10．5 物業(yè)管理費(fèi)用的測算與財(cái)務(wù)報(bào)告
在物業(yè)管理中，會(huì)涉及到各種類型的經(jīng)營收入和費(fèi)用支出項(xiàng)目，這些收支項(xiàng)目，往往要按照有關(guān)合同的規(guī)定及時(shí)支付或收取。對(duì)于收益性物業(yè)來說，業(yè)主的主要目標(biāo)，就是使其所持有物業(yè)的凈經(jīng)營收入化。為此，對(duì)于受業(yè)主委托承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)來說，要通過科學(xué)的財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)收取有關(guān)應(yīng)收取的收入，嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，并準(zhǔn)確記錄與物業(yè)管理有關(guān)的各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出，以使業(yè)主的利益得到限度的保障。對(duì)于大多數(shù)用于出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出主要與日常經(jīng)營、準(zhǔn)備金或保證基金相關(guān)。財(cái)務(wù)管理要求物業(yè)管理企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的要求，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)應(yīng)收或應(yīng)支款項(xiàng)，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關(guān)報(bào)告的依據(jù)，作為以預(yù)算方式對(duì)物業(yè)未來收支做出預(yù)測和安排的基礎(chǔ)。
有效的財(cái)務(wù)管理，還要求不斷地對(duì)物業(yè)的收支狀況進(jìn)行分析。一般說來，物業(yè)在經(jīng)營過程中的收入水平必須高于費(fèi)用支出的水平，這樣才能獲得一個(gè)正的凈現(xiàn)金流。如果費(fèi)用支出超過了收入，就要分析其原因，及時(shí)采取有關(guān)措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入化的關(guān)鍵，是對(duì)物業(yè)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出狀況做出準(zhǔn)確合理的評(píng)估。
10．5．1 收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估
對(duì)于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即為投資者所帶來的凈經(jīng)營收入的大小。而對(duì)于收租物業(yè)，該凈經(jīng)營收入的大小，主要取決于物業(yè)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
10．5．1．1 現(xiàn)金流
從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術(shù)語，來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用項(xiàng)目，這些術(shù)語包括：
（1）潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與可能租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。
（2）空置和收租損失
實(shí)際租金收人很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期（通常為一個(gè)月）實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任催收欠繳的租金。然而，如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專業(yè)代理機(jī)構(gòu)催收此項(xiàng)租金，或通過必要的法律程序強(qiáng)制租戶履行繳納租金的義務(wù)。
（3）其他收入
物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。
（4）有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：
有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入
（5）經(jīng)營費(fèi)用
收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于經(jīng)營費(fèi)用的范疇。跟蹤經(jīng)營費(fèi)用的目的主要是為了制定成本支出預(yù)算，控制經(jīng)營費(fèi)用支出的數(shù)量。
（6）凈經(jīng)營收入
從有效毛收入中扣除經(jīng)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。即：
凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用
凈經(jīng)營收入的化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經(jīng)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。
當(dāng)然，有些經(jīng)營費(fèi)用偶爾也從凈經(jīng)營收人中支出。
（7）抵押貸款還本付息
業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營情況的評(píng)價(jià)，并不僅僅停留在獲取的多少凈經(jīng)營收入，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)營收入中扣除。當(dāng)然，該項(xiàng)還本付息不是經(jīng)營費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)人業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈經(jīng)營收人是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。
在物業(yè)管理中，會(huì)涉及到各種類型的經(jīng)營收入和費(fèi)用支出項(xiàng)目，這些收支項(xiàng)目，往往要按照有關(guān)合同的規(guī)定及時(shí)支付或收取。對(duì)于收益性物業(yè)來說，業(yè)主的主要目標(biāo)，就是使其所持有物業(yè)的凈經(jīng)營收入化。為此，對(duì)于受業(yè)主委托承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)來說，要通過科學(xué)的財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)收取有關(guān)應(yīng)收取的收入，嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，并準(zhǔn)確記錄與物業(yè)管理有關(guān)的各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出，以使業(yè)主的利益得到限度的保障。對(duì)于大多數(shù)用于出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出主要與日常經(jīng)營、準(zhǔn)備金或保證基金相關(guān)。財(cái)務(wù)管理要求物業(yè)管理企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的要求，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)應(yīng)收或應(yīng)支款項(xiàng)，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關(guān)報(bào)告的依據(jù)，作為以預(yù)算方式對(duì)物業(yè)未來收支做出預(yù)測和安排的基礎(chǔ)。
有效的財(cái)務(wù)管理，還要求不斷地對(duì)物業(yè)的收支狀況進(jìn)行分析。一般說來，物業(yè)在經(jīng)營過程中的收入水平必須高于費(fèi)用支出的水平，這樣才能獲得一個(gè)正的凈現(xiàn)金流。如果費(fèi)用支出超過了收入，就要分析其原因，及時(shí)采取有關(guān)措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入化的關(guān)鍵，是對(duì)物業(yè)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出狀況做出準(zhǔn)確合理的評(píng)估。
10．5．1 收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估
對(duì)于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即為投資者所帶來的凈經(jīng)營收入的大小。而對(duì)于收租物業(yè)，該凈經(jīng)營收入的大小，主要取決于物業(yè)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
10．5．1．1 現(xiàn)金流
從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術(shù)語，來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用項(xiàng)目，這些術(shù)語包括：
（1）潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與可能租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。
（2）空置和收租損失
實(shí)際租金收人很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期（通常為一個(gè)月）實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任催收欠繳的租金。然而，如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專業(yè)代理機(jī)構(gòu)催收此項(xiàng)租金，或通過必要的法律程序強(qiáng)制租戶履行繳納租金的義務(wù)。
（3）其他收入
物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。
（4）有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：
有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入
（5）經(jīng)營費(fèi)用
收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于經(jīng)營費(fèi)用的范疇。跟蹤經(jīng)營費(fèi)用的目的主要是為了制定成本支出預(yù)算，控制經(jīng)營費(fèi)用支出的數(shù)量。
（6）凈經(jīng)營收入
從有效毛收入中扣除經(jīng)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。即：
凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用
凈經(jīng)營收入的化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經(jīng)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。
當(dāng)然，有些經(jīng)營費(fèi)用偶爾也從凈經(jīng)營收人中支出。
（7）抵押貸款還本付息
業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營情況的評(píng)價(jià)，并不僅僅停留在獲取的多少凈經(jīng)營收入，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)營收入中扣除。當(dāng)然，該項(xiàng)還本付息不是經(jīng)營費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)人業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈經(jīng)營收人是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。