10．5．2 收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
對(duì)收益性物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算，目前國(guó)家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測(cè)算時(shí)，可參考國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的基本原則與要求、當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算辦法執(zhí)行。
由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點(diǎn)，其費(fèi)用項(xiàng)目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可根據(jù)實(shí)際需要將有關(guān)收支項(xiàng)目進(jìn)一步細(xì)化或合并。但所有項(xiàng)目的收支情況都應(yīng)記錄得清清楚楚。為了確保會(huì)計(jì)報(bào)表適合每宗物業(yè)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會(huì)計(jì)師，來編制每一宗物業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。
收益性物業(yè)管理中的收人包括租金收入和其他收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。而經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目。在與國(guó)家規(guī)定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不矛盾的前提下，每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費(fèi)用，某些費(fèi)用項(xiàng)目還可能要進(jìn)一步細(xì)分，以適應(yīng)特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理的需要。此外，有時(shí)業(yè)主也會(huì)要求采用一種特定的費(fèi)用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習(xí)慣的費(fèi)用分類和業(yè)主要求的費(fèi)用分類，并使二者有機(jī)地結(jié)合起來。
10．5．2．1 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目
（1）人工費(fèi)
物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮€(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。所以，從財(cái)務(wù)管理的角度來說，月初可集中精力進(jìn)行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費(fèi)和其他費(fèi)用，月末就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入。在需要加班工作時(shí)，還要計(jì)算并向員工支付加班費(fèi)。
（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。主要包括：
1）維修和保養(yǎng)費(fèi)。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費(fèi)用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下。其他相關(guān)的費(fèi)用，包括管件、供電設(shè)備、地面修補(bǔ)和地毯洗滌費(fèi)等。支付給負(fù)責(zé)物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費(fèi)用，應(yīng)該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下分列。
2）室內(nèi)裝修費(fèi)。室內(nèi)裝修是一項(xiàng)開支較大的經(jīng)常性費(fèi)用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費(fèi)分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保養(yǎng)工作無關(guān)，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費(fèi)科目一般包括材料費(fèi)（墻紙、涂料等）、工器具和設(shè)備使用費(fèi)（攤銷）、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。
3）生活用水和污水排放。該項(xiàng)費(fèi)用隨季節(jié)變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時(shí)收取生活用水和污水排放費(fèi)用，因?yàn)樵谝蛔谖飿I(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關(guān)。隨著城市用水?dāng)?shù)量的迅速增加，供水和污水處理的成本也在逐漸增長(zhǎng)，采取一些節(jié)約用水的措施（如采用噴淋方式澆灌綠地、使用節(jié)水型衛(wèi)生潔具、及時(shí)更新漏水的供水管道），不僅可以減少水費(fèi)支出，而且還可以保護(hù)寶貴的水資源。應(yīng)當(dāng)注意的是，更新供水管道的費(fèi)用，應(yīng)記在物業(yè)保養(yǎng)費(fèi)或管件費(fèi)子科目中。
