各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)（房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)評(píng)估 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
熟悉：房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)評(píng)估。
了解：房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)及內(nèi)容。
要點(diǎn)說(shuō)明：
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
（1）房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價(jià)對(duì)象在分割或合并前后的可能變化。
房地產(chǎn)分割估價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)合并估價(jià)的逆向操作，本節(jié)重點(diǎn)以房地產(chǎn)合并估價(jià)為例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的操作方法及要點(diǎn)。
（2）房地產(chǎn)合并相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說(shuō)房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點(diǎn)要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。
2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。
3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。
4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。
（3）房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
1）房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀(guān)、準(zhǔn)確；
2）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀(guān)、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛；另一類(lèi)是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類(lèi)糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類(lèi)糾紛的估價(jià)則由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)或組織（如估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)）出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
（1）房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛及其特點(diǎn)
房地產(chǎn)糾紛是社會(huì)生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對(duì)標(biāo)的物房地產(chǎn)權(quán)屬、價(jià)格等方面的爭(zhēng)議。當(dāng)房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價(jià)格（或價(jià)值）的確定而需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛。
房地產(chǎn)糾紛具有種類(lèi)多、標(biāo)的價(jià)值大、歷史遺留問(wèn)題多等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1）房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜；
2）房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大；
3）房地產(chǎn)糾紛涉及面廣；
4）房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
（2）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r(jià)結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)是：
1）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）糾紛不同，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛不是針對(duì)未確定的房地產(chǎn)價(jià)格（或價(jià)值），而是針對(duì)已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論，并且這種結(jié)論必然是由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的。
2）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的調(diào)處必須由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)（或鑒定組織）進(jìn)行，否則無(wú)法讓原來(lái)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無(wú)法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。
（3）房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)
1）除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。解決房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛進(jìn)行估價(jià)結(jié)論檢驗(yàn)時(shí)，一般應(yīng)以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2）價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀(guān)資料。
3）不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀(guān)、合理的標(biāo)準(zhǔn)。
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)的類(lèi)型
（1）類(lèi)型
1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
（2）估價(jià)假設(shè)前提在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來(lái)確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。
無(wú)論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的使用。
（3）估價(jià)方法的選用
1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。
破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類(lèi)似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購(gòu)買(mǎi)者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開(kāi)市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)這一類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場(chǎng)法、成本法和收益法。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借款企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書(shū)面報(bào)告的形式，作為貸款評(píng)審的重要依據(jù)。有時(shí)也受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托做項(xiàng)目評(píng)估，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估特點(diǎn)：綜合性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性、特殊性。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容：主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理性的評(píng)估、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
熟悉：房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)評(píng)估。
了解：房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)及內(nèi)容。
要點(diǎn)說(shuō)明：
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
（1）房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價(jià)對(duì)象在分割或合并前后的可能變化。
房地產(chǎn)分割估價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)合并估價(jià)的逆向操作，本節(jié)重點(diǎn)以房地產(chǎn)合并估價(jià)為例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的操作方法及要點(diǎn)。
（2）房地產(chǎn)合并相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說(shuō)房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點(diǎn)要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。
2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。
3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。
4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。
（3）房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
1）房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀(guān)、準(zhǔn)確；
2）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀(guān)、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛；另一類(lèi)是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類(lèi)糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類(lèi)糾紛的估價(jià)則由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)或組織（如估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)）出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
（1）房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛及其特點(diǎn)
房地產(chǎn)糾紛是社會(huì)生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對(duì)標(biāo)的物房地產(chǎn)權(quán)屬、價(jià)格等方面的爭(zhēng)議。當(dāng)房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價(jià)格（或價(jià)值）的確定而需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛。
房地產(chǎn)糾紛具有種類(lèi)多、標(biāo)的價(jià)值大、歷史遺留問(wèn)題多等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1）房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜；
2）房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大；
3）房地產(chǎn)糾紛涉及面廣；
4）房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
（2）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r(jià)結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)是：
1）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）糾紛不同，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛不是針對(duì)未確定的房地產(chǎn)價(jià)格（或價(jià)值），而是針對(duì)已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論，并且這種結(jié)論必然是由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的。
2）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的調(diào)處必須由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)（或鑒定組織）進(jìn)行，否則無(wú)法讓原來(lái)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無(wú)法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。
（3）房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)
1）除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。解決房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛進(jìn)行估價(jià)結(jié)論檢驗(yàn)時(shí)，一般應(yīng)以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2）價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀(guān)資料。
3）不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀(guān)、合理的標(biāo)準(zhǔn)。
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)的類(lèi)型
（1）類(lèi)型
1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
（2）估價(jià)假設(shè)前提在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來(lái)確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。
無(wú)論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的使用。
（3）估價(jià)方法的選用
1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。
破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類(lèi)似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購(gòu)買(mǎi)者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開(kāi)市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)這一類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場(chǎng)法、成本法和收益法。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借款企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書(shū)面報(bào)告的形式，作為貸款評(píng)審的重要依據(jù)。有時(shí)也受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托做項(xiàng)目評(píng)估，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估特點(diǎn)：綜合性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性、特殊性。
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容：主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理性的評(píng)估、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。