1）占有制度的屬性
①占有是物權(quán)的重要內(nèi)容，如占有權(quán)是所有權(quán)的重要權(quán)能。
②占有還是一些他物權(quán)成立的前提，如占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提。
③占有制度是以事實(shí)上的管領(lǐng)為規(guī)范對象的，不以有權(quán)利來源為前提。
（2）占有制度的適用
基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。因此，對于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用物權(quán)法占有編的規(guī)定。
（3）占有制度的效果
①事實(shí)推定。首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼續(xù)占有。
②權(quán)利推定。占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法。受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對人提出反證。
2.占有的種類
自主占有與他主占有
以所有的意思占有標(biāo)的物稱為自主占有.如小偷對贓物的占有（意欲據(jù)為己有）
除自主占有以外的其他占有屬于他主占有.如為他人保管物品
直接占有與間接占有
直接占有是指直接對物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)的控制.如承租人直接占有租賃物
間接占有是指并不直接占有某物，但因?yàn)榭梢砸罁?jù)一定的法律關(guān)系而對直接占有某物的人享有返還占有請求權(quán)，而對物形成間接的控制和管理.如出租人間接占有租賃物
有權(quán)占有與無權(quán)占有
有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對某物進(jìn)行占有的權(quán)利
如占有自己購買的物品
無權(quán)占有指沒有權(quán)源的占有（包括善意占有與惡意占有）
善意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法的占有
如不知道售貨員多找了錢
惡意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有
明知道售貨員多找了錢而想據(jù)為己有
【例題】甲向乙公司購買了10箱貨。付完錢提貨的時(shí)候，公司的裝車工因疏忽往車上裝了11箱貨。發(fā)現(xiàn)后，在甲公司單位負(fù)責(zé)人的致使下急忙開車離開乙公司。甲對多裝的1箱貨的占有屬于自主占有、直接占有和無權(quán)惡意占有。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點(diǎn)是占有。
3.無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系
（1）不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
（2）占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（3）占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人，權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
注意：“善意”和“惡意”有區(qū)別。
【例題】甲誤將乙所有的一只羊認(rèn)為己有。下列說法正確的有（ ）。
A.在甲占有期間，該羊產(chǎn)下一只羊羔，甲應(yīng)當(dāng)將羊和羊羔一起還給乙
B.在甲占有期間，曾為該羊治病，甲將羊還給乙時(shí)，乙應(yīng)當(dāng)向甲支付治病的費(fèi)用
C.在甲占有期間，該羊被汽車撞死，司機(jī)逃逸，甲應(yīng)當(dāng)賠償損失
D.在甲占有期間，該羊被汽車撞死，司機(jī)給予賠償，甲應(yīng)當(dāng)將賠償金還給乙
【答案】ABD
【解析】本題考核點(diǎn)是無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系。善意占有人不應(yīng)當(dāng)賠償損失，因此選項(xiàng)C的說法是錯(cuò)誤的。
4.占有的法律保護(hù)
占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。
上述規(guī)定不但適用于有權(quán)占有，也適用于無權(quán)占有。其中1年的期間屬于除斥期間（不得中止、中斷或延長），且僅適用于返還原物的請求權(quán)。關(guān)于損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效（2年）的規(guī)定。
（五）物權(quán)變動(dòng)
1.不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：
可以不登記的,依法屬于國家所有的自然資源
物權(quán)變動(dòng)不以登記為要件的
（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力
他物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件的
（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
【例題】甲將自己的一間私房作價(jià)2萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶登記手續(xù)。在丁居住期間，該房屋價(jià)格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應(yīng)屬于（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】A
【解析】本題考核點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶登記手續(xù)，所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則
登記地點(diǎn) :不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)
登記簿 :不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力
權(quán)屬證書
在辦理完登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)
更正登記 :權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。
異議登記
利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施
異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效
預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效
注意：①上述“登記簿”專指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案。②在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是（?。?。
A.該房屋的所有權(quán)歸張某
B.該房屋的所有權(quán)歸李某
C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效
D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效
【答案】B
【解析】本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤；B選項(xiàng)正確。買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系，所以C選項(xiàng)和D選項(xiàng)錯(cuò)誤。本題中，張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是對于其所要購買的房屋不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
【例題】甲與乙公司訂立房屋買賣合同，并對房屋買賣進(jìn)行了預(yù)告登記。后乙公司又將該房屋賣給丙。甲可以主張丙的所有權(quán)無效。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
2.動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雖然就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。
（2）船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（3）在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。以下幾種交付方式，也可以發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果：
①簡易交付。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的（如寄托、租賃、借用等），無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。
②指示交付。又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。
③占有改定。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。
【例題】甲將自己所有的汽車出租給乙使用，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給丙，甲將其享有的對乙的出租期滿后的返還汽車請求權(quán)讓與給丙。此種交付方式屬于（ ）。
A.現(xiàn)實(shí)交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答案】C
【解析】本題考核點(diǎn)是指示交付。指示交付。又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果甲將汽車出租給乙后，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給乙，則屬于簡易交付。
【例題】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于自己的畫取走。此種交付方式屬于（?。?。
A.現(xiàn)實(shí)交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答案】D
【解析】本題考核點(diǎn)是占有改定。占有改定。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果成交后，乙當(dāng)即將畫取走，則屬于現(xiàn)實(shí)交付。
（1）公示原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
注意：
①占有概念也可以通俗的表述為：“對不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制與支配”。
②占有不等于所有。
