[案例3－5]
××寫(xiě)字樓估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××公司
（二）估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××寫(xiě)字樓位于H市五一大道東段南側(cè)，市工商銀行西側(cè)，芙蓉路交叉口以東約100米處，臨五一大道。
（四）估價(jià)目的：為合作經(jīng)營(yíng)提供價(jià)值依據(jù)。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年2月28日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：L委托估價(jià)合同；2.國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、省、市等頒布的有關(guān)政策法規(guī)文件；3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號(hào)、第××號(hào)、第××號(hào)；4.估價(jià)人員實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于H市目前有同類(lèi)型寫(xiě)字樓交易實(shí)例數(shù)例，擬采用市場(chǎng)法估價(jià)。
（十）估價(jià)結(jié)果：××寫(xiě)字樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為23811萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳億叁仟捌佰壹拾壹萬(wàn)元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××寫(xiě)字樓估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況分析：
1.產(chǎn)權(quán)狀況2000年2月28日，B公司以投標(biāo)方式獲得××寫(xiě)字樓地塊50年土地使用權(quán)，即2000年2月28日至2050年2月28日。該寫(xiě)字樓由B公司建造，其房屋所有權(quán)亦屬B公司所有。
2.土地面積與建筑面積××寫(xiě)字樓所處地塊宗地號(hào)0408068，土地總面積為2480m2，總建筑面積為38578m2. 3.建筑物概況該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)30層，地下二層為車(chē)庫(kù)，有車(chē)位128個(gè)，建筑面積2560m2；地上28層為寫(xiě)字樓，建筑面積36018m2，內(nèi)設(shè)彈性分隔間的辦公用房，設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)雅。寫(xiě)字樓外觀造型設(shè)計(jì)新穎，外墻面采用鋁合金，孔雀綠色反射玻璃幕墻及花崗石鋁板相結(jié)合，大廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動(dòng)掃描自動(dòng)門(mén)，花崗石地面，整個(gè)大樓具有高貴非凡的風(fēng)格。備有六臺(tái)進(jìn)口高速豪華電梯，采用中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)有國(guó)際衛(wèi)星和接收系統(tǒng)。供電充足，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組備用，市電提供可靠雙電源保證。有電腦閉路電視系統(tǒng)，保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)，自控消防系統(tǒng)，多功能程控電話系統(tǒng)。耐火等級(jí)為一級(jí)，七度抗震設(shè)防，為目前H市、最雄偉、級(jí)別的寫(xiě)字樓。
××寫(xiě)字樓是項(xiàng)目目前H市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一座現(xiàn)代化、多功能、高檔次的寫(xiě)字樓，實(shí)行現(xiàn)代化電腦管理，配備多臺(tái)進(jìn)口電梯、電視衛(wèi)生接收系統(tǒng)和中央空調(diào)系統(tǒng)、多功能程控電話通訊、保安系統(tǒng)及現(xiàn)代化消防系統(tǒng)，還將組建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)管理。
（二）區(qū)位狀況分析：
××寫(xiě)字樓位于H市五一大道東段南側(cè)，市工商銀行西側(cè)，芙蓉路交叉口以東約100米處，臨五一大道。
該寫(xiě)字樓地處五一大道之黃金地段，所在區(qū)域?yàn)槭行姓聵I(yè)辦公區(qū)，周?chē)惺腥嗣裾⑹泄ど蹄y行、博物館、電視臺(tái)，向西有電信大樓、金融大廈，而后是市商業(yè)中心區(qū)。水電均由市政管道網(wǎng)供應(yīng)，通訊、治安、交通、辦公及生活環(huán)境在H市均屬上乘。五一大道兩側(cè)，沒(méi)有舊城區(qū)的擁擠和繁重的拆遷任務(wù)，是目前及今后高樓大廈建筑區(qū)。交通、水電、通訊及各種公共服務(wù)設(shè)施，在H市屬一流。
五一大道為H市目前市內(nèi)最寬最直的主干道，有6個(gè)車(chē)道，東經(jīng)建筑中的跨江二橋而至經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西經(jīng)跨江一橋而至東方公園，距火車(chē)站只有10分鐘車(chē)程，離飛機(jī)場(chǎng)只有30公里。
（三）市場(chǎng)背景分析：H市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，時(shí)間約于1992年國(guó)家宣布H市為開(kāi)放城市之后。因此，房地產(chǎn)價(jià)格較其他同類(lèi)型開(kāi)放城市低。但由于它西通Y國(guó)，南接省會(huì)城市L市，目前正在修建南北鐵路，H市將在我國(guó)大西南通道中占重要地位，另外H市還是我國(guó)少有的三沿（沿海、沿邊、沿江）開(kāi)放城市，這使H市房地產(chǎn)業(yè)成為目前及以后房地產(chǎn)投資的理想城市。
