假設(shè)開發(fā)法
房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房價(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤。地價(jià)高了，利潤就降低。如果利潤低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變原來的設(shè)計(jì)預(yù)想，&考&試大$增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤率絕對不會輕易示人。他們終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題?！?BR> 除了上述的房價(jià)評估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價(jià)法以及在成片開發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個(gè)基本類型。
房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房價(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤。地價(jià)高了，利潤就降低。如果利潤低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變原來的設(shè)計(jì)預(yù)想，&考&試大$增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤率絕對不會輕易示人。他們終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題?！?BR> 除了上述的房價(jià)評估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價(jià)法以及在成片開發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個(gè)基本類型。