4）能源費(fèi)。該費(fèi)用科目，通常要根據(jù)物業(yè)所消耗能源的類型，進(jìn)一步劃分為水、電、氣、油料等詳細(xì)科目。能源費(fèi)一般每月支付一次，各種能源的價(jià)格可能經(jīng)常調(diào)整，所以，盡管每月各類能源的使用量相對(duì)變化不大，但每月應(yīng)支付的能源費(fèi)也會(huì)有所差別。如果能源費(fèi)由租戶承擔(dān)，則物業(yè)管理企業(yè)還要增加一個(gè)細(xì)目，以便按租金比例計(jì)算和收取每個(gè)租戶應(yīng)繳納的能源費(fèi)。對(duì)于公用部位的能源費(fèi)，要視每個(gè)租戶使用物業(yè)的時(shí)間和方式不同，進(jìn)行合理分?jǐn)偂?BR> 5）康樂設(shè)施費(fèi)。健身設(shè)備主要設(shè)在寫字樓物業(yè)中，供租戶的員工使用。健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費(fèi)，屬于康樂設(shè)施費(fèi)范疇，康樂設(shè)施中每一項(xiàng)具體的服務(wù)內(nèi)容，還可單獨(dú)分列費(fèi)用細(xì)目，以便使物業(yè)管理企業(yè)可以通過匯總各單項(xiàng)設(shè)施的費(fèi)用支出情況，得出所有康樂設(shè)施運(yùn)營(yíng)成本。救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資，可以在這里計(jì)入，也可以在人工費(fèi)項(xiàng)目中記錄。
6）雜項(xiàng)費(fèi)用。指那些為保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目。停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆物業(yè)內(nèi)外的標(biāo)志或符號(hào)等所支付的費(fèi)用，常列在該科目下。還要考慮地區(qū)性和季節(jié)性的問題，例如，在我國(guó)北方地區(qū)，清掃積雪的費(fèi)用可能要單列費(fèi)用細(xì)目，但在我國(guó)的南方地區(qū)，就可以列入雜項(xiàng)費(fèi)用；在南方防止蟲害就要分列細(xì)目，但在北方就可列入雜項(xiàng)費(fèi)用。
（3）綠地管理費(fèi)
該項(xiàng)費(fèi)用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費(fèi)用支出。
（4）清潔衛(wèi)生
該項(xiàng)費(fèi)用所包括的范圍，主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負(fù)責(zé)的樓面面積大小。列入清潔衛(wèi)生費(fèi)用的詳細(xì)科目，包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒以及垃圾清運(yùn)費(fèi)用。對(duì)單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生工作，要視租賃合約的情況而定，如物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生，則應(yīng)單獨(dú)列項(xiàng)，即與公共部位的清潔衛(wèi)生費(fèi)用分開管理。
大型物業(yè)一般要和城市的環(huán)衛(wèi)公司簽署合約，請(qǐng)其負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)工作。垃圾清運(yùn)費(fèi)用的數(shù)量，主要取決于物業(yè)每月需清運(yùn)的垃圾的數(shù)量（重量和體積），或需設(shè)置的垃圾筒的數(shù)量以及需要垃圾清運(yùn)車的數(shù)量。由于城市垃圾數(shù)量的增加和垃圾處理能力的限制，國(guó)家和當(dāng)?shù)卣荚诠膭?lì)使用可再生的紙張、玻璃、塑料和金屬，并將其分類存放，以減少垃圾處理時(shí)的工作量，減少資源的浪費(fèi)。
對(duì)收益性物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算，目前國(guó)家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測(cè)算時(shí)，可參考國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的基本原則與要求、當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算辦法執(zhí)行。
由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點(diǎn)，其費(fèi)用項(xiàng)目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可根據(jù)實(shí)際需要將有關(guān)收支項(xiàng)目進(jìn)一步細(xì)化或合并。但所有項(xiàng)目的收支情況都應(yīng)記錄得清清楚楚。為了確保會(huì)計(jì)報(bào)表適合每宗物業(yè)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會(huì)計(jì)師，來編制每一宗物業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。
收益性物業(yè)管理中的收人包括租金收入和其他收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。而經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目。在與國(guó)家規(guī)定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不矛盾的前提下，每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費(fèi)用，某些費(fèi)用項(xiàng)目還可能要進(jìn)一步細(xì)分，以適應(yīng)特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理的需要。此外，有時(shí)業(yè)主也會(huì)要求采用一種特定的費(fèi)用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習(xí)慣的費(fèi)用分類和業(yè)主要求的費(fèi)用分類，并使二者有機(jī)地結(jié)合起來。
10．5．2．1 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目
（1）人工費(fèi)
物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮€(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。所以，從財(cái)務(wù)管理的角度來說，月初可集中精力進(jìn)行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費(fèi)和其他費(fèi)用，月末就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入。在需要加班工作時(shí)，還要計(jì)算并向員工支付加班費(fèi)。
