經(jīng)濟(jì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率等。
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展
反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP 增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫(xiě)字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè)設(shè)施等的需求增加，由此 會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。
二、居民收入
居民收入水平及其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常，居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá) 到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資資或投機(jī)，例如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
三、物價(jià)
反映一般物價(jià)變動(dòng)的主要指標(biāo)有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)和生產(chǎn)資料價(jià)格指 數(shù)(PPI) 。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程 度的相對(duì)數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂(lè)教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。當(dāng)前中國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)。
價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買(mǎi)力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。
不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房?jī)r(jià)格、存量房屋價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率等。
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展
反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP 增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫(xiě)字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè)設(shè)施等的需求增加，由此 會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。
二、居民收入
居民收入水平及其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常，居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá) 到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資資或投機(jī)，例如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
三、物價(jià)
反映一般物價(jià)變動(dòng)的主要指標(biāo)有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)和生產(chǎn)資料價(jià)格指 數(shù)(PPI) 。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程 度的相對(duì)數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂(lè)教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。當(dāng)前中國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)。
價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買(mǎi)力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。
不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房?jī)r(jià)格、存量房屋價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。