《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》即將于2008年1月1日起施行,原《城市規(guī)劃法》屆時廢止。筆者從專業(yè)律師的角度,就兩個規(guī)劃法對城市開發(fā)建設(shè)作出的不同規(guī)定進行分析,供讀者參考。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》從總體來看改變很大,特別是針對城市房地產(chǎn)開發(fā)出臺了一些詳細的規(guī)定,主要包括以下方面:
一、明確劃分了以劃撥或出讓方式取得國有土地使用權(quán)在規(guī)劃許可階段的不同。
1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,不需取得選址意見書。
原《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務書報批時,必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。從該規(guī)定可知,任何建設(shè)項目在規(guī)劃階段首先辦理的手續(xù)應當是取得選址意見書。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出了修改,僅針對以劃撥方式取得土地使用權(quán)時,才需取得選址意見書?!冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定:按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目,以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前,應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。前款規(guī)定以外的建設(shè)項目不需要申請選址意見書。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和取得建設(shè)用地的前后程序不同。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定,建設(shè)單位在取得有關(guān)部門批準、核準后,應當向規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證,取得規(guī)劃許可后,再向土地部門申請建設(shè)用地,由土地部門劃撥土地。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定,建設(shè)單位應當先取得建設(shè)用地,在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后,向規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
二、對國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容作出了特殊的要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條、39條規(guī)定,土地出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的,該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。新法將規(guī)劃條件作為了土地使用權(quán)出讓合同的生效要件之一,嚴格要求合同雙方遵守控制性詳規(guī)的要求,不得擅自進行變更。這也表明,如果建設(shè)單位在建設(shè)過程中有違反規(guī)劃的行為,不僅僅是行政違法行為,被規(guī)劃部門除以罰款這么簡單,更嚴重是的行為性質(zhì)變化為違約行為,將會承擔違約責任,甚至導致被解除合同。
三、建設(shè)過程中規(guī)劃變更應承擔補償責任。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,建設(shè)單位必須根據(jù)規(guī)劃條件進行建設(shè),確需變更的,應當向規(guī)劃部門申請。規(guī)劃變更必須符合控制性詳規(guī),否則不能批準。批準后的規(guī)劃條件應當向土地部門備案。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放后,規(guī)劃部門變更規(guī)劃條件,給被許可人造成損失的,應當向被許可人補償。
修建性詳規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖確定后,不得擅自變更。確需變更的,規(guī)劃部門應當組織聽證會,聽取利害關(guān)系人的意見。給利害關(guān)系人造成損失的,應當予以補償。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中并沒有規(guī)定補償?shù)呢熑沃黧w,我認為應當本著誰受益誰補償?shù)脑瓌t,如果建設(shè)單位通過變更獲得了利益,就應當給予受損失的利害關(guān)系人補償。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》從總體來看改變很大,特別是針對城市房地產(chǎn)開發(fā)出臺了一些詳細的規(guī)定,主要包括以下方面:
一、明確劃分了以劃撥或出讓方式取得國有土地使用權(quán)在規(guī)劃許可階段的不同。
1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,不需取得選址意見書。
原《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務書報批時,必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。從該規(guī)定可知,任何建設(shè)項目在規(guī)劃階段首先辦理的手續(xù)應當是取得選址意見書。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出了修改,僅針對以劃撥方式取得土地使用權(quán)時,才需取得選址意見書?!冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定:按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目,以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前,應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。前款規(guī)定以外的建設(shè)項目不需要申請選址意見書。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和取得建設(shè)用地的前后程序不同。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定,建設(shè)單位在取得有關(guān)部門批準、核準后,應當向規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證,取得規(guī)劃許可后,再向土地部門申請建設(shè)用地,由土地部門劃撥土地。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定,建設(shè)單位應當先取得建設(shè)用地,在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后,向規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
二、對國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容作出了特殊的要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條、39條規(guī)定,土地出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的,該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。新法將規(guī)劃條件作為了土地使用權(quán)出讓合同的生效要件之一,嚴格要求合同雙方遵守控制性詳規(guī)的要求,不得擅自進行變更。這也表明,如果建設(shè)單位在建設(shè)過程中有違反規(guī)劃的行為,不僅僅是行政違法行為,被規(guī)劃部門除以罰款這么簡單,更嚴重是的行為性質(zhì)變化為違約行為,將會承擔違約責任,甚至導致被解除合同。
三、建設(shè)過程中規(guī)劃變更應承擔補償責任。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,建設(shè)單位必須根據(jù)規(guī)劃條件進行建設(shè),確需變更的,應當向規(guī)劃部門申請。規(guī)劃變更必須符合控制性詳規(guī),否則不能批準。批準后的規(guī)劃條件應當向土地部門備案。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放后,規(guī)劃部門變更規(guī)劃條件,給被許可人造成損失的,應當向被許可人補償。
修建性詳規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖確定后,不得擅自變更。確需變更的,規(guī)劃部門應當組織聽證會,聽取利害關(guān)系人的意見。給利害關(guān)系人造成損失的,應當予以補償。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中并沒有規(guī)定補償?shù)呢熑沃黧w,我認為應當本著誰受益誰補償?shù)脑瓌t,如果建設(shè)單位通過變更獲得了利益,就應當給予受損失的利害關(guān)系人補償。