[提要]越來越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤也讓房價(jià)隨之飛速上升。房價(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。
越來越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤也讓房價(jià)隨之飛速上升。房價(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。
“密密麻麻的高樓大廈，
找不到我的家。
在人來人往的擁擠街道，
浪跡天涯。
我身上背著重重的殼，
努力往上爬，
卻永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，
飛漲的房價(jià)……”
臺灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》，道盡了無房者的心酸與渴盼。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前，杜甫的詩句也表現(xiàn)了類似的情懷。自古至今，“居者有其屋”是大多數(shù)政治家、知識分子和普通老百姓的夢想。房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬，人們對此的努力從未間斷過。
改革開放以后，國家在住房市場化方面做出了巨大的努力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：改革開放伊始的1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2007年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)約28平方米，增長了4倍之多。住房的市場化改革，大大釋放了城市居民長期被壓抑的住房需求，加快了我國以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，群眾的居住條件也相應(yīng)得到了明顯的改善。
但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤也讓房價(jià)隨之飛速上升。房價(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。
這就是杜甫的詩與鄭智化的歌在今天聽起來仍然具有巨大感染力的原因所在。
第一聲驚雷
沒有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。
我國的房改從1978年便開始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關(guān)于住宅建筑的一番講話開始。
1980年4月的某天，鄧小平登上了北京前門附近的一座高樓。他鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，深有感觸地說：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算……這次談話無疑是中國房地產(chǎn)市場的“初春第一聲驚雷”，以后的近30年時(shí)間里，住房問題的解決始終是在小平同志此次畫的這個(gè)圈里兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
1979-1985年是我國房改的試點(diǎn)售房期，1986-1990年是提租補(bǔ)貼期，1991-1993年是以售帶租期等改革階段，然后從1994年起進(jìn)入全面推進(jìn)住房市場化改革的確立階段。
1980年，當(dāng)全國還熱衷于理論爭鳴時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已經(jīng)在房改方面銜枚疾行了——特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團(tuán)合作，深圳出地、對方出錢，共同開發(fā)了羅湖小區(qū)。一年后，中國第一個(gè)準(zhǔn)商品房小區(qū)“東湖麗苑”建成銷售。這個(gè)小區(qū)創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)業(yè)的很多個(gè)“第一”，比如住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理等。但因?yàn)橥恋剡€是政府劃撥的，所以還算不上完全意義上的商品房。
土地競拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中國土地市場發(fā)生了“驚天”之變——深圳會堂700人的會場座無虛席，轟動全國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它“驚天”，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)此舉有“違憲”之嫌。當(dāng)時(shí)的《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。但當(dāng)年深圳的發(fā)展急需資金，鄧公的一句“中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來”，讓當(dāng)時(shí)的特區(qū)領(lǐng)導(dǎo)決定斗膽一試。
4個(gè)月后，《中華人民共和國憲法》相關(guān)條款得以修改，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，沒有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。
在國人的翹首企盼下，1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開。該會議提出了我國房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃分期分批推行。于是，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。
也就是在這一年，新中國第一個(gè)“土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售”的完全意義上的商品房小區(qū)——“東曉花園”在深圳竣工。該項(xiàng)目單價(jià)每平方米1600元，上市后即銷售一空。
但不巧的是，這一年嚴(yán)重的通貨膨脹襲擊了中國，通貨膨脹率一度高達(dá)18.5%。因此，中央啟動了國民經(jīng)濟(jì)的治理整頓，這讓房改在此后3年時(shí)間內(nèi)基本陷于停頓狀況。
1994年7月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。這份決定正式開啟了城鎮(zhèn)住房制度的改革之路。
全面市場化
中國房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動機(jī)、一個(gè)燃料庫”。
1997年11月的一天，時(shí)任總理的朱镕基來到深圳視察工作，當(dāng)時(shí)還是萬科總經(jīng)理的王石受命進(jìn)行企業(yè)匯報(bào)。那時(shí)，萬科已經(jīng)是一家房地產(chǎn)特征很明顯的公司，他的發(fā)言引起朱镕基的興趣。
原本，王石認(rèn)為，兩三年內(nèi)，住宅產(chǎn)業(yè)不可能成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基發(fā)問。
“不能?！蓖跏幕卮鸷芨纱?。
“如果金融市場開放呢？”
“不能?！?BR> “消費(fèi)信貸放開，還不行？”
“兩年內(nèi)不行?！敝钡竭@句話出口，王石的觀點(diǎn)仍未改變。
“兩年內(nèi)，一定要把住宅行業(yè)做成支柱產(chǎn)業(yè)?！敝扉F基斬釘截鐵。