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于H市目前有同類(lèi)型寫(xiě)字樓交易實(shí)例數(shù)例，擬采用市場(chǎng)法估價(jià)。
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.選擇可比實(shí)例
（1）華興大廈寫(xiě)字樓位置：位于五一大道東北側(cè)，鄰建筑中的跨江二橋。
規(guī)模：建筑層數(shù)28層，地下2層為車(chē)庫(kù)，地上26層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)與裝修：鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻、高級(jí)白瓷面磚，內(nèi)墻為高級(jí)彩色噴涂，地面為釉面磚或水磨石，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口高速豪華電梯。
成交價(jià)格：寫(xiě)字樓平均為每平方米4800元，地下車(chē)庫(kù)每個(gè)8萬(wàn)元。
成交日期：2001年2月20日
（2）中意大廈寫(xiě)字樓位置：位于芙蓉路西段北側(cè)，電信大樓對(duì)面。
規(guī)模：建筑層數(shù)25層，地下2層的車(chē)庫(kù)，地上23層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)與裝修：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻為鋁合金玻璃幕墻，大理石或釉面磚地面，輕鋼架石膏板吊頂，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口電梯。
成交價(jià)格：寫(xiě)字樓平均每平方米5500元，地下車(chē)庫(kù)每個(gè)9萬(wàn)元。
成交日期：2002年2月15日
（3）金鑫大廈寫(xiě)字樓位置：位于五一大道西段北側(cè)，市建設(shè)銀行對(duì)面。
規(guī)模：建筑層數(shù)20層，地下1層為管理用房，地上19層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻，地面為水磨石，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口電梯。
出租價(jià)格：該寫(xiě)字樓已使用4年，2000年至2003年平均年租金為每平方米800元。
價(jià)格估算：由于該寫(xiě)字樓用于出租，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，故采用收益法，求取價(jià)格，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。
A.年有效毛收入通過(guò)調(diào)查H市同類(lèi)型寫(xiě)字樓出租價(jià)格，確定年租金每平方米800元符合客觀收益情況，故年收入為每平方米800元，此為1995年租金價(jià)格。
且年運(yùn)費(fèi)費(fèi)用a.折舊費(fèi)根據(jù)H市工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，金鑫大廈建造原值為1500元／m2，土地使用權(quán)年限為50年，故折舊年限50年，殘值率為0，則年折舊費(fèi)＝1500／50=30（元／m2）。
b.維修費(fèi)按H市慣例，維修費(fèi)一般為房屋現(xiàn)值的1.5％，則年維修費(fèi)＝1500×[1－（1－0）×4／50]×1.5％＝4.5（元／m2）
c.利息取一年期定期存款利率10.98％，則年利息＝l500×10.98％＝164.7（元／m2）
d.管理費(fèi)年管理費(fèi)＝（30+20.7）×10％＝5.1（元／m2）
巳保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)＝l500×2‰＝3（元／m2）
f.房產(chǎn)稅依H市房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為建造原值的1.2％，則年房產(chǎn)稅＝1500×1.2％＝18（元／m2）
g.其他稅年其他稅為3元／m2 h.經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)據(jù)調(diào)查，H市寫(xiě)字樓行業(yè)投資收益率平均為15％，則年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)＝（30+20.7+5.1+3+18+3）×15％＝12.0（元／m2）
所以，年總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用＝30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12＝256.5（元／m2）
C.確定報(bào)酬率根據(jù)銀行利息及物價(jià)和市場(chǎng)情況分析，綜合確定報(bào)酬卒為12％。
D.價(jià)格計(jì)算V=（800－256.5）/12%×[1－1/（1+12%）]=4505（元／m2）
2.確定修正系數(shù)
（1）交易情況修正所選可比實(shí)例交易情況正常，不需要進(jìn)行交易情況修正。
（2）交易日期調(diào)整據(jù)調(diào)查測(cè)算，近幾年交易日期修正系數(shù)平均每年為110％。
（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。其中：①區(qū)位狀況調(diào)整以估價(jià)對(duì)象為100，則華興大廈為95，中意大廈為98，金鑫大廈為83.②實(shí)物狀況調(diào)整可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況已介紹如前，以估價(jià)對(duì)象為100，則華興大廈為96，中意大廈為98，金鑫大廈為89.
