[例6—2] 已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資者目標收益率為12％，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。
（1）當i1＝20%時，NPV1＝15.47萬元
（2）當i2＝21%時，NPV2＝－17.60萬元
（3）所以，FIRR＝20％+[15.47／（15.47+17.60）]×1％＝20.47％
（4）因為項目在第5年累計凈現金流量出現正值，所以：Pb＝[累計凈現金流量現值開始出現正值期數－1]×上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值＝（5-1）+189.65/226.97=4.84（年）
[例6—3] 某投資者以10 000元／㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4％的契稅、0.5％的手續(xù)費、0.5％的律師費用和0.3％的其他費用。其中，相當于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當于樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達到95％且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。
[解]
（1）寫字樓購買總價：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000萬元
（2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元×（4％+0.5％+0.5％+0.3％）＝143l萬元
（3）投資者投入的資本金：27 000萬元×30％+1431萬元＝9 531萬元
（4）抵押貸款金額：27 000萬元×70％＝18 900萬元
（5）抵押貸款年還本付息額：A＝P×i／[l-（1+i）-n]＝18 900×7.5％/[1－（1+7.5％）-15]＝2 141.13萬元
（6）項目投資現金流量表：
（7）全部投資財務內部收益率和財務凈現值1）求FNPV因為ic＝10％，故FNPV=4747.1（萬元）
2）求FIRR.
a）因為i1=11％時，NPV1＝l701.6萬元
b）設i2＝12％，則可算出NPV2＝－870.7萬元
c）所以FIRR＝14％+1％×l701.6／（1 701.6+870.7）＝11.66％
（8）資本金財務內部收益率和財務凈現值1）求FNPVE.因為icE=14％，故FNPVE=789.8（萬元）
2）求FIRRE.
a）因為iE1＝14％時，NFVE1＝789.8萬元
b）設iE2＝15％，則可算出NPVE2＝－224.3萬元
c）所以FIRRE＝14％+1％×789.8／（789.8+224.3） ＝14.78％
（9）因為FNPV＝4 747.1萬元>0，FIRR＝11.66％>10％，故該項目從全投資的角度看可行。
因為FNPVE＝789.8萬元>0，FIRRE＝14.78％>14％，故該項目從資本金投資的角度看，可行。
[例6—4] 某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，該項目所需的投資和經營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性；如果在10年經營期內年平均通貨膨脹率為5％，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少？
（1）從上表的計算可以得出，該投資項目的財務凈現值為271.93萬元，項目的財務內部收益率或表面收益率的計算可以通過內插法計算得到：FIRR＝18％+1.0％×271.93／[271.93－（－735.34）]＝18.27％>18％由于該項目的財務凈現值大于零，財務內部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。
（2）計算項目實際收益率實際收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關系式為：（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）
通過計算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5％，所以Rr可以通過下式計算得：（1+0.1827）＝（1+Rr）（1+0.05）
求解得Rr＝12.64％因此，該項目投資的實際收益率為12.64％。
（1）當i1＝20%時，NPV1＝15.47萬元
（2）當i2＝21%時，NPV2＝－17.60萬元
（3）所以，FIRR＝20％+[15.47／（15.47+17.60）]×1％＝20.47％
（4）因為項目在第5年累計凈現金流量出現正值，所以：Pb＝[累計凈現金流量現值開始出現正值期數－1]×上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值＝（5-1）+189.65/226.97=4.84（年）
[例6—3] 某投資者以10 000元／㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4％的契稅、0.5％的手續(xù)費、0.5％的律師費用和0.3％的其他費用。其中，相當于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當于樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達到95％且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。
[解]
（1）寫字樓購買總價：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000萬元
（2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元×（4％+0.5％+0.5％+0.3％）＝143l萬元
（3）投資者投入的資本金：27 000萬元×30％+1431萬元＝9 531萬元
（4）抵押貸款金額：27 000萬元×70％＝18 900萬元
（5）抵押貸款年還本付息額：A＝P×i／[l-（1+i）-n]＝18 900×7.5％/[1－（1+7.5％）-15]＝2 141.13萬元
（6）項目投資現金流量表：
（7）全部投資財務內部收益率和財務凈現值1）求FNPV因為ic＝10％，故FNPV=4747.1（萬元）
2）求FIRR.
a）因為i1=11％時，NPV1＝l701.6萬元
b）設i2＝12％，則可算出NPV2＝－870.7萬元
c）所以FIRR＝14％+1％×l701.6／（1 701.6+870.7）＝11.66％
（8）資本金財務內部收益率和財務凈現值1）求FNPVE.因為icE=14％，故FNPVE=789.8（萬元）
2）求FIRRE.
a）因為iE1＝14％時，NFVE1＝789.8萬元
b）設iE2＝15％，則可算出NPVE2＝－224.3萬元
c）所以FIRRE＝14％+1％×789.8／（789.8+224.3） ＝14.78％
（9）因為FNPV＝4 747.1萬元>0，FIRR＝11.66％>10％，故該項目從全投資的角度看可行。
因為FNPVE＝789.8萬元>0，FIRRE＝14.78％>14％，故該項目從資本金投資的角度看，可行。
[例6—4] 某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，該項目所需的投資和經營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性；如果在10年經營期內年平均通貨膨脹率為5％，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少？
（1）從上表的計算可以得出，該投資項目的財務凈現值為271.93萬元，項目的財務內部收益率或表面收益率的計算可以通過內插法計算得到：FIRR＝18％+1.0％×271.93／[271.93－（－735.34）]＝18.27％>18％由于該項目的財務凈現值大于零，財務內部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。
（2）計算項目實際收益率實際收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關系式為：（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）
通過計算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5％，所以Rr可以通過下式計算得：（1+0.1827）＝（1+Rr）（1+0.05）
求解得Rr＝12.64％因此，該項目投資的實際收益率為12.64％。