[案例3－10]
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××高爾夫球會有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)估價交易有限公司
（三）估價對象：
（四）估價目的：為向銀行抵押貸款提供價格依據(jù)
（五）估價時點(diǎn)：2003年6月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.國家、××省及××市有關(guān)法規(guī)政策；
2.《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》；
3.××高爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料；4.估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲信息。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。
（九）估價方法：由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計(jì)算，具體采用報酬資本化法進(jìn)行測算。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結(jié)果：根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進(jìn)行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運(yùn)用我們的估價經(jīng)驗(yàn)，評定××高爾夫球會A球道在2003年6月？日的收益價格為302384500.00元，大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況分析××高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周邊達(dá)38公里?！痢燎驎伤膫€18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。
××球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運(yùn)動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運(yùn)作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。
××高爾夫球會A球道，是××球會的招牌球場。該球場由全球歡迎的設(shè)計(jì)師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克。尼高勞斯（JackNicklaUS）設(shè)計(jì)，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗(yàn)的準(zhǔn)則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計(jì)不同難度的擊球目標(biāo)，程度地滿足了不同球手的需要。
××高爾夫球會位于××市西北方向，坐落在××區(qū)××鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰××，東毗××，南靠××、布吉，北接××市塘廈。交通四通八達(dá)，機(jī)荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將××與××市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計(jì)算，具體采用報酬資本法進(jìn)行測算。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價對象價格的一種估價方法。
（五）估價測算過程
1.年有效毛收入的確定
（1）會員證收入遵照國際通行的作法，××高爾夫球會的運(yùn)營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為l500個。所估價的A球道為該球會的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元／個，個人會員15萬美元／個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70％，個人會員328個，占30％；尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：公司會員238000×93＝22134000（美元）
個人會員150000×40＝6000000（萬元）
未銷售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）
按估價日外匯牌價折合成人民幣為28134000×8.2784＝232904500（元）
（2）會員年費(fèi)收入及消費(fèi)收入
①會員年費(fèi)收入金卡會員每年需繳納會員費(fèi)l200美元，我們預(yù)計(jì)剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計(jì)算會員年費(fèi)收入時我們按全部1S00個會員年費(fèi)計(jì)算：會員年費(fèi)收入＝1200×1500＝1800000（美元）
折合成人民幣為1800000×8.2784＝14901100（元）
②會員消費(fèi)收入此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費(fèi)、球車、球桿、球鞋、球衣出租等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費(fèi)進(jìn)行平均分?jǐn)?，我們推算出球道每天平均每人次的消費(fèi)約為600元，根據(jù)委托方提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200－250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為135人次，則年收費(fèi)收入為600×135×365＝29565000（元）
兩項(xiàng)合計(jì)為：14901100＋29565000＝44466100（元）
2.年總運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算
（1）成本費(fèi)用根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費(fèi)用約為7000000元
（2）管理費(fèi)用及人工工資根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費(fèi)用及人工工資約為25000000元
（3）設(shè)備更新維護(hù)費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料顯示，年設(shè)備更新維護(hù)費(fèi)用約為3000000元
（4）營業(yè)稅及所得稅根據(jù)委托人提供的資料顯示，每年需繳納的營業(yè)稅及所得稅約為3200000元四項(xiàng)合計(jì)為7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）
3.凈收益計(jì)算
凈收益＝年有效毛收入－年總運(yùn)營費(fèi)用＝44466100－38200000＝6266100（元）
4.收益價格計(jì)算
計(jì)算公式為：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n] V表示房地產(chǎn)價格a表示房地產(chǎn)的凈收益r表示房地產(chǎn)的報酬率，考慮銀行一年期存款利率、市民平均生活指數(shù)、房地產(chǎn)利潤等，綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5％n表示使用年期，A球道尚有使用年期35年則y＝6266100/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）35]＝69480000（元）