3.確定比準(zhǔn)價(jià)格
4.計(jì)算估價(jià)結(jié)果
該寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值＝36018×6255.5+128×100000＝238110599＝23811（萬(wàn)元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定
B公司所屬××寫(xiě)字樓（位于H市五一大道東段南側(cè)），經(jīng)采用市場(chǎng)法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為23811萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳億叁仟捌佰壹拾壹萬(wàn)元整。
[案例3－5] 分析
1．由于H市是我國(guó)三沿開(kāi)放城市，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，寫(xiě)字樓物業(yè)也隨即興旺起來(lái)，面向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓物業(yè)租售實(shí)例也逐漸增多，因此采用市場(chǎng)法評(píng)估是適宜的。
2．在市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)過(guò)程中，評(píng)估人員詳細(xì)分析了H市與寫(xiě)字樓物業(yè)密切相關(guān)的市場(chǎng)背景和相關(guān)因素，對(duì)寫(xiě)字樓的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)也十分周密細(xì)致，文字簡(jiǎn)潔，內(nèi)容全面，重點(diǎn)突出。但美中不足的是：文中有些字句過(guò)于夸張，例如稱(chēng)估價(jià)對(duì)象“為目前H市、最雄偉、級(jí)別的寫(xiě)字樓。”另外，像對(duì)估價(jià)對(duì)象所采用電梯的描述，也不應(yīng)只說(shuō)是“進(jìn)口高速豪華電梯”或“進(jìn)口電梯”，不如直接寫(xiě)出電梯的品牌及產(chǎn)地，這樣既顯得資料翔實(shí)，文字又顯得平實(shí)。
3．在主要采用市場(chǎng)法的同時(shí)，對(duì)出租用寫(xiě)字樓采用收益法求取收益價(jià)格，然后用于市場(chǎng)法中。由此可見(jiàn)，任何一項(xiàng)具體的評(píng)估是很少采用單一評(píng)估方法的，往往是多種方法的聯(lián)合運(yùn)用。
4．本評(píng)估報(bào)告中，對(duì)于修正系數(shù)的確定沒(méi)有給出具體的分析過(guò)程。
5．本估價(jià)報(bào)告采用收益法求可比實(shí)例金鑫大廈的價(jià)格時(shí)，存在以下問(wèn)題：
（1）租金應(yīng)采用2004年時(shí)的租金值（因?yàn)楹竺嬖谶M(jìn)行日期調(diào)整時(shí)，對(duì)這一可比實(shí)例未修正，即認(rèn)為其交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致），或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作為2004年的租金值，而不應(yīng)采用2000－2003年租金的平均值。
（2）計(jì)算總支出時(shí)，大廈的年折舊費(fèi)不應(yīng)包含在內(nèi)。
（3）按慣例，寫(xiě)字樓、酒店等房地產(chǎn)一般交由專(zhuān)業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，并付給管理酬金。管理酬金一般不是像本報(bào)告“h．經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)”那樣計(jì)算的，而是有其行業(yè)慣例。
（4）本報(bào)告報(bào)酬率的求取過(guò)程缺少依據(jù)。
6．房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式錯(cuò)，應(yīng)為原值扣除30％以后按1．2％計(jì)。
××寫(xiě)字樓估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××公司
（二）估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××寫(xiě)字樓位于H市五一大道東段南側(cè)，市工商銀行西側(cè)，芙蓉路交叉口以東約100米處，臨五一大道。
（四）估價(jià)目的：為合作經(jīng)營(yíng)提供價(jià)值依據(jù)。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年2月28日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：L委托估價(jià)合同；2.國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、省、市等頒布的有關(guān)政策法規(guī)文件；3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號(hào)、第××號(hào)、第××號(hào)；4.估價(jià)人員實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于H市目前有同類(lèi)型寫(xiě)字樓交易實(shí)例數(shù)例，擬采用市場(chǎng)法估價(jià)。
