五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位
（一）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬⒂钨Y充裕，過(guò)多的資金追逐過(guò)少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價(jià)上漲率是否持續(xù)一段時(shí)期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時(shí)由于貨幣不斷的貶值，物價(jià)不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時(shí)持物特價(jià)而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。
不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受通貨膨脹的影響尤其明顯，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)往往成為投資人的首選。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營(yíng)建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營(yíng)建成本也已固定，但是在營(yíng)建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營(yíng)建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營(yíng)建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時(shí)期應(yīng)慎選產(chǎn)品。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意列事項(xiàng)：（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過(guò)長(zhǎng)；（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷(xiāo)售壓力的設(shè)計(jì)為主；（3） 針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殄天物。
（二）市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。不動(dòng)產(chǎn)交易雖受許多政治。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場(chǎng)交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。
面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場(chǎng)景氣的因素即尋找“為什么市場(chǎng)不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。這種方法可能其理論意義大于實(shí)際效用，而且因?yàn)橛绊懢皻庖蛩氐膹?fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過(guò)產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場(chǎng)不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。
一般而言，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場(chǎng)越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場(chǎng)尤其明顯。唯有對(duì)未來(lái)的預(yù)期有人樂(lè)觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。
因此面臨不景氣時(shí)，首先需找出何人有購(gòu)買(mǎi)意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購(gòu)買(mǎi)者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場(chǎng)的界定顯得更為必要。一旦確定了目標(biāo)市場(chǎng)，就可以進(jìn)一步分析何種因素可以強(qiáng)化目標(biāo)市場(chǎng)客戶的購(gòu)買(mǎi)意愿：是具競(jìng)爭(zhēng)力的低價(jià)格，是產(chǎn)品的獨(dú)特設(shè)計(jì)，還是訴求工期長(zhǎng)的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標(biāo)市場(chǎng)的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據(jù)這個(gè)基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當(dāng)產(chǎn)品。
事實(shí)上，沒(méi)有一種產(chǎn)品是無(wú)往不利的市場(chǎng)靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過(guò)產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場(chǎng)佳績(jī)。
1、產(chǎn)品要有明確的競(jìng)爭(zhēng)條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)意愿。
2、要結(jié)合銷(xiāo)售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競(jìng)爭(zhēng)空間。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的條件；有的財(cái)規(guī)劃工程或長(zhǎng)的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。
3、不要受限于銷(xiāo)售及短期獲利的目的，也就是說(shuō)在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷(xiāo)售的意義及條件。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷(xiāo)售率，賠了報(bào)酬率”的窘態(tài)。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開(kāi)景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。
4、產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。尤以景氣低迷時(shí)，銷(xiāo)售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場(chǎng)阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性，以及選擇性銷(xiāo)售（如分棟、分期銷(xiāo)售）的彈性等。
（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負(fù)擔(dān)也很重，因此土地只要晚一天開(kāi)發(fā)，對(duì)發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負(fù)擔(dān)；即使是合建情況下，因?yàn)橐Ц督o供地方相當(dāng)大額的履約保證金及興建時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房租補(bǔ)貼等，所以一樣要面臨資金積壓的問(wèn)題，只是程度稍微比購(gòu)地輕微。至于開(kāi)始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷(xiāo)售情況而定。一般而言，銷(xiāo)售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。至于資金來(lái)源，則大多仰賴預(yù)售時(shí)的銷(xiāo)售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買(mǎi)進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷(xiāo)售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過(guò)資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，應(yīng)注意下列事項(xiàng)。
1、產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主。
2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主。
3、產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷(xiāo)售的壓力。套房產(chǎn)品在成為余屋時(shí)及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時(shí)，其銷(xiāo)售都會(huì)有難度，所以在財(cái)務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類(lèi)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以避免產(chǎn)品賣(mài)不出去，造成資金積壓。
4、對(duì)于需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。
很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時(shí)間后，不但未損及價(jià)值，反而可借景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度的增值。所以有很多發(fā)展商對(duì)于只租不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在損失收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。而如果有財(cái)務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過(guò)調(diào)周轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來(lái)可靈活資金的應(yīng)用，二來(lái)則可提高投資報(bào)酬率。