③所謂“物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)”是指不因物之占有而成立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，例如：地役權(quán)、抵押權(quán)、債權(quán)等。
（1）占有制度的屬性
①占有是物權(quán)的重要內(nèi)容，如占有權(quán)是所有權(quán)的重要權(quán)能。
②占有還是一些他物權(quán)成立的前提，如占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提。
③占有制度是以事實(shí)上的管領(lǐng)為規(guī)范對象的，不以有權(quán)利來源為前提。
（2）占有制度的適用
基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。因此，對于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用物權(quán)法占有編的規(guī)定。
（3）占有制度的效果
①事實(shí)推定。首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼續(xù)占有。
②權(quán)利推定。占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法。受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對人提出反證。
2.占有的種類
自主占有與他主占有
以所有的意思占有標(biāo)的物稱為自主占有.如小偷對贓物的占有（意欲據(jù)為己有）
除自主占有以外的其他占有屬于他主占有.如為他人保管物品
直接占有與間接占有
直接占有是指直接對物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)的控制.如承租人直接占有租賃物
間接占有是指并不直接占有某物，但因?yàn)榭梢砸罁?jù)一定的法律關(guān)系而對直接占有某物的人享有返還占有請求權(quán)，而對物形成間接的控制和管理.如出租人間接占有租賃物
有權(quán)占有與無權(quán)占有
有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對某物進(jìn)行占有的權(quán)利
如占有自己購買的物品
無權(quán)占有指沒有權(quán)源的占有（包括善意占有與惡意占有）
善意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法的占有
如不知道售貨員多找了錢
惡意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有
明知道售貨員多找了錢而想據(jù)為己有
【例題】甲向乙公司購買了10箱貨。付完錢提貨的時(shí)候，公司的裝車工因疏忽往車上裝了11箱貨。發(fā)現(xiàn)后，在甲公司單位負(fù)責(zé)人的致使下急忙開車離開乙公司。甲對多裝的1箱貨的占有屬于自主占有、直接占有和無權(quán)惡意占有。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點(diǎn)是占有。
3.無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系
（1）不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
（2）占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（3）占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人，權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
注意：“善意”和“惡意”有區(qū)別。
【例題】甲誤將乙所有的一只羊認(rèn)為己有。下列說法正確的有（ ）。
A.在甲占有期間，該羊產(chǎn)下一只羊羔，甲應(yīng)當(dāng)將羊和羊羔一起還給乙
B.在甲占有期間，曾為該羊治病，甲將羊還給乙時(shí)，乙應(yīng)當(dāng)向甲支付治病的費(fèi)用
C.在甲占有期間，該羊被汽車撞死，司機(jī)逃逸，甲應(yīng)當(dāng)賠償損失
D.在甲占有期間，該羊被汽車撞死，司機(jī)給予賠償，甲應(yīng)當(dāng)將賠償金還給乙
【答案】ABD
【解析】本題考核點(diǎn)是無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系。善意占有人不應(yīng)當(dāng)賠償損失，因此選項(xiàng)C的說法是錯(cuò)誤的。
4.占有的法律保護(hù)
占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。
上述規(guī)定不但適用于有權(quán)占有，也適用于無權(quán)占有。其中1年的期間屬于除斥期間（不得中止、中斷或延長），且僅適用于返還原物的請求權(quán)。關(guān)于損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效（2年）的規(guī)定。
（五）物權(quán)變動(dòng)
1.不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：
可以不登記的,依法屬于國家所有的自然資源
物權(quán)變動(dòng)不以登記為要件的
（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力
他物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件的
（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
【例題】甲將自己的一間私房作價(jià)2萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶登記手續(xù)。在丁居住期間，該房屋價(jià)格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應(yīng)屬于（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】A
【解析】本題考核點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶登記手續(xù)，所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則
登記地點(diǎn) :不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)
登記簿 :不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力
權(quán)屬證書
在辦理完登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)
更正登記 :權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。
異議登記
利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施
異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效
預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效
注意：①上述“登記簿”專指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案。②在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是（?。?。
A.該房屋的所有權(quán)歸張某
B.該房屋的所有權(quán)歸李某
C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效
D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效
【答案】B
【解析】本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤；B選項(xiàng)正確。買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系，所以C選項(xiàng)和D選項(xiàng)錯(cuò)誤。本題中，張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是對于其所要購買的房屋不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
【例題】甲與乙公司訂立房屋買賣合同，并對房屋買賣進(jìn)行了預(yù)告登記。后乙公司又將該房屋賣給丙。甲可以主張丙的所有權(quán)無效。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
2.動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雖然就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。
（2）船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
（3）在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。以下幾種交付方式，也可以發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果：
①簡易交付。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的（如寄托、租賃、借用等），無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。
②指示交付。又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。
③占有改定。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。
【例題】甲將自己所有的汽車出租給乙使用，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給丙，甲將其享有的對乙的出租期滿后的返還汽車請求權(quán)讓與給丙。此種交付方式屬于（ ）。
A.現(xiàn)實(shí)交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答案】C
【解析】本題考核點(diǎn)是指示交付。指示交付。又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果甲將汽車出租給乙后，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給乙，則屬于簡易交付。
【例題】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于自己的畫取走。此種交付方式屬于（?。?。
A.現(xiàn)實(shí)交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
【答案】D
【解析】本題考核點(diǎn)是占有改定。占有改定。指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果成交后，乙當(dāng)即將畫取走，則屬于現(xiàn)實(shí)交付。