2.7.7 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)糾紛的解決
根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十條～第二十六條規(guī)定：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定意見(jiàn)。
估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。
受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。
拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
[案例2－7]
××市×區(qū)××街舊城改造房屋拆遷評(píng)估報(bào)告
一、項(xiàng)目名稱××市××區(qū)××街舊城改造項(xiàng)目
二、委托人××市內(nèi)閣××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任公司地址：××大廈××座××室法定代表人：××聯(lián)系電話：略。
三、估價(jià)機(jī)構(gòu)××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：××市××區(qū)××大街××大廈××室法定代表人：××房地產(chǎn)評(píng)估資格級(jí)別：建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)資格證書號(hào)：建房估證字××號(hào)聯(lián)系電話：略
四、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人：××公司房產(chǎn)位置：××市××區(qū)××號(hào)建筑面積：1022.2㎡
五、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××號(hào)，西距××高速路約××km，南距區(qū)政府路約××m.（參見(jiàn)附件三：估價(jià)對(duì)象位置示意圖、附件四：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀平面圖）
估價(jià)對(duì)象為××區(qū)××街××公司擁有的2號(hào)樓房，建筑面積1022.2㎡，估價(jià)對(duì)象建筑物建成于1994年，并于2003年進(jìn)行了裝修，詳見(jiàn)表2－35、表2－36：（參見(jiàn)附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片）?！ ?BR> 六、估價(jià)目的為委托人確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零零四年七月十五日。
八、價(jià)格定義根據(jù)××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則，以及本項(xiàng)目的具體要求，估價(jià)對(duì)象作為非住宅的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格包括兩部分，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。
計(jì)算公式為：拆遷補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位價(jià)格×k1×K2×K3×建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)區(qū)位價(jià)格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說(shuō)明確定估價(jià)對(duì)象所在地為七類地區(qū)，估價(jià)人員根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，在該類別區(qū)位價(jià)格范圍內(nèi)，確定估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的區(qū)位價(jià)格系數(shù)；K1：為容積率調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定；K2：為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況和××市有關(guān)規(guī)定確定；K3：為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，按照××市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0.地上物補(bǔ)償價(jià)：按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。本次評(píng)估為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成新價(jià)，是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)即2004年7月15日的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
1.全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》「中華人共和國(guó)主席令第29號(hào)」。《中華人民共和國(guó)土地管理法》；?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）；?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2003]234號(hào)）?！丁痢潦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》（××市人民政府令第87號(hào)）。《××市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》（×國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）?！丁痢潦蟹亲≌课莶疬w評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（×國(guó)土房管拆[2002]646號(hào)）?！丁痢潦兄刂贸尚聝r(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（×國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)）?！丁痢潦蟹课莨纼r(jià)辦法》「×房地評(píng)字[1996]573號(hào)」
2.委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料：?！蛾P(guān)于建設(shè)拆遷評(píng)估作價(jià)的通知》（參見(jiàn)附件二）?！痢僚f城改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)（參見(jiàn)附件五）?！豆纼r(jià)對(duì)象清單》（參見(jiàn)附件三）。估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》（參見(jiàn)附件四）。委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的其他資料。
3.估價(jià)機(jī)構(gòu)所掌握的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料。
十、估價(jià)原則在本次拆遷評(píng)估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正。
十一、估價(jià)方法及測(cè)算公式評(píng)估過(guò)程中，主要依據(jù)××市現(xiàn)行的拆遷政策、法規(guī)及拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)。
評(píng)估過(guò)程中，主要依據(jù)××市現(xiàn)行的拆遷政策及拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格＋地上物補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位價(jià)格×Kl×K2×K3×建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取，按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。
計(jì)算公式為：非住宅樓價(jià)格＝（基本價(jià)格×樓房成新率＋∑各增項(xiàng)價(jià)格×各增項(xiàng)成新率）×建筑面積×?xí)r點(diǎn)系數(shù)×區(qū)域系數(shù)＋設(shè)備、附屬物及裝修價(jià)其中：基本價(jià)格：基本價(jià)格包括土建及上下水、照明及普通內(nèi)裝修（水泥地、內(nèi)外墻刷白）。
增項(xiàng)：增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣及抗震加固。
設(shè)備附屬物及裝修：指基本價(jià)格和增項(xiàng)所包含的內(nèi)容外，估價(jià)對(duì)象額外的裝修及設(shè)備。
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年7月15日的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格為3550257元人民幣，大寫金額：叁佰伍拾伍萬(wàn)零貳佰伍拾柒元整（單位：元）。
