2、積壓商品房的處置將導(dǎo)致房價下調(diào)
在前面的論述中，我們已知1998年底為止全國積壓的商品房有8000萬平方米，且仍有不斷增加的勢頭。在國辦發(fā)[1999]62號通知中，國家對積壓商品房的處置方法是限價出售或出租，對于降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰款；對于所有限價銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政事業(yè)性收費。由于積壓商品房數(shù)量龐大，因此這部分降價銷售的商品房一旦進(jìn)入住房市場，將帶走一定數(shù)量的消費者，更為重要的是影響消費者對未來房價的心理預(yù)期，從而影響現(xiàn)有的開發(fā)項目。
3、住房價格下調(diào)理論模型與幅度
目前的房價P1高于均衡價格P0，因此住房供應(yīng)量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就將成為空置量，當(dāng)價格下降時，二者通過蛛網(wǎng)運動達(dá)到理論均衡（P0，Q0），國內(nèi)住房市場供需失衡的表現(xiàn)為：
（1）由于連續(xù)幾年的房價上漲，雖目前的房價略有下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍看好遠(yuǎn)期房價還會上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設(shè)高價位商品房。在P1價格區(qū)內(nèi)，雖然存在空置量（QS-QD）仍供給量并未隨供給曲線下調(diào)。
（2）從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求曲線來看。
其中橫坐標(biāo)為商品房需求量，縱坐標(biāo)為房價。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，若B點的需求彈性為1.0，則A點附近是缺乏價格彈性的，C點附近是高于價格彈性的。目前的房價P1正是處于A點。由于供給量并不減少，蛛網(wǎng)運動失效，價格在P1區(qū)附近的調(diào)整，對需求量影響甚小。當(dāng)政府的其他調(diào)整如降低利率，改變住房分配制度等無法將需求曲線由D增至D位以求均衡時，則人為干預(yù)住房價格是求得均衡的手段。價格調(diào)整應(yīng)處于高彈性區(qū)，以求降價帶來廣大居民的住房需求；因此價格的下調(diào)是較大幅度的。以天津市為例，居民家庭年平均收入大約為2萬元，按房價與年收入比5-6計算則住房價格應(yīng)在10萬-12萬左右。居民要求的平均居住面積在70M2左右，因此其理論售價是1500-1600元/M2左右。與天津市普通住宅平均售價2200元相比較，下降幅度應(yīng)達(dá)30%左右，才能夠有效刺激需求。
總之，由于國家政策的調(diào)整，在可預(yù)計的將來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，住宅建設(shè)將成為房地產(chǎn)投資的主要方向，將成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，國家在政治、經(jīng)濟體制繼續(xù)改革的同時，會通過政策手段來限制住房的價格，且普通商品房下調(diào)的幅度約在1/3左右，這就是政治環(huán)境變化的新趨勢。
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟環(huán)境及其變化趨勢分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟環(huán)境
1、通貨緊縮現(xiàn)象仍在繼續(xù)
為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，國家陸續(xù)出臺一些財政和貨幣措施以鼓勵消費。例如，增加政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，連續(xù)降低利率，以求消費增加。目前看來這些措施給經(jīng)濟帶來的推動作用還有待時間檢驗。物價持續(xù)走低，國內(nèi)需求狀況仍無法令人滿意。從物價走勢看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降，從1996年開始，雖然國家已連續(xù)7次降低利息，而居民儲蓄總額卻仍在持續(xù)上升，雖然增長速度有所下降，但年年有所增長。物價和儲蓄率的走勢。說明通貨緊縮還在持續(xù)，這對國民生產(chǎn)運行的良性循環(huán)十分不利。
2、 房地產(chǎn)金融仍需發(fā)展
（1）金融對房地產(chǎn)業(yè)的影響
房地產(chǎn)與金融具有密切關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持。金融在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用可歸納為三大效：
①啟動效應(yīng)。目前國內(nèi)開發(fā)一平方公里的土地，其由“生地”變成“熟地”直至建設(shè)項目全部完成，大約需要15億元，前期開發(fā)費用在1億元以上。如此巨大的前期資金需求，正是金融業(yè)從大量的儲戶手中收集后輸送給投資者。
②乘數(shù)效應(yīng)。當(dāng)金融機構(gòu)將投資的貨幣注入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，貨幣要依次發(fā)生兩次乘次反應(yīng)，使其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始注入額。
③深化效應(yīng)。在經(jīng)濟發(fā)展中，金融通過利率機制將社會資本不斷吸引到富有生命力即社會資本不斷吸引到富有生命力即社會邊際生產(chǎn)率較高的產(chǎn)業(yè)中，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的融合或混合成為現(xiàn)代經(jīng)濟的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)現(xiàn)代化，就必須借助金融杠桿把分?jǐn)?shù)口、游離于社會再生產(chǎn)之外的資本轉(zhuǎn)移到更有效使用它的開發(fā)商手中，使資本流向最有用的地方。
