房地產(chǎn)開發(fā)程序（上）
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點(diǎn)考核應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和熟悉程度，以及對(duì)獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。
熟悉：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。
了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。
要點(diǎn)說明：
1.房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。
2.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析
投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。
3.前期工作
（1）獲取土地使用權(quán)
土地收購(gòu)儲(chǔ)備是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購(gòu)、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。
獲取土地使用權(quán)的途徑：
1）土地使用權(quán)出讓方式包括：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議；
2）土地使用權(quán)劃撥；
3）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)；
4）與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。
（2）確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)容包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（3）建設(shè)工程招標(biāo)
建設(shè)工程招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國(guó)，大項(xiàng)目甚至可在全世界，公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。
邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)程序：申請(qǐng)招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，編制招標(biāo)工程標(biāo)底，確定招標(biāo)方式并發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函，投標(biāo)人資格審查，招標(biāo)工程交底及答疑，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)，簽訂合同。
（4）開工申請(qǐng)與審批
4.建設(shè)階段
建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標(biāo)，是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，是從業(yè)主的角度，對(duì)建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。
（1）質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。
（2）進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃；編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。
橫道圖法是一種用直線線條，在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。
網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程的進(jìn)度計(jì)劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系；其次是可以計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。
（3）成本控制的主要工作：編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)；審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算；控制工程變更。
（4）合同管理開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。
承包商的主要合同關(guān)系，工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購(gòu)）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
（5）安全管理原則是安全第一、預(yù)防為主。
（6）竣工驗(yàn)收依據(jù)：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。
工作程序分為兩大階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收。
5.租售階段
（1）選擇物業(yè)銷售形式有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘。
物業(yè)代理的形式：聯(lián)合代理與代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理。
委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源，物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī)，針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理，認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同。
（2）制定租售方案
1）成本導(dǎo)向定價(jià)法包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。目標(biāo)定價(jià)法指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。
2）購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。
3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
（3）制定宣傳與廣告策略
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點(diǎn)考核應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和熟悉程度，以及對(duì)獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。
熟悉：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。
了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。
要點(diǎn)說明：
1.房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。
2.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析
投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。
3.前期工作
（1）獲取土地使用權(quán)
土地收購(gòu)儲(chǔ)備是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購(gòu)、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。
獲取土地使用權(quán)的途徑：
1）土地使用權(quán)出讓方式包括：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議；
2）土地使用權(quán)劃撥；
3）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)；
4）與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。
（2）確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)容包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（3）建設(shè)工程招標(biāo)
建設(shè)工程招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國(guó)，大項(xiàng)目甚至可在全世界，公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。
邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)程序：申請(qǐng)招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，編制招標(biāo)工程標(biāo)底，確定招標(biāo)方式并發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函，投標(biāo)人資格審查，招標(biāo)工程交底及答疑，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)，簽訂合同。
（4）開工申請(qǐng)與審批
4.建設(shè)階段
建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標(biāo)，是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，是從業(yè)主的角度，對(duì)建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。
（1）質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。
（2）進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃；編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。
橫道圖法是一種用直線線條，在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。
網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程的進(jìn)度計(jì)劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系；其次是可以計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。
（3）成本控制的主要工作：編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)；審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算；控制工程變更。
（4）合同管理開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。
承包商的主要合同關(guān)系，工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購(gòu)）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
（5）安全管理原則是安全第一、預(yù)防為主。
（6）竣工驗(yàn)收依據(jù)：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。
工作程序分為兩大階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收。
5.租售階段
（1）選擇物業(yè)銷售形式有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘。
物業(yè)代理的形式：聯(lián)合代理與代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理。
委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源，物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī)，針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理，認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同。
（2）制定租售方案
1）成本導(dǎo)向定價(jià)法包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。目標(biāo)定價(jià)法指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。
2）購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。
3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
（3）制定宣傳與廣告策略