9．3 房地產項目融資
9．3．1 房地產項目融資的概念
9．3．1．1 房地產投資項目使用資金特性
房地產投資項目所需的資金除具有“貨幣－生產－商品－貨幣”這樣一個一般的循環(huán)往復、連續(xù)不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續(xù)性的矛盾。對于房地產投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
9．3．1．2 房地產項目融資的含義
房地產項目融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。
房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。通過為房地產投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產項目融資的意義
資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產投資者，要想在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房地產開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經獲取了開發(fā)建設用地的土地使用權，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據、周轉困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數人來說，是可望不可及的。
從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐表明，房地產業(yè)是吸納金融機構信貸資金最多的行業(yè)，房地產開發(fā)商和投資者，是金融機構的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。
9．3．2 房地產項目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
既有項目法人融資形式是依托現有法人進行的融資活動，其特點是；不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。
新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是；項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。
9．3．2．2 資金來源選擇
在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租收入等。中國房地產開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是30％。對房地產置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構人股的資金、國內外企業(yè)人股的資金、社會團體和個人人股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現金、資產變現資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國內外企業(yè)法人人股資金。
當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發(fā)新股，為特定的房地產開發(fā)投資項目籌措資本金。房地產股票是房地產上市公司發(fā)給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產上市公司可根據企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權，但一般沒有公司的經營管理權。優(yōu)先股又可分為累計優(yōu)先股、股息可調整的優(yōu)先股和可轉換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產和所有權。持有普通股的股東對公司的經營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。
以資金或土地使用權作價人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產企業(yè)的投資能力。目前，國內許多房地產開發(fā)項目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產投資管理經驗的企業(yè)優(yōu)勢互補，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財務壓力。
9．3．2．4 債務資金籌措
債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借人的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
（1）信貸融資
任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。如果開發(fā)商不會利用銀行信貸資金，完全靠自己的現金本錢周轉，就很難擴大投資項目的規(guī)模及提高資本金的投資收益水平，還會由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機會。利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”，充分利用財務杠桿的作用。
信貸融資方案要明確擬提供貸款的機構及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。
（2）債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務憑證。債券融資是指項目法人以自身的財務狀況和信用條件為基礎，通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項目建設的融資方式。 企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般應根據房地產企業(yè)籌集資金的目的、金融市場的規(guī)律、有關法規(guī)和房地產開發(fā)經營周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；第三種是轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股?？赊D換債券的發(fā)行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。
9．3．2．5 預售或預租
由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。 在房地產市場前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機．構，對預售樓宇感興趣，因為他們只需先期支付少量定金或預付款，就可以享受到未來一段時間內的房地產增值收益。例如，某單位以現時樓價15％的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了12％，則其預付款的收益率高達12％÷15％X100％＝80％。
預售樓宇對于買家來說，由于他可以降低購樓費用（如果樓宇建成后，買家再將所預定的樓宇轉賣，則可獲得很高的投資收益），所以有很高的積極性；對于開發(fā)商來說，預售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設資金，又可將部分市場風險分擔給買家，因此開發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當然，預售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。
9．3．2．6 融資方案分析
在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。
（1）資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。應力求使籌措的資金、幣種及投入時序與項目開發(fā)建設進度和投資使用計劃相匹配，確保項目開發(fā)建設活動順利進行。
（2）融資結構分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。在一般情況下，項目資本金比例過低，將給項目帶來潛在的財務風險，因此應根據項目的特點和開發(fā)經營方案，合理確定資本金與債務資金的比例。股本結構反映項目股東各方出資額和相應的權益，應根據項目特點和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。債務結構反映項目債權各方為項目提供的債務資金的比例，應根據債權人提供債務資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款方式的不同，合理確定內債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。
