合同是當事人之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關系的協(xié)議。這種協(xié)議產(chǎn)生于當事人的合意，即當事人意思表示一致即在當事人之間產(chǎn)生合同法律關系。只要當事人依法達成協(xié)議即生法律效力(即法律約束力)。因此，依法成立的合同即生效，不需要登記。在現(xiàn)實中我們必須嚴格區(qū)分影響合同效力的登記和決定物權(quán)取得變動效力的登記。
應當指出，目前我國的法律法規(guī)對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的效力規(guī)定并不明朗，許多法律均規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等必須或應當?shù)怯?，但是，對不登記是否影響合同或其他原因行為并沒有明確。而法院審判實踐，確立了不辦理過戶登記的不動產(chǎn)買賣合同一律無效的原則。這樣就導致當事人利益保護的失衡。
比如，在當事人將同一(土地)房產(chǎn)賣給甲，甲支付價款并實際居住(使用)，但未登記(原因可能在出賣人，也可能在甲)。之后，原出賣人因地(房)價上漲，又將該地(房)賣與乙并迅速辦理登記。當乙起訴甲，要求搬出退還土地(房屋)時，法院會支持乙的主張。因為他已經(jīng)因登記取得所有權(quán)證書。但是，對于甲，法院則認定買賣合同無效，按無效合同判令出賣人退還已支付的價款給甲;如果法院認定出賣人有過錯的話，還可能給予適當?shù)难a償。
但是，如果采用登記只影響不動產(chǎn)權(quán)取得而不影響合同效力的觀點，那么，甲可以以有效合同向出賣人主張違約賠償，此時的賠償，即可包括預期收益或可預見的損失。這樣就可以更好地保護未能取得所有權(quán)一方當事人的利益，并對一地(房)二賣行為給予法律上和經(jīng)濟上的制裁。
有鑒于將登記確定為物權(quán)變動效力有利于平衡當事人利益，因此，我國正在制定的物權(quán)法即采取這樣的規(guī)則，將登記僅規(guī)定影響物權(quán)變動效力。但是，是否是所有的涉及不動產(chǎn)的登記均是僅影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力，則是需要進一步探討和明確的事情。比如房屋預售合同登記、房地產(chǎn)租賃合同的登記是合同生效要件，還是其他什么，就需要區(qū)分清楚。由于我國的《合同法》第44條第2款明確了法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，依照其規(guī)定，而合同法又用于不動產(chǎn)的買賣，因此，區(qū)分兩種登記在現(xiàn)實中具有非常重要的意義。
關于此，我們指出三點：第一，并不是所有的登記均影響合同的效力，如備案性的登記。只有明確規(guī)定登記影響合同效力時，才涉及合同的效力。第二，只有當合同行為涉及到物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)或其他變動且只有取得登記機關的證書，才視為取得權(quán)利時，登記宜確立為影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力。第三，在合同行為并沒有涉及到物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)或其他變動，而法律又規(guī)定必須或應當?shù)怯?，或者明確規(guī)定不登記合同不生效力，此時登記一般應為合同的生效要件。
應當指出，目前我國的法律法規(guī)對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的效力規(guī)定并不明朗，許多法律均規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等必須或應當?shù)怯?，但是，對不登記是否影響合同或其他原因行為并沒有明確。而法院審判實踐，確立了不辦理過戶登記的不動產(chǎn)買賣合同一律無效的原則。這樣就導致當事人利益保護的失衡。
比如，在當事人將同一(土地)房產(chǎn)賣給甲，甲支付價款并實際居住(使用)，但未登記(原因可能在出賣人，也可能在甲)。之后，原出賣人因地(房)價上漲，又將該地(房)賣與乙并迅速辦理登記。當乙起訴甲，要求搬出退還土地(房屋)時，法院會支持乙的主張。因為他已經(jīng)因登記取得所有權(quán)證書。但是，對于甲，法院則認定買賣合同無效，按無效合同判令出賣人退還已支付的價款給甲;如果法院認定出賣人有過錯的話，還可能給予適當?shù)难a償。
但是，如果采用登記只影響不動產(chǎn)權(quán)取得而不影響合同效力的觀點，那么，甲可以以有效合同向出賣人主張違約賠償，此時的賠償，即可包括預期收益或可預見的損失。這樣就可以更好地保護未能取得所有權(quán)一方當事人的利益，并對一地(房)二賣行為給予法律上和經(jīng)濟上的制裁。
有鑒于將登記確定為物權(quán)變動效力有利于平衡當事人利益，因此，我國正在制定的物權(quán)法即采取這樣的規(guī)則，將登記僅規(guī)定影響物權(quán)變動效力。但是，是否是所有的涉及不動產(chǎn)的登記均是僅影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力，則是需要進一步探討和明確的事情。比如房屋預售合同登記、房地產(chǎn)租賃合同的登記是合同生效要件，還是其他什么，就需要區(qū)分清楚。由于我國的《合同法》第44條第2款明確了法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，依照其規(guī)定，而合同法又用于不動產(chǎn)的買賣，因此，區(qū)分兩種登記在現(xiàn)實中具有非常重要的意義。
關于此，我們指出三點：第一，并不是所有的登記均影響合同的效力，如備案性的登記。只有明確規(guī)定登記影響合同效力時，才涉及合同的效力。第二，只有當合同行為涉及到物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)或其他變動且只有取得登記機關的證書，才視為取得權(quán)利時，登記宜確立為影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力。第三，在合同行為并沒有涉及到物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)或其他變動，而法律又規(guī)定必須或應當?shù)怯?，或者明確規(guī)定不登記合同不生效力，此時登記一般應為合同的生效要件。