3.估價結(jié)果報告
估價結(jié)果報告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有關(guān)說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具，自身較完整，具有一定的獨立性。
（1）估價對象
估價對象部分應(yīng)明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價對象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。
本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價對象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有權(quán)人，也無設(shè)定他項權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”：“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。估價對象有權(quán)屬證書，沒有權(quán)屬爭議，沒有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評估價值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。
案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內(nèi)容外，估價人員還了解了飯店近幾年的經(jīng)營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。
（2）估價目的
為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。
（3）估價時點
按照約定以現(xiàn)場查勘日為估價時點。
（4）價值定義
案例中明確指出了本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和價值內(nèi)涵。“本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡，房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23㎡，劃拔國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。”
賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營的通過飯店整體獲得收益的房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益。
案例中表述了估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，不包括的部分還有可能的無形資產(chǎn)的價值，這些往往是許多估價人員忽略的地方。若估價人員不明確，將會在估價過程中產(chǎn)生一系列的錯誤。
（5）估價方法
說明本次估價的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說明采用估價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法。
案例中考慮選用方法理由較適宜。“囚估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種體現(xiàn)?！蔽屣埖暾w房地產(chǎn)估價有其特殊性，因數(shù)量極少，開發(fā)建設(shè)后一般不在市場整體銷售，所以本報告根據(jù)估價規(guī)范采用收益法和成本法估價的技術(shù)路線是正確的。
（6）有關(guān)說明
本案例針對估價對象的情況，對估價結(jié)果的參考性、處分的合法性、補繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報告的使用及責(zé)任等問題作了說明和提示，很有必要；作為抵押房地產(chǎn)評估，又特別說明了抵押房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險，提請抵貸雙方注意。
4.估價技術(shù)報告
估價技術(shù)報告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結(jié)果確定。估價技術(shù)報告是作為完整房地產(chǎn)估價報告的一部分，反映估價師的分析和測算過程與結(jié)果，具有相對的獨立性，但不能單獨出具給委托人。
其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實物、權(quán)益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測算作準(zhǔn)備的，其中也包括測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。
（1）市場背景分析
本案例主要作了××市飯店市場分析，從飯店客源、客房數(shù)量、供給需求、經(jīng)營狀況、五飯店近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析預(yù)測。但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類（五）飯店的經(jīng)營比較分析。
（2）收益法估價
收益法估價針對性較強。估價對象作為五飯店，由于經(jīng)營方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營、整體經(jīng)營與出租經(jīng)營，各功能部分的不同經(jīng)營內(nèi)容，其收益來源是多種類型的。
估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客房部分（標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、康樂部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務(wù)辦公部分（會議廳等）、出租部分、停車場等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂消費水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數(shù)據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約情況，分別租約內(nèi)外計算。本例主要是整體經(jīng)營，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計算各類收入，再按照整體運營計算成本費用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。
在運營成本費用的計算中，根據(jù)飯店特點，參考了飯店報表的欄目列支項目，除了正常經(jīng)營成本費用外，估價中緊扣估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，對不屬于房地產(chǎn)本身價值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設(shè)備和動產(chǎn)家具的價值（折舊費）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金等，同時將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。
估價對象既有自營又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特點突出。估價中，對飯店的經(jīng)營收入、其他收入與客房收入的比例關(guān)系，各項變動成本與經(jīng)營收入的比例，固定成本的計算基礎(chǔ)等進(jìn)行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測現(xiàn)金流水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過高預(yù)測。案例中確定報酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。
（3）成本法估價
案例中成本法按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項測算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實地觀察，比較可靠。有些估價報告確定過程比較粗略。
（4）扣除土地出讓金價值
估價對象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價值中不應(yīng)包括土地出讓金（交政府地價部分）的價值。因此在收益法和成本法的評估中都從市場價值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補繳的地價款（出讓金）部分價值。
（5）估價結(jié)果確定
案例中詳細(xì)說明了估價結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果收益法低，成本法高，相差在5％以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入成本相對較大，而經(jīng)營管理的難度較大，甚至虧損，估價結(jié)果具有合理性。另外考慮抵押評估的謹(jǐn)慎原則，將兩個結(jié)果平等對待，不簡單偏好某種方法，也是適宜的。
總之，本案例為評估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營形式多樣化的整體五飯店的抵押房地產(chǎn)市場價值，該房地產(chǎn)估價報告屬于完整的、較優(yōu)秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題還很多，報告中一些數(shù)據(jù)來源及分析的深入性上，還有欠缺。
