轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
二、扣除項(xiàng)目及其金額
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：(據(jù)實(shí)扣除)
取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照有關(guān)規(guī)定交納的費(fèi)用。
其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：(據(jù)實(shí)扣除)
開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括，
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(2)前期工程費(fèi)
(3)建筑安裝工程費(fèi)
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)
(6)開發(fā)間接費(fèi)用
例題、下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅
C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.借款利息費(fèi)用
答案：BC
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：三項(xiàng)期間費(fèi)用(按比例計(jì)算扣除)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
扣除比例視財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否有金融機(jī)構(gòu)證明及按開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：三稅一費(fèi)
包括轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅(5%)、城市維護(hù)建設(shè)稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費(fèi)附加(3%)。
①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：三稅一費(fèi)
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：兩稅一費(fèi)，不包括印花稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，在此印花稅不再單獨(dú)扣除。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目-加計(jì)20%的扣除，僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
小結(jié)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：5項(xiàng)費(fèi)用扣除，其中稅金是兩稅一費(fèi)，不包括印花稅
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：4項(xiàng)費(fèi)用扣除，其中稅金是三稅一費(fèi)
(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為(3項(xiàng)扣除)
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(必須有憑據(jù))
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
(三)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定(掌握，多選題)
納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額：
(一)出售舊房及建筑物的
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
二、扣除項(xiàng)目及其金額
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：(據(jù)實(shí)扣除)
取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照有關(guān)規(guī)定交納的費(fèi)用。
其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：(據(jù)實(shí)扣除)
開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括，
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(2)前期工程費(fèi)
(3)建筑安裝工程費(fèi)
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)
(6)開發(fā)間接費(fèi)用
例題、下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅
C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.借款利息費(fèi)用
答案：BC
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：三項(xiàng)期間費(fèi)用(按比例計(jì)算扣除)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
扣除比例視財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否有金融機(jī)構(gòu)證明及按開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：三稅一費(fèi)
包括轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅(5%)、城市維護(hù)建設(shè)稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費(fèi)附加(3%)。
①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：三稅一費(fèi)
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：兩稅一費(fèi)，不包括印花稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，在此印花稅不再單獨(dú)扣除。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目-加計(jì)20%的扣除，僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
小結(jié)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：5項(xiàng)費(fèi)用扣除，其中稅金是兩稅一費(fèi)，不包括印花稅
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：4項(xiàng)費(fèi)用扣除，其中稅金是三稅一費(fèi)
(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為(3項(xiàng)扣除)
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(必須有憑據(jù))
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
(三)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定(掌握，多選題)
納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額：
(一)出售舊房及建筑物的
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的