二、內(nèi)容講解
2.5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
2.5.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述
為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方（被保險(xiǎn)人）通過(guò)交付一定的費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)）以獲得另一方（保險(xiǎn)公司）對(duì)房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱(chēng)為房地產(chǎn)保險(xiǎn)。
根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無(wú)損害則無(wú)保險(xiǎn)，故土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。
2.5.2 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
2.5.2.1 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別
保險(xiǎn)價(jià)值又稱(chēng)為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的限額。
2.5.2.2 直接損失和間接損失
當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或消失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。
間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒(méi)有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費(fèi)用和未受損部分的價(jià)值。間接損失中很重要的一種類(lèi)型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。
進(jìn)行保險(xiǎn)事故后的損失評(píng)估時(shí)，要首先明確估價(jià)范圍是否包含間接損失。
2.5.2.3 房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
2.5.2.4 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估
保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
[案例2－5]
××房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物權(quán)益狀況因素分析
估價(jià)對(duì)象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路484號(hào)房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證房自字第05－1887號(hào)所載第11棟建筑物，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房屋已于2004年4月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀，火勢(shì)于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅，經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被火燒之前作為商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保用途系生產(chǎn)用房（大修車(chē)間），磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81㎡，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。
（二）區(qū)位狀況因素分析
××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路484號(hào)，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡（不含新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋），用地面積14085.19 ㎡.該地區(qū)交通便捷，距××火車(chē)站、××長(zhǎng)途汽車(chē)站只需幾分鐘車(chē)程，道路通達(dá)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施齊全。
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用
因房地產(chǎn)保險(xiǎn)主要是對(duì)建筑物的保險(xiǎn)，土地由于具有不可毀滅性，故房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)主要是對(duì)地上建筑物的估價(jià)。建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，影響建筑物和土地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物估價(jià)時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮?；谏鲜隼碛桑敬喂纼r(jià)選用成本法進(jìn)行測(cè)算。
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.房屋火災(zāi)前價(jià)值
（1）重新建造完全價(jià)值房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一層，建筑面積588.81㎡，按照××市現(xiàn)行房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房屋重置完全價(jià)為500元／㎡.（2）新舊程度的判定建筑物的折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗，估價(jià)對(duì)象投保用途作生產(chǎn)用房（大修車(chē)間），綜合建筑物的潛在因素、施工年代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對(duì)成新率的影響，估價(jià)人員采用綜合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：成新率＝A1×[尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）]＋A2×完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)＋A3×綜合判定系數(shù)式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)為0.45，綜合判定系數(shù)為0.45.新舊程度＝0.3×[22/（18＋22）]＋0.3×0.45＋0.4×0.45＝48％（3）房屋火災(zāi)前價(jià)值計(jì)算依據(jù)公式：房?jī)r(jià)＝（房屋重置價(jià)×新舊程度）×（1＋各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)）×建筑面積式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。
房屋火災(zāi)前價(jià)值＝（500×48％）×（1＋5％）×588.81＝14.84（萬(wàn)元）
2.房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值房屋殘值是殘余舊料價(jià)值。根據(jù)委托方提供的現(xiàn)場(chǎng)清理資料，該房屋頂燒塌，門(mén)窗全部焚毀，屋架?chē)?yán)重變形，現(xiàn)場(chǎng)清后，剩下磚約7600塊，扣除折舊后計(jì)760元，廢鐵變賣(mài)500元，房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值為l260元。
2.5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
2.5.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述
為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方（被保險(xiǎn)人）通過(guò)交付一定的費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)）以獲得另一方（保險(xiǎn)公司）對(duì)房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱(chēng)為房地產(chǎn)保險(xiǎn)。
根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無(wú)損害則無(wú)保險(xiǎn)，故土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。
2.5.2 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
2.5.2.1 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別
保險(xiǎn)價(jià)值又稱(chēng)為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的限額。
2.5.2.2 直接損失和間接損失
當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或消失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。
間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒(méi)有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費(fèi)用和未受損部分的價(jià)值。間接損失中很重要的一種類(lèi)型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。
進(jìn)行保險(xiǎn)事故后的損失評(píng)估時(shí)，要首先明確估價(jià)范圍是否包含間接損失。
2.5.2.3 房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
2.5.2.4 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估
保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
[案例2－5]
××房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物權(quán)益狀況因素分析
估價(jià)對(duì)象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路484號(hào)房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證房自字第05－1887號(hào)所載第11棟建筑物，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房屋已于2004年4月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀，火勢(shì)于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅，經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被火燒之前作為商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保用途系生產(chǎn)用房（大修車(chē)間），磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81㎡，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。
（二）區(qū)位狀況因素分析
××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路484號(hào)，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡（不含新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋），用地面積14085.19 ㎡.該地區(qū)交通便捷，距××火車(chē)站、××長(zhǎng)途汽車(chē)站只需幾分鐘車(chē)程，道路通達(dá)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施齊全。
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用
因房地產(chǎn)保險(xiǎn)主要是對(duì)建筑物的保險(xiǎn)，土地由于具有不可毀滅性，故房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)主要是對(duì)地上建筑物的估價(jià)。建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，影響建筑物和土地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物估價(jià)時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮?；谏鲜隼碛桑敬喂纼r(jià)選用成本法進(jìn)行測(cè)算。
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.房屋火災(zāi)前價(jià)值
（1）重新建造完全價(jià)值房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一層，建筑面積588.81㎡，按照××市現(xiàn)行房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房屋重置完全價(jià)為500元／㎡.（2）新舊程度的判定建筑物的折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗，估價(jià)對(duì)象投保用途作生產(chǎn)用房（大修車(chē)間），綜合建筑物的潛在因素、施工年代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對(duì)成新率的影響，估價(jià)人員采用綜合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：成新率＝A1×[尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）]＋A2×完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)＋A3×綜合判定系數(shù)式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)為0.45，綜合判定系數(shù)為0.45.新舊程度＝0.3×[22/（18＋22）]＋0.3×0.45＋0.4×0.45＝48％（3）房屋火災(zāi)前價(jià)值計(jì)算依據(jù)公式：房?jī)r(jià)＝（房屋重置價(jià)×新舊程度）×（1＋各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)）×建筑面積式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。
房屋火災(zāi)前價(jià)值＝（500×48％）×（1＋5％）×588.81＝14.84（萬(wàn)元）
2.房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值房屋殘值是殘余舊料價(jià)值。根據(jù)委托方提供的現(xiàn)場(chǎng)清理資料，該房屋頂燒塌，門(mén)窗全部焚毀，屋架?chē)?yán)重變形，現(xiàn)場(chǎng)清后，剩下磚約7600塊，扣除折舊后計(jì)760元，廢鐵變賣(mài)500元，房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值為l260元。