在前面的論述中，我們已知1998年底為止全國積壓的商品房有8000萬平方米，且仍有不斷增加的勢頭。在國辦發(fā)[1999]62號通知中，國家對積壓商品房的處置方法是限價出售或出租，對于降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰款；對于所有限價銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政事業(yè)性收費。由于積壓商品房數(shù)量龐大，因此這部分降價銷售的商品房一旦進(jìn)入住房市場，將帶走一定數(shù)量的消費者，更為重要的是影響消費者對未來房價的心理預(yù)期，從而影響現(xiàn)有的開發(fā)項目。
3、住房價格下調(diào)理論模型與幅度
目前的房價P1高于均衡價格P0，因此住房供應(yīng)量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就將成為空置量，當(dāng)價格下降時，二者通過蛛網(wǎng)運動達(dá)到理論均衡（P0，Q0），國內(nèi)住房市場供需失衡的表現(xiàn)為：
（1）由于連續(xù)幾年的房價上漲，雖目前的房價略有下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍看好遠(yuǎn)期房價還會上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設(shè)高價位商品房。在P1價格區(qū)內(nèi)，雖然存在空置量（QS-QD）仍供給量并未隨供給曲線下調(diào)。
（2）從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求曲線來看。
其中橫坐標(biāo)為商品房需求量，縱坐標(biāo)為房價。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，若B點的需求彈性為1.0，則A點附近是缺乏價格彈性的，C點附近是高于價格彈性的。目前的房價P1正是處于A點。由于供給量并不減少，蛛網(wǎng)運動失效，價格在P1區(qū)附近的調(diào)整，對需求量影響甚小。當(dāng)政府的其他調(diào)整如降低利率，改變住房分配制度等無法將需求曲線由D增至D位以求均衡時，則人為干預(yù)住房價格是求得均衡的手段。價格調(diào)整應(yīng)處于高彈性區(qū)，以求降價帶來廣大居民的住房需求；因此價格的下調(diào)是較大幅度的。以天津市為例，居民家庭年平均收入大約為2萬元，按房價與年收入比5-6計算則住房價格應(yīng)在10萬-12萬左右。居民要求的平均居住面積在70M2左右，因此其理論售價是1500-1600元/M2左右。與天津市普通住宅平均售價2200元相比較，下降幅度應(yīng)達(dá)30%左右，才能夠有效刺激需求。
總之，由于國家政策的調(diào)整，在可預(yù)計的將來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，住宅建設(shè)將成為房地產(chǎn)投資的主要方向，將成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，國家在政治、經(jīng)濟體制繼續(xù)改革的同時，會通過政策手段來限制住房的價格，且普通商品房下調(diào)的幅度約在1/3左右，這就是政治環(huán)境變化的新趨勢。
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟環(huán)境及其變化趨勢分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟環(huán)境
1、通貨緊縮現(xiàn)象仍在繼續(xù)
為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，國家陸續(xù)出臺一些財政和貨幣措施以鼓勵消費。例如，增加政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，連續(xù)降低利率，以求消費增加。目前看來這些措施給經(jīng)濟帶來的推動作用還有待時間檢驗。物價持續(xù)走低，國內(nèi)需求狀況仍無法令人滿意。從物價走勢看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降，從1996年開始，雖然國家已連續(xù)7次降低利息，而居民儲蓄總額卻仍在持續(xù)上升，雖然增長速度有所下降，但年年有所增長。物價和儲蓄率的走勢。說明通貨緊縮還在持續(xù)，這對國民生產(chǎn)運行的良性循環(huán)十分不利。
2、 房地產(chǎn)金融仍需發(fā)展
（1）金融對房地產(chǎn)業(yè)的影響
房地產(chǎn)與金融具有密切關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持。金融在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用可歸納為三大效：
①啟動效應(yīng)。目前國內(nèi)開發(fā)一平方公里的土地，其由“生地”變成“熟地”直至建設(shè)項目全部完成，大約需要15億元，前期開發(fā)費用在1億元以上。如此巨大的前期資金需求，正是金融業(yè)從大量的儲戶手中收集后輸送給投資者。
②乘數(shù)效應(yīng)。當(dāng)金融機構(gòu)將投資的貨幣注入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，貨幣要依次發(fā)生兩次乘次反應(yīng)，使其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始注入額。
③深化效應(yīng)。在經(jīng)濟發(fā)展中，金融通過利率機制將社會資本不斷吸引到富有生命力即社會資本不斷吸引到富有生命力即社會邊際生產(chǎn)率較高的產(chǎn)業(yè)中，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的融合或混合成為現(xiàn)代經(jīng)濟的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)現(xiàn)代化，就必須借助金融杠桿把分?jǐn)?shù)口、游離于社會再生產(chǎn)之外的資本轉(zhuǎn)移到更有效使用它的開發(fā)商手中，使資本流向最有用的地方。