（十）估價(jià)結(jié)果：××寫(xiě)字樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為23811萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳億叁仟捌佰壹拾壹萬(wàn)元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××寫(xiě)字樓估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況分析：
1.產(chǎn)權(quán)狀況2000年2月28日，B公司以投標(biāo)方式獲得××寫(xiě)字樓地塊50年土地使用權(quán)，即2000年2月28日至2050年2月28日。該寫(xiě)字樓由B公司建造，其房屋所有權(quán)亦屬B公司所有。
2.土地面積與建筑面積××寫(xiě)字樓所處地塊宗地號(hào)0408068，土地總面積為2480m2，總建筑面積為38578m2. 3.建筑物概況該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)30層，地下二層為車(chē)庫(kù)，有車(chē)位128個(gè)，建筑面積2560m2；地上28層為寫(xiě)字樓，建筑面積36018m2，內(nèi)設(shè)彈性分隔間的辦公用房，設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)雅。寫(xiě)字樓外觀造型設(shè)計(jì)新穎，外墻面采用鋁合金，孔雀綠色反射玻璃幕墻及花崗石鋁板相結(jié)合，大廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動(dòng)掃描自動(dòng)門(mén)，花崗石地面，整個(gè)大樓具有高貴非凡的風(fēng)格。備有六臺(tái)進(jìn)口高速豪華電梯，采用中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)有國(guó)際衛(wèi)星和接收系統(tǒng)。供電充足，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組備用，市電提供可靠雙電源保證。有電腦閉路電視系統(tǒng)，保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)，自控消防系統(tǒng)，多功能程控電話系統(tǒng)。耐火等級(jí)為一級(jí)，七度抗震設(shè)防，為目前H市、最雄偉、級(jí)別的寫(xiě)字樓。
××寫(xiě)字樓是項(xiàng)目目前H市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一座現(xiàn)代化、多功能、高檔次的寫(xiě)字樓，實(shí)行現(xiàn)代化電腦管理，配備多臺(tái)進(jìn)口電梯、電視衛(wèi)生接收系統(tǒng)和中央空調(diào)系統(tǒng)、多功能程控電話通訊、保安系統(tǒng)及現(xiàn)代化消防系統(tǒng)，還將組建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)管理。
（二）區(qū)位狀況分析：
××寫(xiě)字樓位于H市五一大道東段南側(cè)，市工商銀行西側(cè)，芙蓉路交叉口以東約100米處，臨五一大道。
該寫(xiě)字樓地處五一大道之黃金地段，所在區(qū)域?yàn)槭行姓聵I(yè)辦公區(qū)，周?chē)惺腥嗣裾⑹泄ど蹄y行、博物館、電視臺(tái)，向西有電信大樓、金融大廈，而后是市商業(yè)中心區(qū)。水電均由市政管道網(wǎng)供應(yīng)，通訊、治安、交通、辦公及生活環(huán)境在H市均屬上乘。五一大道兩側(cè)，沒(méi)有舊城區(qū)的擁擠和繁重的拆遷任務(wù)，是目前及今后高樓大廈建筑區(qū)。交通、水電、通訊及各種公共服務(wù)設(shè)施，在H市屬一流。
五一大道為H市目前市內(nèi)最寬最直的主干道，有6個(gè)車(chē)道，東經(jīng)建筑中的跨江二橋而至經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西經(jīng)跨江一橋而至東方公園，距火車(chē)站只有10分鐘車(chē)程，離飛機(jī)場(chǎng)只有30公里。
（三）市場(chǎng)背景分析：H市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，時(shí)間約于1992年國(guó)家宣布H市為開(kāi)放城市之后。因此，房地產(chǎn)價(jià)格較其他同類(lèi)型開(kāi)放城市低。但由于它西通Y國(guó)，南接省會(huì)城市L市，目前正在修建南北鐵路，H市將在我國(guó)大西南通道中占重要地位，另外H市還是我國(guó)少有的三沿（沿海、沿邊、沿江）開(kāi)放城市，這使H市房地產(chǎn)業(yè)成為目前及以后房地產(chǎn)投資的理想城市。
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于H市目前有同類(lèi)型寫(xiě)字樓交易實(shí)例數(shù)例，擬采用市場(chǎng)法估價(jià)。
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.選擇可比實(shí)例
（1）華興大廈寫(xiě)字樓位置：位于五一大道東北側(cè)，鄰建筑中的跨江二橋。