總價值為232904500＋69480000＝302384500（元）
（六）估價結(jié)果確定
經(jīng)過估價計(jì)算，估價對象在2003年6月7日的收益價格為￥302384500元。大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
附件：A球道投資成本（僅供參考）（略）
經(jīng)過估價人員對××高爾夫球會有限公司為期一個星期的查帳，估算出××球會A球道的投入成本。
××高爾夫球會A、B球道的一級會計(jì)科目設(shè)置包括高爾夫球場、綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程五個科目，在這五個科目下分設(shè)材料、機(jī)械使用費(fèi)、工資與福利、管理費(fèi)四個子科目，到2001年底余額見下表：
我們對上述科目進(jìn)行審查后，經(jīng)過適當(dāng)?shù)男拚?、處理，對其中一些?xiàng)目進(jìn)行剝離、一些項(xiàng)目進(jìn)行合并后估算如下：
說明：在對高爾夫球場科目進(jìn)行分析審查后，把勘察測量費(fèi)、球場設(shè)計(jì)費(fèi)、征地補(bǔ)償款、推土工程款單列出來計(jì)算，其中：勘察測量費(fèi)為993807元，球場設(shè)計(jì)費(fèi)為2l635906元，征地補(bǔ)償款為3392414l元，推土工程款為65250000元；高爾夫球場科目下的管理費(fèi)子科目包含的世界杯展覽會費(fèi)25227623元，屬覽會經(jīng)營中的推廣費(fèi)用，不宜計(jì)入投資成本（本表已扣除）；高爾夫球場科目下各子科目中有相當(dāng)一部分的費(fèi)用應(yīng)屬A、B球道建設(shè)外其他項(xiàng)目的支出，我們在進(jìn)行以上兩點(diǎn)處理的基礎(chǔ)上對其剩余部分選取其中的70％作為兩球道項(xiàng)目的成本；綠化工程、道路工程中包含的廣告費(fèi)支出共60626390元屬球會經(jīng)營費(fèi)用，我們把它扣除出來不計(jì)入成本；供電工程中有9600000元變電站工程款主要是為酒店、會所服務(wù)，我們?nèi)∑渲械?0％計(jì)入A、B球道的投資成本；供水工程科目下的管理費(fèi)子科目中包含的設(shè)計(jì)費(fèi)40389250元，我們把它剝離出來后合并到球場設(shè)計(jì)費(fèi)中；道路工程科目下的工資與福利子科目及供電工程科目下的管理費(fèi)子科目取2000年底數(shù)字，是因?yàn)槲覀冊诓橘~時發(fā)現(xiàn)2001年發(fā)生的數(shù)額較大，且大部分不應(yīng)列入A、B兩球道的費(fèi)用。
以上為A、B兩球道的建造成本（不含地價），因?yàn)橘~目反映的是兩個球道的投入，因此我們根據(jù)A、B兩道所占用地面積按比例分?jǐn)偅ˋ球道用地面積為793270.10m2，B球道用地面積為656068.80m2，A球道約占54.73％），則A球道建造成本＝428423078×54.73％＝23447595l元。
A球道的估價價值＝地價＋建造成本＝23447595l＋47596206＝282072157元通過以上的估價計(jì)算，××球會A球道的投資成本應(yīng)為282072157元，大寫：人民幣貳億捌仟貳佰零柒萬貳仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3－10]分析
單獨(dú)對一個高爾夫球場的某條球道估價是沒有意義的，因?yàn)閱为?dú)一條球道不可能形成市場價格，不可能在市場上轉(zhuǎn)讓單獨(dú)一條球道，因此單獨(dú)一條球道也不存在抵押價值。但是，該案例提供了高爾夫球場估價的參考案例。
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××高爾夫球會有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)估價交易有限公司
（三）估價對象：
（四）估價目的：為向銀行抵押貸款提供價格依據(jù)
（五）估價時點(diǎn)：2003年6月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.國家、××省及××市有關(guān)法規(guī)政策；
2.《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》；
3.××高爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料；4.估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲信息。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。
（九）估價方法：由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計(jì)算，具體采用報酬資本化法進(jìn)行測算。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結(jié)果：根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進(jìn)行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運(yùn)用我們的估價經(jīng)驗(yàn)，評定××高爾夫球會A球道在2003年6月？日的收益價格為302384500.00元，大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況分析××高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周邊達(dá)38公里?！痢燎驎伤膫€18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。
××球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運(yùn)動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運(yùn)作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。
××高爾夫球會A球道，是××球會的招牌球場。該球場由全球歡迎的設(shè)計(jì)師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克。尼高勞斯（JackNicklaUS）設(shè)計(jì)，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗(yàn)的準(zhǔn)則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計(jì)不同難度的擊球目標(biāo)，程度地滿足了不同球手的需要。
××高爾夫球會位于××市西北方向，坐落在××區(qū)××鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰××，東毗××，南靠××、布吉，北接××市塘廈。交通四通八達(dá)，機(jī)荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將××與××市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計(jì)算，具體采用報酬資本法進(jìn)行測算。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價對象價格的一種估價方法。
（五）估價測算過程
