四、使用分析
房地產(chǎn)估價應當以估價對象的使用為前提進行估價。使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價方法選用
根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。
六、估價測算過程
( 一 ) 假設開發(fā)法估價過程
具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價 對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7 ． 55 ％ ( 詳情見后 ) 。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。
基本計算公式為：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ) ：
P ：估價對象目前狀態(tài)價格
P ｀：項目全部建成后銷售價格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費用
C ：銷售稅費
D ：買方購買在建工程應負擔稅費
具體分項核算如下：
1 ．項目全部建成后的市場價格：
根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 )
建筑面積 93584 ． 80 ㎡
場：建筑面積 7763 ． 46 ㎡
寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 ． 44 ㎡
1 ． 1 關于 XX 大廈酒店部分的評估
XX 大廈的酒店部分按五酒店標準設計，預計在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。
收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。
采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：
a ．估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。
b ．估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。
c ．估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、管理費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。
d ．計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。
e ．確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。
f. 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。
g ．選擇報酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價格；
A ——年凈收益；
Y ——報酬率；
n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。
1 ． 1 ． 1 酒店部分凈收益測算：
預計 XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。
酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務中心、健身及出租柜臺等 ) 的凈收益構成。分別測算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分凈收益測算
(1) 客房年經(jīng)營收入
XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套； 15 — 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定 XX 大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元／日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 ％；套間為 1800 元／ 日，利用率為 65 ％；豪華套間為 2800 元／日，利用率為 50 ％；總統(tǒng)套房為 24500 元／日，利用率為 35 ％。每年按 360 個營業(yè)日計算。
客房年經(jīng)營收入為：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 萬元。
房地產(chǎn)估價應當以估價對象的使用為前提進行估價。使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價方法選用
根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。
六、估價測算過程
( 一 ) 假設開發(fā)法估價過程
具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價 對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7 ． 55 ％ ( 詳情見后 ) 。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。
基本計算公式為：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ) ：
P ：估價對象目前狀態(tài)價格
P ｀：項目全部建成后銷售價格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費用
C ：銷售稅費
D ：買方購買在建工程應負擔稅費
具體分項核算如下：
1 ．項目全部建成后的市場價格：
根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 )
建筑面積 93584 ． 80 ㎡
場：建筑面積 7763 ． 46 ㎡
寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 ． 44 ㎡
1 ． 1 關于 XX 大廈酒店部分的評估
XX 大廈的酒店部分按五酒店標準設計，預計在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。
收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。
采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：
a ．估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。
b ．估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。
c ．估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、管理費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。
d ．計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。
e ．確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。
f. 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。
g ．選擇報酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價格；
A ——年凈收益；
Y ——報酬率；
n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。
1 ． 1 ． 1 酒店部分凈收益測算：
預計 XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。
酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務中心、健身及出租柜臺等 ) 的凈收益構成。分別測算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分凈收益測算
(1) 客房年經(jīng)營收入
XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套； 15 — 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定 XX 大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元／日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 ％；套間為 1800 元／ 日，利用率為 65 ％；豪華套間為 2800 元／日，利用率為 50 ％；總統(tǒng)套房為 24500 元／日，利用率為 35 ％。每年按 360 個營業(yè)日計算。
客房年經(jīng)營收入為：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 萬元。