經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法（中）
一、大綱要求：
考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果的了解程度，對各類經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟評價指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
熟悉：投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
了解：通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作的影響。
要點說明：（略）
二、內(nèi)容講解：
6.2.4 清償能力指標(biāo)計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
6.2.4.1 利息計算方法
按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。每年應(yīng)計利息的近似計算公式為：每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率還本付息的方式包括以下幾種：
（1）一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
（2）等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
（3）等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
（4）一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；
（5）“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
6.2.4.2 借款償還期
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。
式中，Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為：借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。
借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為：Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)]－開始借款期數(shù)＋[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]上述計算是以計算周期為單位，實際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期，即認(rèn)為項目是有清償能力的。
6.2.4.3 利息備付率
利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率。其計算公式為：利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用式中：稅息前利潤為利潤總額與計人總成本費用的利息費用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計人總成本費用的全部利息。利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。
利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2.否則，表示項目付息能力保障程度不足。對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)的計算非常重要。
一、大綱要求：
考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果的了解程度，對各類經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟評價指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
熟悉：投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
了解：通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作的影響。
要點說明：（略）
二、內(nèi)容講解：
6.2.4 清償能力指標(biāo)計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
6.2.4.1 利息計算方法
按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。每年應(yīng)計利息的近似計算公式為：每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率還本付息的方式包括以下幾種：
（1）一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
（2）等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
（3）等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
（4）一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；
（5）“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
6.2.4.2 借款償還期
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。
式中，Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為：借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。
借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為：Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)]－開始借款期數(shù)＋[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]上述計算是以計算周期為單位，實際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期，即認(rèn)為項目是有清償能力的。
6.2.4.3 利息備付率
利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率。其計算公式為：利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用式中：稅息前利潤為利潤總額與計人總成本費用的利息費用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計人總成本費用的全部利息。利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。
利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2.否則，表示項目付息能力保障程度不足。對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)的計算非常重要。