10．4．2．2 財務能力
除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。大型零售商在某一個連鎖店經營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關權益人的成功。母公司可能轉讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經營叔更迭的過程中，雖然可能對母公司所經營的業(yè)務影響較小，但對某一個具體連鎖店的經營業(yè)務影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風險。
低于預期的資本回報水平—是商亞經營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對承租人開展每一項新的商業(yè)經營項目進行認真的分析研究。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費和建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出，對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務能力大小的一個方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內經營不同商品和服務的出租空間組合，構成了該物業(yè)的租戶組合。以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實吸引購物者，以倉儲商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場將吸引那些想買便宜貨的消費者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經營的商品和服務種類不能與主要租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。
與租戶組合相關的另外一個問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內所經營的商品和服務的種類時，同時滿足有目的性的購物和沖動性購物的需求。消費者進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務。如果消費者在到達或離開其目標商店的過程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動性購物。良好的租戶組合應該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。
當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，應該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補充。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一部分來對待，是使租戶組合化的有效方法。
合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是，在綜合考慮各零售業(yè)務之間的效益外溢、效益轉移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現購物中心整體利潤的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補充，冰淇淋等冷飲店一般設置在商場的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購物商場中心較近的地方；較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠的地方。當一個新的購物中心落成時，合理地為每個租戶確定位置，對于提高該租戶乃至整個物業(yè)吸引消費者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內的租戶，非常關心是否有足夠的樓面面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務，是租賃雙方進行租約談判時要解決的重要問題。
盡管獲得某些特殊服務的租戶要為此支付額外的費用，但仍會引起其他租戶的關注，解決這一問題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內的餐飲娛樂部分如果在商店關門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅固的鋼質卷廉門并上鎖，商場內的承租人也會擔心酒后的食客會對其商店構成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員（由餐飲娛樂的經營者提供費用），負責商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進入購物中心人口的開啟數量（例如僅留一個出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關門前給他們帶來額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎計算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據租戶要求分割成若干個相對獨立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費用，．以支付整個物業(yè)的經營成本（包括稅和保險費）和公用面積的維護費用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。
除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。大型零售商在某一個連鎖店經營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關權益人的成功。母公司可能轉讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經營叔更迭的過程中，雖然可能對母公司所經營的業(yè)務影響較小，但對某一個具體連鎖店的經營業(yè)務影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風險。
低于預期的資本回報水平—是商亞經營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對承租人開展每一項新的商業(yè)經營項目進行認真的分析研究。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費和建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出，對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務能力大小的一個方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內經營不同商品和服務的出租空間組合，構成了該物業(yè)的租戶組合。以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實吸引購物者，以倉儲商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場將吸引那些想買便宜貨的消費者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經營的商品和服務種類不能與主要租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。
與租戶組合相關的另外一個問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內所經營的商品和服務的種類時，同時滿足有目的性的購物和沖動性購物的需求。消費者進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務。如果消費者在到達或離開其目標商店的過程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動性購物。良好的租戶組合應該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。
當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，應該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補充。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一部分來對待，是使租戶組合化的有效方法。
合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是，在綜合考慮各零售業(yè)務之間的效益外溢、效益轉移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現購物中心整體利潤的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補充，冰淇淋等冷飲店一般設置在商場的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購物商場中心較近的地方；較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠的地方。當一個新的購物中心落成時，合理地為每個租戶確定位置，對于提高該租戶乃至整個物業(yè)吸引消費者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內的租戶，非常關心是否有足夠的樓面面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務，是租賃雙方進行租約談判時要解決的重要問題。
盡管獲得某些特殊服務的租戶要為此支付額外的費用，但仍會引起其他租戶的關注，解決這一問題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內的餐飲娛樂部分如果在商店關門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅固的鋼質卷廉門并上鎖，商場內的承租人也會擔心酒后的食客會對其商店構成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員（由餐飲娛樂的經營者提供費用），負責商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進入購物中心人口的開啟數量（例如僅留一個出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關門前給他們帶來額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎計算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據租戶要求分割成若干個相對獨立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費用，．以支付整個物業(yè)的經營成本（包括稅和保險費）和公用面積的維護費用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。