估價結(jié)果報告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有關(guān)說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具，自身較完整，具有一定的獨立性。
（1）估價對象
估價對象部分應(yīng)明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價對象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。
本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價對象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有權(quán)人，也無設(shè)定他項權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”：“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。估價對象有權(quán)屬證書，沒有權(quán)屬爭議，沒有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評估價值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。
案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內(nèi)容外，估價人員還了解了飯店近幾年的經(jīng)營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。
（2）估價目的
為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。
（3）估價時點
按照約定以現(xiàn)場查勘日為估價時點。
（4）價值定義
案例中明確指出了本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和價值內(nèi)涵。“本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡，房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23㎡，劃拔國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。”
賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營的通過飯店整體獲得收益的房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益。
案例中表述了估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，不包括的部分還有可能的無形資產(chǎn)的價值，這些往往是許多估價人員忽略的地方。若估價人員不明確，將會在估價過程中產(chǎn)生一系列的錯誤。
（5）估價方法
說明本次估價的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說明采用估價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法。
案例中考慮選用方法理由較適宜。“囚估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種體現(xiàn)?！蔽屣埖暾w房地產(chǎn)估價有其特殊性，因數(shù)量極少，開發(fā)建設(shè)后一般不在市場整體銷售，所以本報告根據(jù)估價規(guī)范采用收益法和成本法估價的技術(shù)路線是正確的。
（6）有關(guān)說明
本案例針對估價對象的情況，對估價結(jié)果的參考性、處分的合法性、補繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報告的使用及責(zé)任等問題作了說明和提示，很有必要；作為抵押房地產(chǎn)評估，又特別說明了抵押房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險，提請抵貸雙方注意。
4.估價技術(shù)報告
估價技術(shù)報告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結(jié)果確定。估價技術(shù)報告是作為完整房地產(chǎn)估價報告的一部分，反映估價師的分析和測算過程與結(jié)果，具有相對的獨立性，但不能單獨出具給委托人。
其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實物、權(quán)益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測算作準(zhǔn)備的，其中也包括測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。
（1）市場背景分析
本案例主要作了××市飯店市場分析，從飯店客源、客房數(shù)量、供給需求、經(jīng)營狀況、五飯店近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析預(yù)測。但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類（五）飯店的經(jīng)營比較分析。
（2）收益法估價
收益法估價針對性較強。估價對象作為五飯店，由于經(jīng)營方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營、整體經(jīng)營與出租經(jīng)營，各功能部分的不同經(jīng)營內(nèi)容，其收益來源是多種類型的。
估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客房部分（標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、康樂部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務(wù)辦公部分（會議廳等）、出租部分、停車場等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂消費水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數(shù)據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約情況，分別租約內(nèi)外計算。本例主要是整體經(jīng)營，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計算各類收入，再按照整體運營計算成本費用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。
在運營成本費用的計算中，根據(jù)飯店特點，參考了飯店報表的欄目列支項目，除了正常經(jīng)營成本費用外，估價中緊扣估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，對不屬于房地產(chǎn)本身價值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設(shè)備和動產(chǎn)家具的價值（折舊費）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金等，同時將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。
估價對象既有自營又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特點突出。估價中，對飯店的經(jīng)營收入、其他收入與客房收入的比例關(guān)系，各項變動成本與經(jīng)營收入的比例，固定成本的計算基礎(chǔ)等進(jìn)行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測現(xiàn)金流水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過高預(yù)測。案例中確定報酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。
（3）成本法估價
案例中成本法按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項測算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實地觀察，比較可靠。有些估價報告確定過程比較粗略。
（4）扣除土地出讓金價值
估價對象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價值中不應(yīng)包括土地出讓金（交政府地價部分）的價值。因此在收益法和成本法的評估中都從市場價值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補繳的地價款（出讓金）部分價值。
（5）估價結(jié)果確定
案例中詳細(xì)說明了估價結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果收益法低，成本法高，相差在5％以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入成本相對較大，而經(jīng)營管理的難度較大，甚至虧損，估價結(jié)果具有合理性。另外考慮抵押評估的謹(jǐn)慎原則，將兩個結(jié)果平等對待，不簡單偏好某種方法，也是適宜的。
總之，本案例為評估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營形式多樣化的整體五飯店的抵押房地產(chǎn)市場價值，該房地產(chǎn)估價報告屬于完整的、較優(yōu)秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題還很多，報告中一些數(shù)據(jù)來源及分析的深入性上，還有欠缺。