1.年有效毛收入的確定
（1）會員證收入遵照國際通行的作法，××高爾夫球會的運(yùn)營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為l500個。所估價的A球道為該球會的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元／個，個人會員15萬美元／個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70％，個人會員328個，占30％；尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：公司會員238000×93＝22134000（美元）
個人會員150000×40＝6000000（萬元）
未銷售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）
按估價日外匯牌價折合成人民幣為28134000×8.2784＝232904500（元）
（2）會員年費(fèi)收入及消費(fèi)收入
①會員年費(fèi)收入金卡會員每年需繳納會員費(fèi)l200美元，我們預(yù)計(jì)剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計(jì)算會員年費(fèi)收入時我們按全部1S00個會員年費(fèi)計(jì)算：會員年費(fèi)收入＝1200×1500＝1800000（美元）
折合成人民幣為1800000×8.2784＝14901100（元）
②會員消費(fèi)收入此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費(fèi)、球車、球桿、球鞋、球衣出租等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費(fèi)進(jìn)行平均分?jǐn)?，我們推算出球道每天平均每人次的消費(fèi)約為600元，根據(jù)委托方提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200－250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為135人次，則年收費(fèi)收入為600×135×365＝29565000（元）
兩項(xiàng)合計(jì)為：14901100＋29565000＝44466100（元）
2.年總運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算
（1）成本費(fèi)用根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費(fèi)用約為7000000元
（2）管理費(fèi)用及人工工資根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費(fèi)用及人工工資約為25000000元
（3）設(shè)備更新維護(hù)費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料顯示，年設(shè)備更新維護(hù)費(fèi)用約為3000000元
（4）營業(yè)稅及所得稅根據(jù)委托人提供的資料顯示，每年需繳納的營業(yè)稅及所得稅約為3200000元四項(xiàng)合計(jì)為7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）
3.凈收益計(jì)算
凈收益＝年有效毛收入－年總運(yùn)營費(fèi)用＝44466100－38200000＝6266100（元）
4.收益價格計(jì)算
計(jì)算公式為：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n] V表示房地產(chǎn)價格a表示房地產(chǎn)的凈收益r表示房地產(chǎn)的報酬率，考慮銀行一年期存款利率、市民平均生活指數(shù)、房地產(chǎn)利潤等，綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5％n表示使用年期，A球道尚有使用年期35年則y＝6266100/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）35]＝69480000（元）
總價值為232904500＋69480000＝302384500（元）
（六）估價結(jié)果確定
經(jīng)過估價計(jì)算，估價對象在2003年6月7日的收益價格為￥302384500元。大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
附件：A球道投資成本（僅供參考）（略）
經(jīng)過估價人員對××高爾夫球會有限公司為期一個星期的查帳，估算出××球會A球道的投入成本。
××高爾夫球會A、B球道的一級會計(jì)科目設(shè)置包括高爾夫球場、綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程五個科目，在這五個科目下分設(shè)材料、機(jī)械使用費(fèi)、工資與福利、管理費(fèi)四個子科目，到2001年底余額見下表：
我們對上述科目進(jìn)行審查后，經(jīng)過適當(dāng)?shù)男拚?、處理，對其中一些?xiàng)目進(jìn)行剝離、一些項(xiàng)目進(jìn)行合并后估算如下：
說明：在對高爾夫球場科目進(jìn)行分析審查后，把勘察測量費(fèi)、球場設(shè)計(jì)費(fèi)、征地補(bǔ)償款、推土工程款單列出來計(jì)算，其中：勘察測量費(fèi)為993807元，球場設(shè)計(jì)費(fèi)為2l635906元，征地補(bǔ)償款為3392414l元，推土工程款為65250000元；高爾夫球場科目下的管理費(fèi)子科目包含的世界杯展覽會費(fèi)25227623元，屬覽會經(jīng)營中的推廣費(fèi)用，不宜計(jì)入投資成本（本表已扣除）；高爾夫球場科目下各子科目中有相當(dāng)一部分的費(fèi)用應(yīng)屬A、B球道建設(shè)外其他項(xiàng)目的支出，我們在進(jìn)行以上兩點(diǎn)處理的基礎(chǔ)上對其剩余部分選取其中的70％作為兩球道項(xiàng)目的成本；綠化工程、道路工程中包含的廣告費(fèi)支出共60626390元屬球會經(jīng)營費(fèi)用，我們把它扣除出來不計(jì)入成本；供電工程中有9600000元變電站工程款主要是為酒店、會所服務(wù)，我們?nèi)∑渲械?0％計(jì)入A、B球道的投資成本；供水工程科目下的管理費(fèi)子科目中包含的設(shè)計(jì)費(fèi)40389250元，我們把它剝離出來后合并到球場設(shè)計(jì)費(fèi)中；道路工程科目下的工資與福利子科目及供電工程科目下的管理費(fèi)子科目取2000年底數(shù)字，是因?yàn)槲覀冊诓橘~時發(fā)現(xiàn)2001年發(fā)生的數(shù)額較大，且大部分不應(yīng)列入A、B兩球道的費(fèi)用。
以上為A、B兩球道的建造成本（不含地價），因?yàn)橘~目反映的是兩個球道的投入，因此我們根據(jù)A、B兩道所占用地面積按比例分?jǐn)偅ˋ球道用地面積為793270.10m2，B球道用地面積為656068.80m2，A球道約占54.73％），則A球道建造成本＝428423078×54.73％＝23447595l元。
A球道的估價價值＝地價＋建造成本＝23447595l＋47596206＝282072157元通過以上的估價計(jì)算，××球會A球道的投資成本應(yīng)為282072157元，大寫：人民幣貳億捌仟貳佰零柒萬貳仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3－10]分析
單獨(dú)對一個高爾夫球場的某條球道估價是沒有意義的，因?yàn)閱为?dú)一條球道不可能形成市場價格，不可能在市場上轉(zhuǎn)讓單獨(dú)一條球道，因此單獨(dú)一條球道也不存在抵押價值。但是，該案例提供了高爾夫球場估價的參考案例。