規(guī)模：建筑層數(shù)28層，地下2層為車(chē)庫(kù)，地上26層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)與裝修：鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻、高級(jí)白瓷面磚，內(nèi)墻為高級(jí)彩色噴涂，地面為釉面磚或水磨石，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口高速豪華電梯。
成交價(jià)格：寫(xiě)字樓平均為每平方米4800元，地下車(chē)庫(kù)每個(gè)8萬(wàn)元。
成交日期：2001年2月20日
（2）中意大廈寫(xiě)字樓位置：位于芙蓉路西段北側(cè)，電信大樓對(duì)面。
規(guī)模：建筑層數(shù)25層，地下2層的車(chē)庫(kù)，地上23層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)與裝修：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻為鋁合金玻璃幕墻，大理石或釉面磚地面，輕鋼架石膏板吊頂，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口電梯。
成交價(jià)格：寫(xiě)字樓平均每平方米5500元，地下車(chē)庫(kù)每個(gè)9萬(wàn)元。
成交日期：2002年2月15日
（3）金鑫大廈寫(xiě)字樓位置：位于五一大道西段北側(cè)，市建設(shè)銀行對(duì)面。
規(guī)模：建筑層數(shù)20層，地下1層為管理用房，地上19層為寫(xiě)字樓。
結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻，地面為水磨石，中央空調(diào)，配四部進(jìn)口電梯。
出租價(jià)格：該寫(xiě)字樓已使用4年，2000年至2003年平均年租金為每平方米800元。
價(jià)格估算：由于該寫(xiě)字樓用于出租，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，故采用收益法，求取價(jià)格，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。
A.年有效毛收入通過(guò)調(diào)查H市同類(lèi)型寫(xiě)字樓出租價(jià)格，確定年租金每平方米800元符合客觀收益情況，故年收入為每平方米800元，此為1995年租金價(jià)格。
且年運(yùn)費(fèi)費(fèi)用a.折舊費(fèi)根據(jù)H市工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，金鑫大廈建造原值為1500元／m2，土地使用權(quán)年限為50年，故折舊年限50年，殘值率為0，則年折舊費(fèi)＝1500／50=30（元／m2）。
b.維修費(fèi)按H市慣例，維修費(fèi)一般為房屋現(xiàn)值的1.5％，則年維修費(fèi)＝1500×[1－（1－0）×4／50]×1.5％＝4.5（元／m2）
c.利息取一年期定期存款利率10.98％，則年利息＝l500×10.98％＝164.7（元／m2）
d.管理費(fèi)年管理費(fèi)＝（30+20.7）×10％＝5.1（元／m2）
巳保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)＝l500×2‰＝3（元／m2）
f.房產(chǎn)稅依H市房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為建造原值的1.2％，則年房產(chǎn)稅＝1500×1.2％＝18（元／m2）
g.其他稅年其他稅為3元／m2 h.經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)據(jù)調(diào)查，H市寫(xiě)字樓行業(yè)投資收益率平均為15％，則年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)＝（30+20.7+5.1+3+18+3）×15％＝12.0（元／m2）
所以，年總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用＝30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12＝256.5（元／m2）
C.確定報(bào)酬率根據(jù)銀行利息及物價(jià)和市場(chǎng)情況分析，綜合確定報(bào)酬卒為12％。
D.價(jià)格計(jì)算V=（800－256.5）/12%×[1－1/（1+12%）]=4505（元／m2）
2.確定修正系數(shù)
（1）交易情況修正所選可比實(shí)例交易情況正常，不需要進(jìn)行交易情況修正。
（2）交易日期調(diào)整據(jù)調(diào)查測(cè)算，近幾年交易日期修正系數(shù)平均每年為110％。
（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。其中：①區(qū)位狀況調(diào)整以估價(jià)對(duì)象為100，則華興大廈為95，中意大廈為98，金鑫大廈為83.②實(shí)物狀況調(diào)整可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況已介紹如前，以估價(jià)對(duì)象為100，則華興大廈為96，中意大廈為98，金鑫大廈為89.
