房地產(chǎn)估價技術路線的確定
1．2 房地產(chǎn)估價技術路線的確定
1．2．1 確定房地產(chǎn)估價的價值標準
1．2．1．1 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標準
房地產(chǎn)估價的價值標準所要解決的是房地產(chǎn)估價的根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標準問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標準的影響。國際上通行的和世界各國（地區(qū)）制定的估價規(guī)范（或標準、指南等類似文件）中，價值標準也都是一個重點強調(diào)的問題。
通常，常用、也是容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標準。目前我國在房地產(chǎn)估價中普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標準在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的意義。
《 規(guī)范》第2．0．8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：
“2．0．8公開市場價值open market value
在公開市場上可能形成或成立的價格。
采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值?！?BR> 進行房地產(chǎn)估價首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要評估房地產(chǎn)的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產(chǎn)估價的方法起著規(guī)定性的作用。
1．2．1．2 公開市場價值標準決定估價方法的實質(zhì)
在進行房地產(chǎn)估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。
根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上可能形成或成立的價格”呢?當然好就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法?！兑?guī)范》對市場法的定義如下：
“市場比較法（market comparison approach，sales comparison approach）
將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> 從市場法的這個定義可以看出：市場法的出發(fā)點是實際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”（《規(guī)范》第5．2．3條）。
所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法也是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5．1．4條規(guī)定：有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法。
不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：
“2．0．13收益法（income approach、income capitalization approach）
預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．14成本法（cost approach）
求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
“2．0．15假設開發(fā)法（hypothetical development method，residual method）
預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設開發(fā)法都要求估價的終結(jié)論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現(xiàn)，應用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。
同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”（《規(guī)范》第2．0．13條），成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”（《規(guī)范》第2．0．14、2．0．21、2．0．22條），假設開發(fā)法采用“正常開發(fā)成本”（《規(guī)范》第2．0．15條）。這些都說明，這些估價方法同樣是以現(xiàn)實存在的與估價對象有關的各種公開市場價值為出發(fā)點的（這里所說的“與估價對象有關的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)成本等）。
實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設開發(fā)法是通過估價對象成為終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。因此，我們可以認為：其他的估價方法都是市場法的變形，因為它們的實質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。
我們甚至可以通過一些極端的情況來認識其他估價方法與市場法之間的聯(lián)系。假定要評估一宗房地產(chǎn)在某估價時點的價格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價是4 200元／㎡，又知道該房地產(chǎn)的報酬率是5％，不考慮交易稅費等因素，我們可以推斷出當前該房地產(chǎn)的正常市價應該是4 200／（1+5％）＝4 000（元／㎡）。如果我們把一年以后的正常市價4 200元／㎡當作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)與市場法幾乎沒有什么區(qū)別了。
同樣，假設開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場價值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤，得出該未完成的房地產(chǎn)價值，如果估價對象的狀態(tài)逐步接近終產(chǎn)品，這時的假設開發(fā)法也就逐步接近市場法了。
1．2．2．價值標準、估價方法與估價目的
在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標準，在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再強調(diào)了公開市場價值標準。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、（從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的）房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價格評估，應分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行?！?BR> “6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準?！?BR> “6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準?！?BR> “6．4．2房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”
在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：
“6．6．3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準；并應符合相關稅法的有關規(guī)定?！?BR> 由此可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。
曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是接近實際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實際上，通過前面的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排除允許的誤差后，各種估價方法得出的結(jié)論應是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關系。曾經(jīng)有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。
當然，《規(guī)范》的5．1．7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?！笨瓷先ィ@是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：
“5．1．7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法?！?BR> 可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規(guī)定。
我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：
“6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法?！?BR> 從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。
綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。
1．2 房地產(chǎn)估價技術路線的確定
1．2．1 確定房地產(chǎn)估價的價值標準
1．2．1．1 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標準
房地產(chǎn)估價的價值標準所要解決的是房地產(chǎn)估價的根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標準問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標準的影響。國際上通行的和世界各國（地區(qū)）制定的估價規(guī)范（或標準、指南等類似文件）中，價值標準也都是一個重點強調(diào)的問題。
通常，常用、也是容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標準。目前我國在房地產(chǎn)估價中普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標準在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的意義。
《 規(guī)范》第2．0．8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：
“2．0．8公開市場價值open market value
在公開市場上可能形成或成立的價格。
采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值?！?BR> 進行房地產(chǎn)估價首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要評估房地產(chǎn)的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產(chǎn)估價的方法起著規(guī)定性的作用。
1．2．1．2 公開市場價值標準決定估價方法的實質(zhì)
在進行房地產(chǎn)估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。
根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上可能形成或成立的價格”呢?當然好就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法?！兑?guī)范》對市場法的定義如下：
“市場比較法（market comparison approach，sales comparison approach）
將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> 從市場法的這個定義可以看出：市場法的出發(fā)點是實際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”（《規(guī)范》第5．2．3條）。
所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法也是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5．1．4條規(guī)定：有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法。
不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：
“2．0．13收益法（income approach、income capitalization approach）
預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．14成本法（cost approach）
求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
“2．0．15假設開發(fā)法（hypothetical development method，residual method）
預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設開發(fā)法都要求估價的終結(jié)論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現(xiàn)，應用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。
同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”（《規(guī)范》第2．0．13條），成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”（《規(guī)范》第2．0．14、2．0．21、2．0．22條），假設開發(fā)法采用“正常開發(fā)成本”（《規(guī)范》第2．0．15條）。這些都說明，這些估價方法同樣是以現(xiàn)實存在的與估價對象有關的各種公開市場價值為出發(fā)點的（這里所說的“與估價對象有關的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)成本等）。
實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設開發(fā)法是通過估價對象成為終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。因此，我們可以認為：其他的估價方法都是市場法的變形，因為它們的實質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。
我們甚至可以通過一些極端的情況來認識其他估價方法與市場法之間的聯(lián)系。假定要評估一宗房地產(chǎn)在某估價時點的價格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價是4 200元／㎡，又知道該房地產(chǎn)的報酬率是5％，不考慮交易稅費等因素，我們可以推斷出當前該房地產(chǎn)的正常市價應該是4 200／（1+5％）＝4 000（元／㎡）。如果我們把一年以后的正常市價4 200元／㎡當作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)與市場法幾乎沒有什么區(qū)別了。
同樣，假設開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場價值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤，得出該未完成的房地產(chǎn)價值，如果估價對象的狀態(tài)逐步接近終產(chǎn)品，這時的假設開發(fā)法也就逐步接近市場法了。
1．2．2．價值標準、估價方法與估價目的
在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標準，在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再強調(diào)了公開市場價值標準。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、（從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的）房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價格評估，應分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行?！?BR> “6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準?！?BR> “6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準?！?BR> “6．4．2房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”
在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：
“6．6．3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準；并應符合相關稅法的有關規(guī)定?！?BR> 由此可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。
曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是接近實際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實際上，通過前面的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排除允許的誤差后，各種估價方法得出的結(jié)論應是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關系。曾經(jīng)有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。
當然，《規(guī)范》的5．1．7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?！笨瓷先ィ@是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：
“5．1．7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法?！?BR> 可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規(guī)定。
我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：
“6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法?！?BR> 從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。
綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。