（一）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬⒂钨Y充裕，過(guò)多的資金追逐過(guò)少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價(jià)上漲率是否持續(xù)一段時(shí)期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時(shí)由于貨幣不斷的貶值，物價(jià)不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時(shí)持物特價(jià)而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。
不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受通貨膨脹的影響尤其明顯，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)往往成為投資人的首選。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營(yíng)建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營(yíng)建成本也已固定，但是在營(yíng)建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營(yíng)建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營(yíng)建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時(shí)期應(yīng)慎選產(chǎn)品。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意列事項(xiàng)：（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過(guò)長(zhǎng)；（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷(xiāo)售壓力的設(shè)計(jì)為主；（3） 針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殄天物。
（二）市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。不動(dòng)產(chǎn)交易雖受許多政治。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場(chǎng)交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。
面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場(chǎng)景氣的因素即尋找“為什么市場(chǎng)不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。這種方法可能其理論意義大于實(shí)際效用，而且因?yàn)橛绊懢皻庖蛩氐膹?fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過(guò)產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場(chǎng)不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。
一般而言，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場(chǎng)越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場(chǎng)尤其明顯。唯有對(duì)未來(lái)的預(yù)期有人樂(lè)觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。
因此面臨不景氣時(shí)，首先需找出何人有購(gòu)買(mǎi)意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購(gòu)買(mǎi)者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場(chǎng)的界定顯得更為必要。一旦確定了目標(biāo)市場(chǎng)，就可以進(jìn)一步分析何種因素可以強(qiáng)化目標(biāo)市場(chǎng)客戶的購(gòu)買(mǎi)意愿：是具競(jìng)爭(zhēng)力的低價(jià)格，是產(chǎn)品的獨(dú)特設(shè)計(jì)，還是訴求工期長(zhǎng)的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標(biāo)市場(chǎng)的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據(jù)這個(gè)基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當(dāng)產(chǎn)品。
事實(shí)上，沒(méi)有一種產(chǎn)品是無(wú)往不利的市場(chǎng)靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過(guò)產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場(chǎng)佳績(jī)。
1、產(chǎn)品要有明確的競(jìng)爭(zhēng)條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)意愿。
2、要結(jié)合銷(xiāo)售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競(jìng)爭(zhēng)空間。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的條件；有的財(cái)規(guī)劃工程或長(zhǎng)的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。
3、不要受限于銷(xiāo)售及短期獲利的目的，也就是說(shuō)在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷(xiāo)售的意義及條件。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷(xiāo)售率，賠了報(bào)酬率”的窘態(tài)。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開(kāi)景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。
4、產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。尤以景氣低迷時(shí)，銷(xiāo)售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場(chǎng)阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性，以及選擇性銷(xiāo)售（如分棟、分期銷(xiāo)售）的彈性等。
（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負(fù)擔(dān)也很重，因此土地只要晚一天開(kāi)發(fā)，對(duì)發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負(fù)擔(dān)；即使是合建情況下，因?yàn)橐Ц督o供地方相當(dāng)大額的履約保證金及興建時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房租補(bǔ)貼等，所以一樣要面臨資金積壓的問(wèn)題，只是程度稍微比購(gòu)地輕微。至于開(kāi)始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷(xiāo)售情況而定。一般而言，銷(xiāo)售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。至于資金來(lái)源，則大多仰賴預(yù)售時(shí)的銷(xiāo)售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買(mǎi)進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷(xiāo)售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過(guò)資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，應(yīng)注意下列事項(xiàng)。
1、產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主。
2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主。
3、產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷(xiāo)售的壓力。套房產(chǎn)品在成為余屋時(shí)及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時(shí)，其銷(xiāo)售都會(huì)有難度，所以在財(cái)務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類(lèi)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以避免產(chǎn)品賣(mài)不出去，造成資金積壓。
4、對(duì)于需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。
很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時(shí)間后，不但未損及價(jià)值，反而可借景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度的增值。所以有很多發(fā)展商對(duì)于只租不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在損失收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。而如果有財(cái)務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過(guò)調(diào)周轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來(lái)可靈活資金的應(yīng)用，二來(lái)則可提高投資報(bào)酬率。