十三、估價(jià)人員姓名 估價(jià)師證書注冊(cè)號(hào) 簽名（略）
十四、估價(jià)作業(yè)日期二零零四年七月八日至二零零四年七月十六日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自二零零四年七月十六日起有效期為壹年。
十六、相關(guān)說(shuō)明
1.本報(bào)告僅用于為委托人進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償工作提供價(jià)格參考依據(jù)。
2.本報(bào)告的假設(shè)前提為××市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆ㄒ?guī)在一年內(nèi)不發(fā)生重大改變。
3.估價(jià)報(bào)告中采用的估價(jià)對(duì)象的建成年代、長(zhǎng)度、高度、面積等數(shù)據(jù)均以委托人提供的《估價(jià)對(duì)象清單》和《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)，如《估價(jià)對(duì)象清單》等發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告結(jié)果有可能發(fā)生相應(yīng)變化。
十七、聲明本估價(jià)報(bào)告由××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。如果被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可在收到拆遷評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)向本估價(jià)機(jī)構(gòu)提出復(fù)核咨詢；如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不滿意，可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果不一致的，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定，并按認(rèn)定結(jié)果補(bǔ)償；拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定不成的，一方可以向區(qū)、縣國(guó)土房管局提出申請(qǐng)，由區(qū)、縣國(guó)土房管局指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)雙方提交的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。復(fù)核的費(fèi)用，由申請(qǐng)人承擔(dān)；但復(fù)核結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果差額超過(guò)復(fù)核結(jié)果5％（含）的，由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二零零四年七月十六日
附件目錄
附件一：房屋作價(jià)通知單
附件二：關(guān)于建設(shè)拆遷評(píng)估作價(jià)的通知
附件三：估價(jià)對(duì)象清單
附件四：《房屋所有權(quán)證》
附件五：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)
附件六：估價(jià)對(duì)象位置示意圖
附件七：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀平面圖
附件八：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片
附件九：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件十：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及估價(jià)人員資格證書復(fù)印
件[案例2－7] 分析
1.拆遷補(bǔ)償估價(jià)是地方性很強(qiáng)的一種房地產(chǎn)估價(jià)形式，各地政府及有關(guān)部門制定了地方性的拆遷法規(guī)及拆遷估價(jià)的方法，本估價(jià)報(bào)告是××市某拆遷項(xiàng)目的分戶拆遷估價(jià)報(bào)告，估價(jià)方法及依據(jù)為××市政府及有關(guān)部門制定的法規(guī)及條文，不適合其它地區(qū)的估價(jià)拆遷……
2.本估價(jià)報(bào)告為拆遷估價(jià)的結(jié)果報(bào)告，拆遷估價(jià)一般為批量性工作，估價(jià)對(duì)象之間的不存在區(qū)域性的差異，只有實(shí)物狀況的差異，所以可根據(jù)全部被拆遷房屋的情況，出具一份全部估價(jià)對(duì)象整體的技術(shù)報(bào)告和分戶的結(jié)果報(bào)告。
根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十條～第二十六條規(guī)定：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定意見(jiàn)。
估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。
受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。
拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
[案例2－7]
××市×區(qū)××街舊城改造房屋拆遷評(píng)估報(bào)告
一、項(xiàng)目名稱××市××區(qū)××街舊城改造項(xiàng)目
二、委托人××市內(nèi)閣××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任公司地址：××大廈××座××室法定代表人：××聯(lián)系電話：略。
三、估價(jià)機(jī)構(gòu)××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：××市××區(qū)××大街××大廈××室法定代表人：××房地產(chǎn)評(píng)估資格級(jí)別：建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)資格證書號(hào)：建房估證字××號(hào)聯(lián)系電話：略
四、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人：××公司房產(chǎn)位置：××市××區(qū)××號(hào)建筑面積：1022.2㎡
五、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××號(hào)，西距××高速路約××km，南距區(qū)政府路約××m.（參見(jiàn)附件三：估價(jià)對(duì)象位置示意圖、附件四：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀平面圖）
估價(jià)對(duì)象為××區(qū)××街××公司擁有的2號(hào)樓房，建筑面積1022.2㎡，估價(jià)對(duì)象建筑物建成于1994年，并于2003年進(jìn)行了裝修，詳見(jiàn)表2－35、表2－36：（參見(jiàn)附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片）?！ ?BR> 六、估價(jià)目的為委托人確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零零四年七月十五日。
八、價(jià)格定義根據(jù)××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則，以及本項(xiàng)目的具體要求，估價(jià)對(duì)象作為非住宅的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格包括兩部分，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。
計(jì)算公式為：拆遷補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位價(jià)格×k1×K2×K3×建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)區(qū)位價(jià)格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說(shuō)明確定估價(jià)對(duì)象所在地為七類地區(qū)，估價(jià)人員根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，在該類別區(qū)位價(jià)格范圍內(nèi)，確定估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的區(qū)位價(jià)格系數(shù)；K1：為容積率調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定；K2：為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況和××市有關(guān)規(guī)定確定；K3：為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，按照××市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0.地上物補(bǔ)償價(jià)：按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。本次評(píng)估為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成新價(jià)，是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)即2004年7月15日的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