3.確定比準(zhǔn)價(jià)格
4.計(jì)算估價(jià)結(jié)果
該寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值＝36018×6255.5+128×100000＝238110599＝23811（萬(wàn)元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定
B公司所屬××寫(xiě)字樓（位于H市五一大道東段南側(cè)），經(jīng)采用市場(chǎng)法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為23811萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳億叁仟捌佰壹拾壹萬(wàn)元整。
[案例3－5] 分析
1．由于H市是我國(guó)三沿開(kāi)放城市，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，寫(xiě)字樓物業(yè)也隨即興旺起來(lái)，面向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓物業(yè)租售實(shí)例也逐漸增多，因此采用市場(chǎng)法評(píng)估是適宜的。
2．在市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)過(guò)程中，評(píng)估人員詳細(xì)分析了H市與寫(xiě)字樓物業(yè)密切相關(guān)的市場(chǎng)背景和相關(guān)因素，對(duì)寫(xiě)字樓的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)也十分周密細(xì)致，文字簡(jiǎn)潔，內(nèi)容全面，重點(diǎn)突出。但美中不足的是：文中有些字句過(guò)于夸張，例如稱(chēng)估價(jià)對(duì)象“為目前H市、最雄偉、級(jí)別的寫(xiě)字樓。”另外，像對(duì)估價(jià)對(duì)象所采用電梯的描述，也不應(yīng)只說(shuō)是“進(jìn)口高速豪華電梯”或“進(jìn)口電梯”，不如直接寫(xiě)出電梯的品牌及產(chǎn)地，這樣既顯得資料翔實(shí)，文字又顯得平實(shí)。
3．在主要采用市場(chǎng)法的同時(shí)，對(duì)出租用寫(xiě)字樓采用收益法求取收益價(jià)格，然后用于市場(chǎng)法中。由此可見(jiàn)，任何一項(xiàng)具體的評(píng)估是很少采用單一評(píng)估方法的，往往是多種方法的聯(lián)合運(yùn)用。
4．本評(píng)估報(bào)告中，對(duì)于修正系數(shù)的確定沒(méi)有給出具體的分析過(guò)程。
5．本估價(jià)報(bào)告采用收益法求可比實(shí)例金鑫大廈的價(jià)格時(shí)，存在以下問(wèn)題：
（1）租金應(yīng)采用2004年時(shí)的租金值（因?yàn)楹竺嬖谶M(jìn)行日期調(diào)整時(shí)，對(duì)這一可比實(shí)例未修正，即認(rèn)為其交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致），或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作為2004年的租金值，而不應(yīng)采用2000－2003年租金的平均值。
（2）計(jì)算總支出時(shí)，大廈的年折舊費(fèi)不應(yīng)包含在內(nèi)。
（3）按慣例，寫(xiě)字樓、酒店等房地產(chǎn)一般交由專(zhuān)業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，并付給管理酬金。管理酬金一般不是像本報(bào)告“h．經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)”那樣計(jì)算的，而是有其行業(yè)慣例。
（4）本報(bào)告報(bào)酬率的求取過(guò)程缺少依據(jù)。
6．房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式錯(cuò)，應(yīng)為原值扣除30％以后按1．2％計(jì)。