五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。
由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再將它說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。
六、估價(jià)依據(jù)
估價(jià)依據(jù)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。
為了使估價(jià)依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。
七、估價(jià)假設(shè)
估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
在估價(jià)中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價(jià)假設(shè)；二是不明確估價(jià)假設(shè)；三是無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。在防止濫用估價(jià)假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。
八、估價(jià)原則
估價(jià)原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)最基本的要求是：獨(dú)立、客觀、公正。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則。同時(shí)，在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價(jià)目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價(jià)目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。
估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。
九、估價(jià)程序
估價(jià)程序(appraisal process)：是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：
(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；
(2)受理估價(jià)委托；
(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案；
(4)搜集估價(jià)所需資料；
(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；
(6)分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；
(7)選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；
(8)確定估價(jià)結(jié)果；
(9)撰寫估價(jià)報(bào)告；
(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；
(11)出具估價(jià)報(bào)告；
(12)估價(jià)資料歸檔。
透過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、避免估價(jià)疏漏、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。
由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再將它說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。
六、估價(jià)依據(jù)
估價(jià)依據(jù)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。
為了使估價(jià)依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。
七、估價(jià)假設(shè)
估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
在估價(jià)中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價(jià)假設(shè)；二是不明確估價(jià)假設(shè)；三是無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。在防止濫用估價(jià)假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。
八、估價(jià)原則
估價(jià)原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)最基本的要求是：獨(dú)立、客觀、公正。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則。同時(shí)，在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價(jià)目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價(jià)目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。
估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。
九、估價(jià)程序
估價(jià)程序(appraisal process)：是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：
(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；
(2)受理估價(jià)委托；
(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案；
(4)搜集估價(jià)所需資料；
(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；
(6)分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；
(7)選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；
(8)確定估價(jià)結(jié)果；
(9)撰寫估價(jià)報(bào)告；
(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；
(11)出具估價(jià)報(bào)告；
(12)估價(jià)資料歸檔。
透過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、避免估價(jià)疏漏、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。