物業(yè)資產(chǎn)管理（下）
一、大綱要求
考試目的：
本章是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：物業(yè)管理中的費用測算與財務(wù)報告的內(nèi)容。
熟悉：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的概念與所包括的內(nèi)容，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。
了解：物業(yè)管理的內(nèi)容。
要點說明:（略）
二、內(nèi)容講解
10．4 零售商業(yè)物業(yè)管理
用于出租經(jīng)營的零售商業(yè)物業(yè)所包括的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。 考試大論壇
傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域，主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型零售商，開始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開設(shè)其連鎖分支機構(gòu)，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎相同的價格買到相同的商品。
超級市場的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具有競爭力；各零售商對商業(yè)聚集效應(yīng)的認同，為更大規(guī)模的零售購物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來，隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，全國務(wù)主要城市的零售商業(yè)營業(yè)額大都以每年20％以上的速度增長。在消費者購物支出大幅度增長的同時，人們不再僅僅關(guān)注商品的質(zhì)量和價格，還對購物環(huán)境提出了越來越高的要求，這就為適應(yīng)這種需要而發(fā)展起來的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。
10．4．1 物業(yè)分析
大型零售商業(yè)物業(yè)可以出租給一個百貨公司經(jīng)營，也可以出租給若干個百貨·公司。某零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格。零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以可出租面積計算，可出租面積包括營業(yè)面積和分攤的公用面積。大型零售商業(yè)物業(yè)一般至少有一個主要租戶，占用面積很大的百貨商或超級市場連鎖店經(jīng)常是商場內(nèi)的主要租戶；租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能吸引數(shù)量可觀的消費者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地；快餐店、影劇院、娛樂中心也經(jīng)常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧客提供與購物相輔相成的餐飲、娛樂服務(wù)。對于負責(zé)大型零售商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)來說，對物業(yè)的分類、物業(yè)所處商業(yè)區(qū)域的競爭條件分析、商場位置及借助私人或公共交通工具到達物業(yè)的方便程度，都是要考慮的重要問題。
10．4．1．1 零售商業(yè)物業(yè)的分類
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：
（1）市級購物中心。市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬平方米以上，商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。
（2）地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10一30萬人，年營業(yè)額在1～5億元之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。
（3）居住區(qū)商場。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10 000萬元之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。
（4）鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000m2以下，且以500～1 000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3 000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的承租人。
（5）特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。
除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定程度的限制。
一、大綱要求
考試目的：
本章是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：物業(yè)管理中的費用測算與財務(wù)報告的內(nèi)容。
熟悉：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的概念與所包括的內(nèi)容，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。
了解：物業(yè)管理的內(nèi)容。
要點說明:（略）
二、內(nèi)容講解
10．4 零售商業(yè)物業(yè)管理
用于出租經(jīng)營的零售商業(yè)物業(yè)所包括的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。 考試大論壇
傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域，主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型零售商，開始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開設(shè)其連鎖分支機構(gòu)，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎相同的價格買到相同的商品。
超級市場的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具有競爭力；各零售商對商業(yè)聚集效應(yīng)的認同，為更大規(guī)模的零售購物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來，隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，全國務(wù)主要城市的零售商業(yè)營業(yè)額大都以每年20％以上的速度增長。在消費者購物支出大幅度增長的同時，人們不再僅僅關(guān)注商品的質(zhì)量和價格，還對購物環(huán)境提出了越來越高的要求，這就為適應(yīng)這種需要而發(fā)展起來的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。
10．4．1 物業(yè)分析
大型零售商業(yè)物業(yè)可以出租給一個百貨公司經(jīng)營，也可以出租給若干個百貨·公司。某零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格。零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以可出租面積計算，可出租面積包括營業(yè)面積和分攤的公用面積。大型零售商業(yè)物業(yè)一般至少有一個主要租戶，占用面積很大的百貨商或超級市場連鎖店經(jīng)常是商場內(nèi)的主要租戶；租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能吸引數(shù)量可觀的消費者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地；快餐店、影劇院、娛樂中心也經(jīng)常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧客提供與購物相輔相成的餐飲、娛樂服務(wù)。對于負責(zé)大型零售商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)來說，對物業(yè)的分類、物業(yè)所處商業(yè)區(qū)域的競爭條件分析、商場位置及借助私人或公共交通工具到達物業(yè)的方便程度，都是要考慮的重要問題。
10．4．1．1 零售商業(yè)物業(yè)的分類
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：
（1）市級購物中心。市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬平方米以上，商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。
（2）地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10一30萬人，年營業(yè)額在1～5億元之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。
（3）居住區(qū)商場。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10 000萬元之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。
（4）鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000m2以下，且以500～1 000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3 000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的承租人。
（5）特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。
除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定程度的限制。