7.1.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。
7.1.2.1 購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使經(jīng)濟評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值或價格為基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
7.1.2.2 權益投資比率
權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。
7.1.2.3 空置率
空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，會導致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高?？罩寐实淖兓c宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
7.1.2.4 運營成本
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費用和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關的房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
7.1.3 不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結果，是對房地產(chǎn)項目的費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收人和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進行詳細分析，以保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。
房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析。
7.2 盈虧平衡分析
7.2.1 盈虧平衡分析的基本原理
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點（B.EP），在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。
盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。實際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。
線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.＝P×Q年總成本費用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，B.為銷售收入，C.為總成本，C.t為固定成本，C.v為變動成本，Q為產(chǎn)銷量。
當實現(xiàn)盈虧平衡時，有B.＝C.，即，由此可以推導出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。
當產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域；當產(chǎn)銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域。
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。
7.1.2.1 購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使經(jīng)濟評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值或價格為基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
7.1.2.2 權益投資比率
權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。
7.1.2.3 空置率
空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，會導致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高?？罩寐实淖兓c宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
7.1.2.4 運營成本
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費用和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關的房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
7.1.3 不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結果，是對房地產(chǎn)項目的費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收人和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進行詳細分析，以保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。
房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析。
7.2 盈虧平衡分析
7.2.1 盈虧平衡分析的基本原理
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點（B.EP），在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。
盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。實際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。
線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.＝P×Q年總成本費用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，B.為銷售收入，C.為總成本，C.t為固定成本，C.v為變動成本，Q為產(chǎn)銷量。
當實現(xiàn)盈虧平衡時，有B.＝C.，即，由此可以推導出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。
當產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域；當產(chǎn)銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域。