三、權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)
倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價(jià)值100萬元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。
抵押貸款期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格（如貸款風(fēng)險(xiǎn)金額）與抵押物價(jià)值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價(jià)值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。
抵押權(quán)人的權(quán)益、運(yùn)作中的時(shí)間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）。
其中，圖中鋸齒波實(shí)線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息。
但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過處分抵押物來清償時(shí)，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計(jì)算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計(jì)息基數(shù)的萬分之三計(jì)取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。
假定從不能正常付息至清償（或進(jìn)入訴訟程序）需9個(gè)月時(shí)間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個(gè)時(shí)點(diǎn)都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進(jìn)入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來。
其次，抵押貸款中的雙時(shí)差問題。從所附總圖可見，如在t3點(diǎn)出險(xiǎn)，處分點(diǎn)在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬元，假如t6時(shí)即為處分點(diǎn)，此時(shí)抵押物價(jià)值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價(jià)值曲線與抵押物抵押價(jià)值曲線是不同的，兩者存在時(shí)間差△t.前者是現(xiàn)時(shí)價(jià)值，后者是現(xiàn)時(shí)對(duì)應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價(jià)值。抵押物折舊為直線時(shí)的情況如圖示，隨抵押價(jià)值的減少抵押貸款率漸增。
由上可知，權(quán)益較貸款本金要全面，時(shí)差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價(jià)值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格與抵押物抵押價(jià)值的比值。貸款期內(nèi)各時(shí)點(diǎn)抵押貸款率的值即是該案的抵押貸款率。若借貸個(gè)案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識(shí)均為右標(biāo)注），本章節(jié)開頭的答案就不是70％了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51％，至滿二年時(shí)則已經(jīng)成81.19％，這就是權(quán)益時(shí)差下的抵押風(fēng)險(xiǎn)，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。
四、抵押房地產(chǎn)的權(quán)利問題
房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來時(shí)的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權(quán)利是以登記為前提，通過讓渡來實(shí)現(xiàn)的。但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，而我們的抵押價(jià)值評(píng)估沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權(quán)利價(jià)格不評(píng)估進(jìn)去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權(quán)利交錯(cuò)，信息存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱。抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，但這個(gè)小于一定不能是抵押價(jià)值評(píng)估者的失誤所造成的，抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果一定不能發(fā)生估價(jià)對(duì)象權(quán)利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時(shí)已結(jié)構(gòu)封頂，市價(jià)為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價(jià)格銷售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項(xiàng)已支付。實(shí)際抵押人的權(quán)利價(jià)值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權(quán)人的情況，已被鎖定在銷售價(jià)格上。而部分銷售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項(xiàng)要?jiǎng)冸x，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務(wù)款項(xiàng)及相應(yīng)利潤(rùn)的扣除，都必須在抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)一并考慮。
另外，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一件事，有一開發(fā)商將銷售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利人的情況下，作動(dòng)遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔(dān)保之用，委托抵押價(jià)值評(píng)估。這例估價(jià)對(duì)象屬于抵押未設(shè)定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)方的權(quán)利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償部分（如再一次被動(dòng)遷，在上海則可獲得動(dòng)拆遷評(píng)估價(jià)格額20%的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）。如果一直維系未設(shè)定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人還要月月盡義務(wù)，年年擔(dān)責(zé)任，定期要貼錢。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對(duì)該房地產(chǎn)擁有的抵押權(quán)利價(jià)格該為多少。但從房地產(chǎn)權(quán)利證書和權(quán)利登記上，見不到已作動(dòng)遷安置之用的字樣，假如我們不堅(jiān)持一定要踏勘現(xiàn)場(chǎng)，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價(jià)對(duì)象的被安置居民。
我們還遇到將尚可使用年限為25年，&考試大&前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔(dān)保的情況，抵押人房地產(chǎn)權(quán)利的嚴(yán)重缺失情況是不少的，而且此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，抵押價(jià)值評(píng)估的價(jià)格就不可能再保證其評(píng)估的正確性了。因此，在抵押價(jià)值評(píng)估過程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估作業(yè)的正確性。
倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價(jià)值100萬元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。
抵押貸款期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格（如貸款風(fēng)險(xiǎn)金額）與抵押物價(jià)值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價(jià)值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。
抵押權(quán)人的權(quán)益、運(yùn)作中的時(shí)間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）。
其中，圖中鋸齒波實(shí)線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息。
但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過處分抵押物來清償時(shí)，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計(jì)算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計(jì)息基數(shù)的萬分之三計(jì)取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。
假定從不能正常付息至清償（或進(jìn)入訴訟程序）需9個(gè)月時(shí)間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個(gè)時(shí)點(diǎn)都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進(jìn)入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來。
其次，抵押貸款中的雙時(shí)差問題。從所附總圖可見，如在t3點(diǎn)出險(xiǎn)，處分點(diǎn)在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬元，假如t6時(shí)即為處分點(diǎn)，此時(shí)抵押物價(jià)值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價(jià)值曲線與抵押物抵押價(jià)值曲線是不同的，兩者存在時(shí)間差△t.前者是現(xiàn)時(shí)價(jià)值，后者是現(xiàn)時(shí)對(duì)應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價(jià)值。抵押物折舊為直線時(shí)的情況如圖示，隨抵押價(jià)值的減少抵押貸款率漸增。
由上可知，權(quán)益較貸款本金要全面，時(shí)差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價(jià)值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格與抵押物抵押價(jià)值的比值。貸款期內(nèi)各時(shí)點(diǎn)抵押貸款率的值即是該案的抵押貸款率。若借貸個(gè)案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識(shí)均為右標(biāo)注），本章節(jié)開頭的答案就不是70％了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51％，至滿二年時(shí)則已經(jīng)成81.19％，這就是權(quán)益時(shí)差下的抵押風(fēng)險(xiǎn)，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。
四、抵押房地產(chǎn)的權(quán)利問題
房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來時(shí)的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權(quán)利是以登記為前提，通過讓渡來實(shí)現(xiàn)的。但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，而我們的抵押價(jià)值評(píng)估沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權(quán)利價(jià)格不評(píng)估進(jìn)去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權(quán)利交錯(cuò)，信息存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱。抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，但這個(gè)小于一定不能是抵押價(jià)值評(píng)估者的失誤所造成的，抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果一定不能發(fā)生估價(jià)對(duì)象權(quán)利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時(shí)已結(jié)構(gòu)封頂，市價(jià)為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價(jià)格銷售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項(xiàng)已支付。實(shí)際抵押人的權(quán)利價(jià)值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權(quán)人的情況，已被鎖定在銷售價(jià)格上。而部分銷售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項(xiàng)要?jiǎng)冸x，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務(wù)款項(xiàng)及相應(yīng)利潤(rùn)的扣除，都必須在抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)一并考慮。
另外，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一件事，有一開發(fā)商將銷售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利人的情況下，作動(dòng)遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔(dān)保之用，委托抵押價(jià)值評(píng)估。這例估價(jià)對(duì)象屬于抵押未設(shè)定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)方的權(quán)利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償部分（如再一次被動(dòng)遷，在上海則可獲得動(dòng)拆遷評(píng)估價(jià)格額20%的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）。如果一直維系未設(shè)定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人還要月月盡義務(wù)，年年擔(dān)責(zé)任，定期要貼錢。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對(duì)該房地產(chǎn)擁有的抵押權(quán)利價(jià)格該為多少。但從房地產(chǎn)權(quán)利證書和權(quán)利登記上，見不到已作動(dòng)遷安置之用的字樣，假如我們不堅(jiān)持一定要踏勘現(xiàn)場(chǎng)，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價(jià)對(duì)象的被安置居民。
我們還遇到將尚可使用年限為25年，&考試大&前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔(dān)保的情況，抵押人房地產(chǎn)權(quán)利的嚴(yán)重缺失情況是不少的，而且此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，抵押價(jià)值評(píng)估的價(jià)格就不可能再保證其評(píng)估的正確性了。因此，在抵押價(jià)值評(píng)估過程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估作業(yè)的正確性。