（3）融資成本分析。融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。
（4）融資風險分析。融資方案的實施經常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實施中可能遇到的各種風險因素，及其對資金來源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供應風險是指融資方案在實施過程中，可能出現資金不落實，導致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現的風險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。
9．3．3 金融機構對項目貸款的審查
金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。
9．3．3．1 企業(yè)資信等級評價
金融機構在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構主要根據企業(yè)素質、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產開發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然后加權平均計算出每個企業(yè)的資信評價分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款?！?BR> 9．3．3．2 貸款項目評估
金融機構在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進行資信等級評價外，還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。
金融機構對項目的審查主要包括三個大的方面，即：項目基本情況、市場分析結果和財務評價指標。各方面的具體指標如表9—3所示。
從金融機構的立場來說，擬開發(fā)建設的項目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標，重要的是還需滿足金融機構自己的目標?？偟膩碚f，項目應具有適當的經濟規(guī)模，但單一項目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項目全部投資額的15％。從房地產投資組合的角度來說，一般寫字樓項目可占其總投資的35％～40％，商業(yè)零售用房35％～40％，工業(yè)廠房10％～15％，土地和其他物業(yè)5％～10％；從地區(qū)分布來說，項目也能滿足金融機構地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風險。
在項目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機構還很可能親自去了解有關開發(fā)項目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，更需要這樣做。他們自己調查的內容包括項目所在的確切地點、當地 對各類樓宇的需求情況、項目改變用途以適應市場需要的可能性、市場上的主要競爭項目等。金融機構批準貸款時通常還會考慮建筑設計質量和建筑師的水平情況。此外，有時金融機構還會對未來租客的選擇進行干預，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機構控制項目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商看來是機會的時候，銀行家看到的往往是風險。
在咨詢業(yè)日益發(fā)達的今天，金融機構還會要求開發(fā)商向其提供房地產咨詢機
構提供的項目評估報告，這也是金融機構化解和分散融資風險的有途徑效。在咨詢機構提供的項目評估報告中，咨詢機構會就項目的建設條件、項目所在地的房地產市場供求情況、預期租金和售價水平、總開發(fā)成本、項目自身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機構參考。
9．3．3．3 房地產貸款擔保方式評價
貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款
人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀行與借款人及其他第三人簽訂擔保協議后，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔保來收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產貸款擔保通常有以下三種形式：
（1）保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債務或承擔相應的責任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有能力和意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務實力和信譽程度后，方可做出是否接受其保證的決策。一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。
（2）抵押。是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。銀行持有抵押財產的擔保權益，當借款人不履行合同時，銀行有權以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。在房地產貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常見的擔保形式。從抵押擔保的質量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建成后的房地產優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產。
（3）質押。貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權力（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權力作為債權的擔保。當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權力折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產或權力的價款優(yōu)先受償。
9．3．3．4 貸款綜合評價
金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。
某筆貸款的綜合風險度＝（某筆貸款風險額／某筆貸款額）×100％＝信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目等級系數
某筆貸款風險額＝某筆貸款額×信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風險等級系數
其中：
（1）信用等級系數的取值規(guī)則是：AAA級企業(yè)為30％，AA級企業(yè)為50％，A級企業(yè)為?0％，BBB級企業(yè)為90％。
（2）貸款方式系數的取值規(guī)則是：信用貸款為100％；由銀行金融機構提供擔保的為10％－20％，由省級非銀行金融機構擔保的為50％，AA級以下企業(yè)擔保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險，保險期長于貸款到期日的，系數取值為50％）。
（3）貸款期限系數的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內的為100％，期限在半年以上不滿1年的為120％；中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％；期限在3年以上不滿5年的為130％，期限在5年以上的為140％。
（4）項目風險等級系數的確定：先按照項目建設條件、市場和產品分析以及財務評價的結果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其對應的風險系數分別為80％、70％、60％和50％。
按照上述公式計算，凡綜合風險度超過60％的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，代人上述公式得：貸款綜合風險度＝50％X50％X120％X60％=18％，銀行可以發(fā)放貸款。
