第一條 （目的和依據(jù)）
為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。
第三條 （管理部門）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進行監(jiān)督管理。
第四條 （維修基金的設(shè)立）
新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修基金，首期維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。
新建外銷商品住宅可以設(shè)立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。
第五條 （維修基金專戶的開立）
業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)維修基金的專戶。
維修基金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
第六條 （首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)）
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：
（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。
（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。
新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主公約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金。
第七條 （首期維修基金的交納時限）
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（二）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。
新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)按住宅轉(zhuǎn)讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按業(yè)主公約規(guī)定的時限，將首期維修基金存入本辦法第十條規(guī)定的開戶銀行。
第八條 （首期維修基金交存情況的核查和公布）
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。
第九條 （前期物業(yè)維修和更新費用的承擔(dān)）
業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
第十條 （維修基金帳戶的開立）
業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。
維修基金帳戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
第十一條 （開立維修基金帳戶提交的文件和資料）
業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：
（一）開戶申請書；
（二）業(yè)主委員會成立的批準(zhǔn)文件；
（三）業(yè)主分戶清冊；
（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；
（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。
前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關(guān)部門制定。
業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。
第十二條 （維修基金的劃轉(zhuǎn)）
業(yè)主委員會開立維修基金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門, 由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。
第十三條 （納入維修基金的收益）
業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。
業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。
為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。
第三條 （管理部門）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進行監(jiān)督管理。
第四條 （維修基金的設(shè)立）
新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修基金，首期維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。
新建外銷商品住宅可以設(shè)立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。
第五條 （維修基金專戶的開立）
業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)維修基金的專戶。
維修基金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
第六條 （首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)）
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：
（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。
（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。
新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主公約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金。
第七條 （首期維修基金的交納時限）
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（二）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。
新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)按住宅轉(zhuǎn)讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按業(yè)主公約規(guī)定的時限，將首期維修基金存入本辦法第十條規(guī)定的開戶銀行。
第八條 （首期維修基金交存情況的核查和公布）
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。
第九條 （前期物業(yè)維修和更新費用的承擔(dān)）
業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
第十條 （維修基金帳戶的開立）
業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。
維修基金帳戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
第十一條 （開立維修基金帳戶提交的文件和資料）
業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：
（一）開戶申請書；
（二）業(yè)主委員會成立的批準(zhǔn)文件；
（三）業(yè)主分戶清冊；
（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；
（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。
前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關(guān)部門制定。
業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。
第十二條 （維修基金的劃轉(zhuǎn)）
業(yè)主委員會開立維修基金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門, 由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。
第十三條 （納入維修基金的收益）
業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。
業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。