1.全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》「中華人共和國(guó)主席令第29號(hào)」。《中華人民共和國(guó)土地管理法》；?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）；?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2003]234號(hào)）?！丁痢潦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》（××市人民政府令第87號(hào)）。《××市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》（×國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）?！丁痢潦蟹亲≌课莶疬w評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（×國(guó)土房管拆[2002]646號(hào)）?！丁痢潦兄刂贸尚聝r(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（×國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)）?！丁痢潦蟹课莨纼r(jià)辦法》「×房地評(píng)字[1996]573號(hào)」
2.委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料：?！蛾P(guān)于建設(shè)拆遷評(píng)估作價(jià)的通知》（參見(jiàn)附件二）?！痢僚f城改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)（參見(jiàn)附件五）?！豆纼r(jià)對(duì)象清單》（參見(jiàn)附件三）。估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》（參見(jiàn)附件四）。委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的其他資料。
3.估價(jià)機(jī)構(gòu)所掌握的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料。
十、估價(jià)原則在本次拆遷評(píng)估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正。
十一、估價(jià)方法及測(cè)算公式評(píng)估過(guò)程中，主要依據(jù)××市現(xiàn)行的拆遷政策、法規(guī)及拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)。
評(píng)估過(guò)程中，主要依據(jù)××市現(xiàn)行的拆遷政策及拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格＋地上物補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位價(jià)格×Kl×K2×K3×建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取，按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。
計(jì)算公式為：非住宅樓價(jià)格＝（基本價(jià)格×樓房成新率＋∑各增項(xiàng)價(jià)格×各增項(xiàng)成新率）×建筑面積×?xí)r點(diǎn)系數(shù)×區(qū)域系數(shù)＋設(shè)備、附屬物及裝修價(jià)其中：基本價(jià)格：基本價(jià)格包括土建及上下水、照明及普通內(nèi)裝修（水泥地、內(nèi)外墻刷白）。
增項(xiàng)：增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣及抗震加固。
設(shè)備附屬物及裝修：指基本價(jià)格和增項(xiàng)所包含的內(nèi)容外，估價(jià)對(duì)象額外的裝修及設(shè)備。
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年7月15日的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格為3550257元人民幣，大寫金額：叁佰伍拾伍萬(wàn)零貳佰伍拾柒元整（單位：元）。
十三、估價(jià)人員姓名 估價(jià)師證書注冊(cè)號(hào) 簽名（略）
十四、估價(jià)作業(yè)日期二零零四年七月八日至二零零四年七月十六日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自二零零四年七月十六日起有效期為壹年。
十六、相關(guān)說(shuō)明
1.本報(bào)告僅用于為委托人進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償工作提供價(jià)格參考依據(jù)。
2.本報(bào)告的假設(shè)前提為××市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆ㄒ?guī)在一年內(nèi)不發(fā)生重大改變。
3.估價(jià)報(bào)告中采用的估價(jià)對(duì)象的建成年代、長(zhǎng)度、高度、面積等數(shù)據(jù)均以委托人提供的《估價(jià)對(duì)象清單》和《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)，如《估價(jià)對(duì)象清單》等發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告結(jié)果有可能發(fā)生相應(yīng)變化。
十七、聲明本估價(jià)報(bào)告由××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。如果被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可在收到拆遷評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)向本估價(jià)機(jī)構(gòu)提出復(fù)核咨詢；如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不滿意，可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果不一致的，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定，并按認(rèn)定結(jié)果補(bǔ)償；拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定不成的，一方可以向區(qū)、縣國(guó)土房管局提出申請(qǐng)，由區(qū)、縣國(guó)土房管局指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)雙方提交的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。復(fù)核的費(fèi)用，由申請(qǐng)人承擔(dān)；但復(fù)核結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果差額超過(guò)復(fù)核結(jié)果5％（含）的，由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
××市××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二零零四年七月十六日
附件目錄
附件一：房屋作價(jià)通知單
附件二：關(guān)于建設(shè)拆遷評(píng)估作價(jià)的通知
附件三：估價(jià)對(duì)象清單
附件四：《房屋所有權(quán)證》
附件五：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)
附件六：估價(jià)對(duì)象位置示意圖
附件七：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀平面圖
附件八：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片
附件九：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件十：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及估價(jià)人員資格證書復(fù)印
件[案例2－7] 分析
1.拆遷補(bǔ)償估價(jià)是地方性很強(qiáng)的一種房地產(chǎn)估價(jià)形式，各地政府及有關(guān)部門制定了地方性的拆遷法規(guī)及拆遷估價(jià)的方法，本估價(jià)報(bào)告是××市某拆遷項(xiàng)目的分戶拆遷估價(jià)報(bào)告，估價(jià)方法及依據(jù)為××市政府及有關(guān)部門制定的法規(guī)及條文，不適合其它地區(qū)的估價(jià)拆遷……
2.本估價(jià)報(bào)告為拆遷估價(jià)的結(jié)果報(bào)告，拆遷估價(jià)一般為批量性工作，估價(jià)對(duì)象之間的不存在區(qū)域性的差異，只有實(shí)物狀況的差異，所以可根據(jù)全部被拆遷房屋的情況，出具一份全部估價(jià)對(duì)象整體的技術(shù)報(bào)告和分戶的結(jié)果報(bào)告。