（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。主要包括：
1）維修和保養(yǎng)費(fèi)。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費(fèi)用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下。其他相關(guān)的費(fèi)用，包括管件、供電設(shè)備、地面修補(bǔ)和地毯洗滌費(fèi)等。支付給負(fù)責(zé)物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費(fèi)用，應(yīng)該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下分列。
2）室內(nèi)裝修費(fèi)。室內(nèi)裝修是一項(xiàng)開支較大的經(jīng)常性費(fèi)用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費(fèi)分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保養(yǎng)工作無關(guān)，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費(fèi)科目一般包括材料費(fèi)（墻紙、涂料等）、工器具和設(shè)備使用費(fèi)（攤銷）、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。
3）生活用水和污水排放。該項(xiàng)費(fèi)用隨季節(jié)變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時(shí)收取生活用水和污水排放費(fèi)用，因?yàn)樵谝蛔谖飿I(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關(guān)。隨著城市用水?dāng)?shù)量的迅速增加，供水和污水處理的成本也在逐漸增長(zhǎng)，采取一些節(jié)約用水的措施（如采用噴淋方式澆灌綠地、使用節(jié)水型衛(wèi)生潔具、及時(shí)更新漏水的供水管道），不僅可以減少水費(fèi)支出，而且還可以保護(hù)寶貴的水資源。應(yīng)當(dāng)注意的是，更新供水管道的費(fèi)用，應(yīng)記在物業(yè)保養(yǎng)費(fèi)或管件費(fèi)子科目中。
4）能源費(fèi)。該費(fèi)用科目，通常要根據(jù)物業(yè)所消耗能源的類型，進(jìn)一步劃分為水、電、氣、油料等詳細(xì)科目。能源費(fèi)一般每月支付一次，各種能源的價(jià)格可能經(jīng)常調(diào)整，所以，盡管每月各類能源的使用量相對(duì)變化不大，但每月應(yīng)支付的能源費(fèi)也會(huì)有所差別。如果能源費(fèi)由租戶承擔(dān)，則物業(yè)管理企業(yè)還要增加一個(gè)細(xì)目，以便按租金比例計(jì)算和收取每個(gè)租戶應(yīng)繳納的能源費(fèi)。對(duì)于公用部位的能源費(fèi)，要視每個(gè)租戶使用物業(yè)的時(shí)間和方式不同，進(jìn)行合理分?jǐn)偂?BR> 5）康樂設(shè)施費(fèi)。健身設(shè)備主要設(shè)在寫字樓物業(yè)中，供租戶的員工使用。健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費(fèi)，屬于康樂設(shè)施費(fèi)范疇，康樂設(shè)施中每一項(xiàng)具體的服務(wù)內(nèi)容，還可單獨(dú)分列費(fèi)用細(xì)目，以便使物業(yè)管理企業(yè)可以通過匯總各單項(xiàng)設(shè)施的費(fèi)用支出情況，得出所有康樂設(shè)施運(yùn)營(yíng)成本。救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資，可以在這里計(jì)入，也可以在人工費(fèi)項(xiàng)目中記錄。
6）雜項(xiàng)費(fèi)用。指那些為保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目。停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆物業(yè)內(nèi)外的標(biāo)志或符號(hào)等所支付的費(fèi)用，常列在該科目下。還要考慮地區(qū)性和季節(jié)性的問題，例如，在我國(guó)北方地區(qū)，清掃積雪的費(fèi)用可能要單列費(fèi)用細(xì)目，但在我國(guó)的南方地區(qū)，就可以列入雜項(xiàng)費(fèi)用；在南方防止蟲害就要分列細(xì)目，但在北方就可列入雜項(xiàng)費(fèi)用。
（3）綠地管理費(fèi)
該項(xiàng)費(fèi)用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費(fèi)用支出。
（4）清潔衛(wèi)生
該項(xiàng)費(fèi)用所包括的范圍，主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負(fù)責(zé)的樓面面積大小。列入清潔衛(wèi)生費(fèi)用的詳細(xì)科目，包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒以及垃圾清運(yùn)費(fèi)用。對(duì)單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生工作，要視租賃合約的情況而定，如物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生，則應(yīng)單獨(dú)列項(xiàng)，即與公共部位的清潔衛(wèi)生費(fèi)用分開管理。
大型物業(yè)一般要和城市的環(huán)衛(wèi)公司簽署合約，請(qǐng)其負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)工作。垃圾清運(yùn)費(fèi)用的數(shù)量，主要取決于物業(yè)每月需清運(yùn)的垃圾的數(shù)量（重量和體積），或需設(shè)置的垃圾筒的數(shù)量以及需要垃圾清運(yùn)車的數(shù)量。由于城市垃圾數(shù)量的增加和垃圾處理能力的限制，國(guó)家和當(dāng)?shù)卣荚诠膭?lì)使用可再生的紙張、玻璃、塑料和金屬，并將其分類存放，以減少垃圾處理時(shí)的工作量，減少資源的浪費(fèi)。