房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣具有風(fēng)險性。但是，房地產(chǎn)估價又和其他經(jīng)濟(jì)活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價風(fēng)險具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。在一般經(jīng)濟(jì)活動中，人們所說的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因?yàn)樯鐣畔⒌牟黄胶猱a(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來不同方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟(jì)活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文分別從估價機(jī)構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源
估價風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
(1)估價機(jī)構(gòu)和人員。估價機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實(shí)價值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動主體以及未來的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時炸彈。
(2)經(jīng)濟(jì)活動主體。經(jīng)濟(jì)活動主體包括經(jīng)濟(jì)活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者;房地產(chǎn)交易活動中交易各方;房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權(quán)人等等。
(3)估價技術(shù)。在實(shí)踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術(shù)也是一個風(fēng)險源。
二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系
房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。
(一)政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
本文分別從估價機(jī)構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源
估價風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
(1)估價機(jī)構(gòu)和人員。估價機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實(shí)價值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動主體以及未來的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時炸彈。
(2)經(jīng)濟(jì)活動主體。經(jīng)濟(jì)活動主體包括經(jīng)濟(jì)活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者;房地產(chǎn)交易活動中交易各方;房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權(quán)人等等。
(3)估價技術(shù)。在實(shí)踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術(shù)也是一個風(fēng)險源。
二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系
房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。
(一)政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。