9．3．1 房地產項目融資的概念
9．3．1．1 房地產投資項目使用資金特性
房地產投資項目所需的資金除具有“貨幣－生產－商品－貨幣”這樣一個一般的循環(huán)往復、連續(xù)不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續(xù)性的矛盾。對于房地產投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
9．3．1．2 房地產項目融資的含義
房地產項目融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。
房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。通過為房地產投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產項目融資的意義
資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產投資者，要想在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房地產開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經獲取了開發(fā)建設用地的土地使用權，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據、周轉困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數人來說，是可望不可及的。
從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐表明，房地產業(yè)是吸納金融機構信貸資金最多的行業(yè)，房地產開發(fā)商和投資者，是金融機構的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。
9．3．2 房地產項目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
既有項目法人融資形式是依托現有法人進行的融資活動，其特點是；不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。
新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是；項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。
9．3．2．2 資金來源選擇
在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租收入等。中國房地產開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是30％。對房地產置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構人股的資金、國內外企業(yè)人股的資金、社會團體和個人人股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現金、資產變現資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國內外企業(yè)法人人股資金。
當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發(fā)新股，為特定的房地產開發(fā)投資項目籌措資本金。房地產股票是房地產上市公司發(fā)給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產上市公司可根據企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權，但一般沒有公司的經營管理權。優(yōu)先股又可分為累計優(yōu)先股、股息可調整的優(yōu)先股和可轉換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產和所有權。持有普通股的股東對公司的經營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。
以資金或土地使用權作價人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產企業(yè)的投資能力。目前，國內許多房地產開發(fā)項目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產投資管理經驗的企業(yè)優(yōu)勢互補，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財務壓力。
9．3．2．4 債務資金籌措
債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借人的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
（1）信貸融資
任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。如果開發(fā)商不會利用銀行信貸資金，完全靠自己的現金本錢周轉，就很難擴大投資項目的規(guī)模及提高資本金的投資收益水平，還會由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機會。利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”，充分利用財務杠桿的作用。
信貸融資方案要明確擬提供貸款的機構及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。
（2）債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務憑證。債券融資是指項目法人以自身的財務狀況和信用條件為基礎，通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項目建設的融資方式。 企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般應根據房地產企業(yè)籌集資金的目的、金融市場的規(guī)律、有關法規(guī)和房地產開發(fā)經營周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；第三種是轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股?？赊D換債券的發(fā)行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。
9．3．2．5 預售或預租
由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。 在房地產市場前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機．構，對預售樓宇感興趣，因為他們只需先期支付少量定金或預付款，就可以享受到未來一段時間內的房地產增值收益。例如，某單位以現時樓價15％的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了12％，則其預付款的收益率高達12％÷15％X100％＝80％。
預售樓宇對于買家來說，由于他可以降低購樓費用（如果樓宇建成后，買家再將所預定的樓宇轉賣，則可獲得很高的投資收益），所以有很高的積極性；對于開發(fā)商來說，預售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設資金，又可將部分市場風險分擔給買家，因此開發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當然，預售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。
9．3．2．6 融資方案分析
在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。
（1）資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。應力求使籌措的資金、幣種及投入時序與項目開發(fā)建設進度和投資使用計劃相匹配，確保項目開發(fā)建設活動順利進行。
（2）融資結構分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。在一般情況下，項目資本金比例過低，將給項目帶來潛在的財務風險，因此應根據項目的特點和開發(fā)經營方案，合理確定資本金與債務資金的比例。股本結構反映項目股東各方出資額和相應的權益，應根據項目特點和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。債務結構反映項目債權各方為項目提供的債務資金的比例，應根據債權人提供債務資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款方式的不同，合理確定內債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。
