四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機(jī)構(gòu)與管理
1、管理機(jī)構(gòu)
（1）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；
（2）縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
4．1．4．2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批
一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè) 行政主管部門制定。
4．1．4．3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度
對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
(2)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格；
(3)工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的；
(4)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；
(5)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
4．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
4. 2．1 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則
(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
4．2．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得
4．2．2．1 土地使用權(quán)的取得方式
《開發(fā)經(jīng)營條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但國家和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：
(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的
其他用的卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批
（1） 一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；
（2）二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。
3 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度
（1）對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。
（2）企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
(2)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格；
(3)工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的；
(4)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；
(5)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由（ ）審批。
a市人民政府 b．省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門 c．省、自治區(qū)、直轄市人民政府 d．國務(wù)院
答案：d
解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由國務(wù)院審批，因此，應(yīng)選d。
1、管理機(jī)構(gòu)
（1）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；
（2）縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
4．1．4．2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批
一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè) 行政主管部門制定。
4．1．4．3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度
對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
(2)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格；
(3)工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的；
(4)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；
(5)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
4．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
4. 2．1 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則
(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
4．2．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得
4．2．2．1 土地使用權(quán)的取得方式
《開發(fā)經(jīng)營條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但國家和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：
(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的
其他用的卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批
（1） 一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；
（2）二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。
3 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度
（1）對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。
（2）企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
(2)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格；
(3)工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的；
(4)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；
(5)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由（ ）審批。
a市人民政府 b．省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門 c．省、自治區(qū)、直轄市人民政府 d．國務(wù)院
答案：d
解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由國務(wù)院審批，因此，應(yīng)選d。