[案例3—11]
××陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：紅柳建材企業(yè)股份有限公司
（二）估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)公司
（三）估價(jià)對(duì)象：坐落于××市長順路338號(hào)××陶瓷廠內(nèi)的一號(hào)車間全部房地產(chǎn)。
（四）估價(jià)目的：委托方業(yè)務(wù)需要，以估價(jià)對(duì)象向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年3月18日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價(jià)依據(jù)：1.委托方提供的資料；2.估價(jià)人員實(shí)地查勘的結(jié)果；3.××市同類建筑物單價(jià)；4.建筑物耐用年限及殘值率的部頒標(biāo)準(zhǔn)。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場(chǎng)法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
（十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8803000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2004年3月14日一2004年3月22日
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況因素分析：估價(jià)對(duì)象為紅柳建材企業(yè)股份有限公司所有，一號(hào)車間為四層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積7685.48m2㎡，建于2004年6月。外墻為37清水磚墻，1.2m高水泥砂漿勒角；內(nèi)墻普通抹灰，106涂料；天花為輕鋼龍骨，石膏板吊頂；地面為水磨石；屋面兩布三油，硅石保溫層；空心夾板門，木質(zhì)單層玻璃窗。
（二）區(qū)位狀況因素分析：估價(jià)對(duì)象占地面積l921.37m2，所處地段為規(guī)劃上的工業(yè)用地，土地等級(jí)為 三級(jí)，土地平整，呈長方形，交通方便，公共設(shè)施齊全。
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場(chǎng)法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
（六）估價(jià)測(cè)算過程：
1.建筑物價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)資料測(cè)算，一號(hào)車間的單價(jià)為987.86元／m2（包括建安造價(jià)、稅費(fèi)及建筑利潤在內(nèi)）。一號(hào)車間已使用一年，根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房的使用年限為50年，殘值率為0，一號(hào)車間的建筑物價(jià)格為：987.86×7685.48×（1－1／50）≈7440000（元）
2.土地使用權(quán)價(jià)格當(dāng)?shù)卣饔猛恋?、平整土地、配套建設(shè)等費(fèi)用共為每畝47.3萬元，土地使用權(quán)價(jià)格為：47.3×l921.37÷666.7＝1363000（元）
3.求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格建筑物價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格之和為：7440000＋1363000＝8803000（元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8803000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
[案例3—11] 分析
1.有些估價(jià)人員在估算房屋重置價(jià)時(shí)只考慮其建安造價(jià)，這是不全面的，應(yīng)像本報(bào)告這樣，還要包括建筑稅費(fèi)及利潤。
2.抵押房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循保守原則，本估價(jià)報(bào)告在選取估價(jià)方法上是體現(xiàn)了這一原則的，但在估價(jià)過程中則對(duì)這一原則反映得還不夠充分，這并不是說采用報(bào)告中的估價(jià)計(jì)算方法就一定沒有反映保守原則，而是沒有對(duì)此做出足夠的強(qiáng)調(diào)說明。
3.評(píng)估過程簡單，一號(hào)車間的單價(jià)及土地單價(jià)未展開說明。
××陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：紅柳建材企業(yè)股份有限公司
（二）估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)公司
（三）估價(jià)對(duì)象：坐落于××市長順路338號(hào)××陶瓷廠內(nèi)的一號(hào)車間全部房地產(chǎn)。
（四）估價(jià)目的：委托方業(yè)務(wù)需要，以估價(jià)對(duì)象向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年3月18日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價(jià)依據(jù)：1.委托方提供的資料；2.估價(jià)人員實(shí)地查勘的結(jié)果；3.××市同類建筑物單價(jià)；4.建筑物耐用年限及殘值率的部頒標(biāo)準(zhǔn)。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場(chǎng)法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
（十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8803000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2004年3月14日一2004年3月22日
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況因素分析：估價(jià)對(duì)象為紅柳建材企業(yè)股份有限公司所有，一號(hào)車間為四層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積7685.48m2㎡，建于2004年6月。外墻為37清水磚墻，1.2m高水泥砂漿勒角；內(nèi)墻普通抹灰，106涂料；天花為輕鋼龍骨，石膏板吊頂；地面為水磨石；屋面兩布三油，硅石保溫層；空心夾板門，木質(zhì)單層玻璃窗。
（二）區(qū)位狀況因素分析：估價(jià)對(duì)象占地面積l921.37m2，所處地段為規(guī)劃上的工業(yè)用地，土地等級(jí)為 三級(jí)，土地平整，呈長方形，交通方便，公共設(shè)施齊全。
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場(chǎng)法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
（六）估價(jià)測(cè)算過程：
1.建筑物價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)資料測(cè)算，一號(hào)車間的單價(jià)為987.86元／m2（包括建安造價(jià)、稅費(fèi)及建筑利潤在內(nèi)）。一號(hào)車間已使用一年，根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房的使用年限為50年，殘值率為0，一號(hào)車間的建筑物價(jià)格為：987.86×7685.48×（1－1／50）≈7440000（元）
2.土地使用權(quán)價(jià)格當(dāng)?shù)卣饔猛恋?、平整土地、配套建設(shè)等費(fèi)用共為每畝47.3萬元，土地使用權(quán)價(jià)格為：47.3×l921.37÷666.7＝1363000（元）
3.求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格建筑物價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格之和為：7440000＋1363000＝8803000（元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8803000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
[案例3—11] 分析
1.有些估價(jià)人員在估算房屋重置價(jià)時(shí)只考慮其建安造價(jià)，這是不全面的，應(yīng)像本報(bào)告這樣，還要包括建筑稅費(fèi)及利潤。
2.抵押房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循保守原則，本估價(jià)報(bào)告在選取估價(jià)方法上是體現(xiàn)了這一原則的，但在估價(jià)過程中則對(duì)這一原則反映得還不夠充分，這并不是說采用報(bào)告中的估價(jià)計(jì)算方法就一定沒有反映保守原則，而是沒有對(duì)此做出足夠的強(qiáng)調(diào)說明。
3.評(píng)估過程簡單，一號(hào)車間的單價(jià)及土地單價(jià)未展開說明。