10．4．2．2 財(cái)務(wù)能力
除了租戶(hù)的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶(hù)的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來(lái)解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商店經(jīng)營(yíng)叔更迭的過(guò)程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。
低于預(yù)期的資本回報(bào)水平—是商亞經(jīng)營(yíng)失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租人開(kāi)展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過(guò)程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶(hù)有否足夠的儲(chǔ)備基金來(lái)應(yīng)付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶(hù)財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶(hù)組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶(hù)的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶(hù)的商場(chǎng)將吸引那些想買(mǎi)便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類(lèi)型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶(hù)組合形式。換句話說(shuō)，次要租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類(lèi)不能與主要租戶(hù)所提供的商品和服務(wù)的種類(lèi)相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶(hù)組合相關(guān)的另外一個(gè)問(wèn)題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類(lèi)時(shí)，同時(shí)滿(mǎn)足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店的過(guò)程中隨手買(mǎi)了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。良好的租戶(hù)組合應(yīng)該很好的滿(mǎn)足目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。
當(dāng)購(gòu)物中心內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的主要租戶(hù)時(shí)，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類(lèi)是否搭配合理，且與次要租戶(hù)所提供的商品類(lèi)型互為補(bǔ)充。將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一部分來(lái)對(duì)待，是使租戶(hù)組合化的有效方法。
合理確定各租戶(hù)在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇淋等冷飲店一般設(shè)置在商場(chǎng)的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷(xiāo)售密度的零售業(yè)務(wù)，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購(gòu)物商場(chǎng)中心較近的地方；較大的、較低銷(xiāo)售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個(gè)新的購(gòu)物中心落成時(shí)，合理地為每個(gè)租戶(hù)確定位置，對(duì)于提高該租戶(hù)乃至整個(gè)物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶(hù)，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶(hù)還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問(wèn)題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問(wèn)題。
盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶(hù)要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會(huì)引起其他租戶(hù)的關(guān)注，解決這一問(wèn)題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶(hù)做出公開(kāi)的說(shuō)明。例如購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲娛樂(lè)部分如果在商店關(guān)門(mén)后繼續(xù)營(yíng)業(yè)，通向餐飲娛樂(lè)部分的公共空間就需保持開(kāi)啟，以方便顧客通行。但即使通向商場(chǎng)的大門(mén)采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷廉門(mén)并上鎖，商場(chǎng)內(nèi)的承租人也會(huì)擔(dān)心酒后的食客會(huì)對(duì)其商店構(gòu)成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶(hù)的這些疑慮，并給予必要的解釋?zhuān)扇”匾拇胧?。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的保安人員（由餐飲娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間之外而餐飲娛樂(lè)部分營(yíng)業(yè)時(shí)的保安工作，同時(shí)限制進(jìn)入購(gòu)物中心人口的開(kāi)啟數(shù)量（例如僅留一個(gè)出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購(gòu)物中心內(nèi)的租戶(hù)說(shuō)明，餐飲娛樂(lè)部分晚間營(yíng)業(yè)，也可能會(huì)在商場(chǎng)關(guān)門(mén)前給他們帶來(lái)額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫(xiě)字樓一樣，商場(chǎng)的出租常根據(jù)租戶(hù)要求分割成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶(hù)常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，．以支付整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本（包括稅和保險(xiǎn)費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)用；租戶(hù)可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營(yíng)業(yè)額的某一個(gè)百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額較高且很穩(wěn)定。
除了租戶(hù)的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶(hù)的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來(lái)解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商店經(jīng)營(yíng)叔更迭的過(guò)程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。
低于預(yù)期的資本回報(bào)水平—是商亞經(jīng)營(yíng)失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租人開(kāi)展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過(guò)程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶(hù)有否足夠的儲(chǔ)備基金來(lái)應(yīng)付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶(hù)財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶(hù)組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶(hù)的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶(hù)的商場(chǎng)將吸引那些想買(mǎi)便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類(lèi)型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶(hù)組合形式。換句話說(shuō)，次要租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類(lèi)不能與主要租戶(hù)所提供的商品和服務(wù)的種類(lèi)相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶(hù)組合相關(guān)的另外一個(gè)問(wèn)題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類(lèi)時(shí)，同時(shí)滿(mǎn)足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店的過(guò)程中隨手買(mǎi)了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。良好的租戶(hù)組合應(yīng)該很好的滿(mǎn)足目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。
當(dāng)購(gòu)物中心內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的主要租戶(hù)時(shí)，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類(lèi)是否搭配合理，且與次要租戶(hù)所提供的商品類(lèi)型互為補(bǔ)充。將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一部分來(lái)對(duì)待，是使租戶(hù)組合化的有效方法。
合理確定各租戶(hù)在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇淋等冷飲店一般設(shè)置在商場(chǎng)的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷(xiāo)售密度的零售業(yè)務(wù)，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購(gòu)物商場(chǎng)中心較近的地方；較大的、較低銷(xiāo)售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個(gè)新的購(gòu)物中心落成時(shí)，合理地為每個(gè)租戶(hù)確定位置，對(duì)于提高該租戶(hù)乃至整個(gè)物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶(hù)，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶(hù)還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問(wèn)題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問(wèn)題。
盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶(hù)要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會(huì)引起其他租戶(hù)的關(guān)注，解決這一問(wèn)題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶(hù)做出公開(kāi)的說(shuō)明。例如購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲娛樂(lè)部分如果在商店關(guān)門(mén)后繼續(xù)營(yíng)業(yè)，通向餐飲娛樂(lè)部分的公共空間就需保持開(kāi)啟，以方便顧客通行。但即使通向商場(chǎng)的大門(mén)采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷廉門(mén)并上鎖，商場(chǎng)內(nèi)的承租人也會(huì)擔(dān)心酒后的食客會(huì)對(duì)其商店構(gòu)成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶(hù)的這些疑慮，并給予必要的解釋?zhuān)扇”匾拇胧?。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的保安人員（由餐飲娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間之外而餐飲娛樂(lè)部分營(yíng)業(yè)時(shí)的保安工作，同時(shí)限制進(jìn)入購(gòu)物中心人口的開(kāi)啟數(shù)量（例如僅留一個(gè)出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購(gòu)物中心內(nèi)的租戶(hù)說(shuō)明，餐飲娛樂(lè)部分晚間營(yíng)業(yè)，也可能會(huì)在商場(chǎng)關(guān)門(mén)前給他們帶來(lái)額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫(xiě)字樓一樣，商場(chǎng)的出租常根據(jù)租戶(hù)要求分割成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶(hù)常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，．以支付整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本（包括稅和保險(xiǎn)費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)用；租戶(hù)可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營(yíng)業(yè)額的某一個(gè)百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額較高且很穩(wěn)定。