（3）融資成本分析。融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。
（4）融資風險分析。融資方案的實施經常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實施中可能遇到的各種風險因素，及其對資金來源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供應風險是指融資方案在實施過程中，可能出現資金不落實，導致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現的風險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。
9．3．3 金融機構對項目貸款的審查
金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。
9．3．3．1 企業(yè)資信等級評價
金融機構在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構主要根據企業(yè)素質、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產開發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然后加權平均計算出每個企業(yè)的資信評價分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款?！?BR> 9．3．3．2 貸款項目評估
金融機構在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進行資信等級評價外，還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。
金融機構對項目的審查主要包括三個大的方面，即：項目基本情況、市場分析結果和財務評價指標。各方面的具體指標如表9—3所示。
從金融機構的立場來說，擬開發(fā)建設的項目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標，重要的是還需滿足金融機構自己的目標?？偟膩碚f，項目應具有適當的經濟規(guī)模，但單一項目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項目全部投資額的15％。從房地產投資組合的角度來說，一般寫字樓項目可占其總投資的35％～40％，商業(yè)零售用房35％～40％，工業(yè)廠房10％～15％，土地和其他物業(yè)5％～10％；從地區(qū)分布來說，項目也能滿足金融機構地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風險。
在項目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機構還很可能親自去了解有關開發(fā)項目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，更需要這樣做。他們自己調查的內容包括項目所在的確切地點、當地 對各類樓宇的需求情況、項目改變用途以適應市場需要的可能性、市場上的主要競爭項目等。金融機構批準貸款時通常還會考慮建筑設計質量和建筑師的水平情況。此外，有時金融機構還會對未來租客的選擇進行干預，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機構控制項目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商看來是機會的時候，銀行家看到的往往是風險。
在咨詢業(yè)日益發(fā)達的今天，金融機構還會要求開發(fā)商向其提供房地產咨詢機
構提供的項目評估報告，這也是金融機構化解和分散融資風險的有途徑效。在咨詢機構提供的項目評估報告中，咨詢機構會就項目的建設條件、項目所在地的房地產市場供求情況、預期租金和售價水平、總開發(fā)成本、項目自身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機構參考。
9．3．3．3 房地產貸款擔保方式評價
貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款
人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀行與借款人及其他第三人簽訂擔保協議后，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔保來收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產貸款擔保通常有以下三種形式：
（1）保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債務或承擔相應的責任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有能力和意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務實力和信譽程度后，方可做出是否接受其保證的決策。一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。
（2）抵押。是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。銀行持有抵押財產的擔保權益，當借款人不履行合同時，銀行有權以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。在房地產貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常見的擔保形式。從抵押擔保的質量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建成后的房地產優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產。
（3）質押。貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權力（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權力作為債權的擔保。當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權力折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產或權力的價款優(yōu)先受償。
9．3．3．4 貸款綜合評價
金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。
某筆貸款的綜合風險度＝（某筆貸款風險額／某筆貸款額）×100％＝信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目等級系數
某筆貸款風險額＝某筆貸款額×信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風險等級系數
其中：
（1）信用等級系數的取值規(guī)則是：AAA級企業(yè)為30％，AA級企業(yè)為50％，A級企業(yè)為?0％，BBB級企業(yè)為90％。
（2）貸款方式系數的取值規(guī)則是：信用貸款為100％；由銀行金融機構提供擔保的為10％－20％，由省級非銀行金融機構擔保的為50％，AA級以下企業(yè)擔保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險，保險期長于貸款到期日的，系數取值為50％）。
（3）貸款期限系數的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內的為100％，期限在半年以上不滿1年的為120％；中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％；期限在3年以上不滿5年的為130％，期限在5年以上的為140％。
（4）項目風險等級系數的確定：先按照項目建設條件、市場和產品分析以及財務評價的結果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其對應的風險系數分別為80％、70％、60％和50％。
按照上述公式計算，凡綜合風險度超過60％的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，代人上述公式得：貸款綜合風險度＝50％X50％X120％X60％=18％，銀行可以發(fā)放貸款。