1、運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。
2、重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成包括下列內(nèi)容：l土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。
3、具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在第2條列舉的價格構成內(nèi)容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。
4、同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
5、求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。
6、建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。
7、成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。
8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。
9、扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?1直線法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N（9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C- （1- Z/N（5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V——建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C——建筑物重置價格或重建價格（元，元／M2） ； S ——建筑物預計凈殘值（元，元/ M2 ；T ——建筑物已使用年限（年）；N ——建筑物耐用年限（年）；Q——建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
10、建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
11、估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： 1建筑物的建設期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2建筑物耐用年限短于土地使用權年，應按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權年，應按土地使用權年限計算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。
12、積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
13、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。
2、重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成包括下列內(nèi)容：l土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。
3、具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在第2條列舉的價格構成內(nèi)容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。
4、同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
5、求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。
6、建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。
7、成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。
8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。
9、扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?1直線法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N（9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C- （1- Z/N（5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V——建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C——建筑物重置價格或重建價格（元，元／M2） ； S ——建筑物預計凈殘值（元，元/ M2 ；T ——建筑物已使用年限（年）；N ——建筑物耐用年限（年）；Q——建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
10、建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
11、估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： 1建筑物的建設期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2建筑物耐用年限短于土地使用權年，應按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權年，應按土地使用權年限計算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。
12、積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
13、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。