08年房地產(chǎn)估價案例與分析復(fù)習(xí)指導(dǎo)(五十八)

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2.7 征地和城市房屋拆遷補償估價
    2.7.1 征地和房屋拆遷補償估價的特點
    征地估價是指在將集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中,對被征用土地的補償價格進行的評估。
    城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價),是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
    征地估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關(guān)規(guī)定進行。
    城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》進行。
    征地和城市房屋拆遷補償估價,是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外,各個城市均制定有實施細則,詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶?、補償標準、補償方式等。估價師在從事此類估價時,要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,更要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì),才能做出被各方當事人所接受的估價結(jié)果。這就要求每位估價師不但要深刻領(lǐng)會、嚴格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī),更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業(yè)道德。
    隨著2004年《憲法》修正案的通過,國家將對土地管理法進行相應(yīng)的修訂,有關(guān)征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應(yīng)的調(diào)整,估價師應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整,及時學(xué)習(xí)新的法律法規(guī),并按新規(guī)定進行估價。
    2.7.2 征地和房屋拆遷補償估價的分類
    根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征用、規(guī)劃用途,征地和房屋拆遷補償估價可分以下三種情況:
    (1)征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補償估價,是指在將集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中,對被征用集體所有土地的補償價格進行的評估。
    征地估價應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。
    (2)征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補償估價,是征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的評估。
    拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,參照《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》以及當?shù)卣贫ǖ牡牟疬w管理及拆遷評估的實施細則,有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價辦法。
    (3)城市房屋拆遷估價,是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
    城市房屋拆遷估價應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則。
    2.7.3 征地和房屋拆遷補償估價使用的法律法規(guī)及文件
    (1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
    (2)《中華人民共和國土地管理法》
    (3)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號令)
    (4)《中華人民共和國土地管理法實施條例》
    (5)建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房[2001]16l號文)
    (6)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的通知(建住房[2003]234號文);
    (7)各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。
    2.7.4 征地補償估價
    2.7.4.1 征地補償估價對象
    “任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”;“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。  
    在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中,依使用情況可分為:宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括:房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取?BR>    集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。
    2.7.4.2 征地補償估價的內(nèi)容與標準
    《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補償。”
    (1)土地補償費:
    “征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?!?BR>    (2)征用耕地的安置補助費:
    “征用耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的  安置補償費標準,為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費,不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?!?BR>    (3)青苗補償費:
    青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?!?BR>    (4)地上附著物補償費:
    地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟?,其標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?!?BR>    2.7.4.3 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定
    (1)“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?!保ǖ谒氖邨l)
    (2)“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。”(第四十七條)
    (3)“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?!保ǖ谒氖邨l)
    (4)“征用補償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?!保ǖ谒氖藯l)
    2.7.5 拆遷集體所有土地上的房屋補償估價
    征地房屋拆遷補償費估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋,其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善,在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理,重點考慮以下幾點:
    2.7.5.1 宅基地的確定
    宅基地及正式房屋的確定,對于集體土地上的宅基地面積,其管理標準各地不統(tǒng)一:①每戶有測量準確的宅基地證,同時有正式房屋的建房批示;②每戶有測量準確的宅基地證,但沒有房產(chǎn)證,也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準確的宅基地證,沒有房產(chǎn)證,也沒有正式房屋的建房批示。
    基于以上情況,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
    2.7.5.2 拆遷房屋使用性質(zhì)的認定
    根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》:嚴格宅基用地審批手續(xù),實行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是要求建房的,事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核,對符合申請宅基地興建自用住宅的,由土地管理部門確定宅基地使用權(quán),丈量用地面積,并依法批準后,方可動工??⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負責組織驗收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的,不批準宅基用地;對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的,除不再批準新的宅基地外,還應(yīng)按其實際占用土地面積,從經(jīng)營之日起,核收土地使用費;原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋,拆遷補償計算按照住宅房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素,按照當?shù)卣_定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)補償。
    2.7.5.3 被拆房屋補償對象的認定
    個人還是集體。對于集體用房,要明確其土地的補償費是否在征地時已經(jīng)給予了考慮。