6.1.3 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式
6.1.3.1 置業(yè)投資對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。
6.1.3.2 開(kāi)發(fā)投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。
6.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法
6.2.1 投資回收與投資回報(bào)
房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程 中所獲得的報(bào)酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在每月的還 款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，借款人還本的部 分就是其貸款（投資）回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款（投資）回報(bào)。
如果用公式來(lái)分析，最容易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的 關(guān)系。從前面的介紹中，我們已經(jīng)知道：A=P.i（1+i）n/[（1+i）n－1]=Pi+Pi/[（1+i）n-1]上式中的Pi就是投資者投入資本戶后所獲得的投資回報(bào)，此時(shí)投資回報(bào)率為i，而Pi/[（1+i）n-1]就是投資者的投資回收，i/[（1+i）n－1]是投資者提取折舊的一個(gè)方法，即儲(chǔ)存基金法。如果Pi/[（1+i）n－1]做為年值，則其折算到項(xiàng)目期末的終值正好等于P，這正好反映了一個(gè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的過(guò)程。
投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益或利息。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成 本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。
6.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面的反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
應(yīng)該指出的是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目與房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的效益費(fèi)用特點(diǎn)不同，在實(shí)際操作中，兩種類型投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系略有差異。
6.1.3.1 置業(yè)投資對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。
6.1.3.2 開(kāi)發(fā)投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。
6.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法
6.2.1 投資回收與投資回報(bào)
房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程 中所獲得的報(bào)酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在每月的還 款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，借款人還本的部 分就是其貸款（投資）回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款（投資）回報(bào)。
如果用公式來(lái)分析，最容易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的 關(guān)系。從前面的介紹中，我們已經(jīng)知道：A=P.i（1+i）n/[（1+i）n－1]=Pi+Pi/[（1+i）n-1]上式中的Pi就是投資者投入資本戶后所獲得的投資回報(bào)，此時(shí)投資回報(bào)率為i，而Pi/[（1+i）n-1]就是投資者的投資回收，i/[（1+i）n－1]是投資者提取折舊的一個(gè)方法，即儲(chǔ)存基金法。如果Pi/[（1+i）n－1]做為年值，則其折算到項(xiàng)目期末的終值正好等于P，這正好反映了一個(gè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的過(guò)程。
投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益或利息。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成 本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。
6.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面的反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
應(yīng)該指出的是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目與房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的效益費(fèi)用特點(diǎn)不同，在實(shí)際操作中，兩種類型投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系略有差異。