當(dāng)時(shí)，中國已經(jīng)實(shí)行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，在天津、煙臺等城市也都在搞試點(diǎn)。朱镕基此前在多個(gè)場合表示，要把住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。十幾年前，鄧小平曾高屋建瓴地提出：“建筑業(yè)是可以賺錢的，是可以為國家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門?！钡唧w如何增長和賺錢，朱镕基一直在考慮。
對于目前被高房價(jià)搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言，很難想象商品房發(fā)軔之難——從20世紀(jì)80年代開始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年東南亞金融危機(jī)倒逼中國發(fā)展內(nèi)需市場，恐怕商品房還會繼續(xù)紙上談兵。正是在這樣的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的對話。
而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進(jìn)入買房市場。
1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。據(jù)相關(guān)資料顯示：1998年全國住房貸款余額是426億元，此后呈爆炸性增長，1999年達(dá)到1358億元，2002年便激增至8253億元。
一個(gè)全新的市場——房地產(chǎn)市場，從此在中國燃起熊熊火焰。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，中國房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動機(jī)、一個(gè)燃料庫”。其中一架“發(fā)動機(jī)”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架“發(fā)動機(jī)”是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓，意義巨大；“燃料庫”則是個(gè)人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。
地產(chǎn)改革的缺陷制造了大批暴富人物
地產(chǎn)造富
那些如孫猴子一樣大翻筋斗的房地產(chǎn)暴富人物，終將會打回原形。
但令人遺憾的是，在商品房改革過程中仍然走了不少彎路。
首先是商品房改革不徹底、產(chǎn)權(quán)不完善，甚至《物權(quán)法》的出臺也沒能解決產(chǎn)權(quán)不完全的問題。
其次沒有嚴(yán)格區(qū)分商品房與保障房。2003年，商品房市場出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，政府放棄了對保障住房的承諾，將絕大多數(shù)人推入商品房市場，由此導(dǎo)致房價(jià)直線上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價(jià)格的非市場化，與較為徹底的放松管制的商品房定價(jià)，使得土地價(jià)格與商品房價(jià)格螺旋式上升。土地與商品房開發(fā)者、擁有者、貸款金融機(jī)構(gòu)，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯(lián)盟。
如此一來，房改成了“潘多拉魔盒”，既帶來了樓市繁榮、居住改善，也帶來了房價(jià)的扶搖直上。21世紀(jì)的頭三年，全國房價(jià)年漲幅還在3%-4%，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房價(jià)甚至在短短一年內(nèi)翻了一番。
2004年7月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號文，規(guī)定從同年8月31日起，采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結(jié)果消除了制度性腐敗，卻伴生了地價(jià)飛升、房價(jià)急漲的副作用。
越來越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤也讓房價(jià)隨之飛速上升。房價(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。
“密密麻麻的高樓大廈，
找不到我的家。
在人來人往的擁擠街道，
浪跡天涯。
我身上背著重重的殼，
努力往上爬，
卻永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，
飛漲的房價(jià)……”
臺灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》，道盡了無房者的心酸與渴盼。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前，杜甫的詩句也表現(xiàn)了類似的情懷。自古至今，“居者有其屋”是大多數(shù)政治家、知識分子和普通老百姓的夢想。房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬，人們對此的努力從未間斷過。
改革開放以后，國家在住房市場化方面做出了巨大的努力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：改革開放伊始的1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2007年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)約28平方米，增長了4倍之多。住房的市場化改革，大大釋放了城市居民長期被壓抑的住房需求，加快了我國以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，群眾的居住條件也相應(yīng)得到了明顯的改善。
但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤也讓房價(jià)隨之飛速上升。房價(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。
這就是杜甫的詩與鄭智化的歌在今天聽起來仍然具有巨大感染力的原因所在。
第一聲驚雷
沒有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。
我國的房改從1978年便開始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關(guān)于住宅建筑的一番講話開始。
1980年4月的某天，鄧小平登上了北京前門附近的一座高樓。他鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，深有感觸地說：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算……這次談話無疑是中國房地產(chǎn)市場的“初春第一聲驚雷”，以后的近30年時(shí)間里，住房問題的解決始終是在小平同志此次畫的這個(gè)圈里兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
1979-1985年是我國房改的試點(diǎn)售房期，1986-1990年是提租補(bǔ)貼期，1991-1993年是以售帶租期等改革階段，然后從1994年起進(jìn)入全面推進(jìn)住房市場化改革的確立階段。
1980年，當(dāng)全國還熱衷于理論爭鳴時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已經(jīng)在房改方面銜枚疾行了——特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團(tuán)合作，深圳出地、對方出錢，共同開發(fā)了羅湖小區(qū)。一年后，中國第一個(gè)準(zhǔn)商品房小區(qū)“東湖麗苑”建成銷售。這個(gè)小區(qū)創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)業(yè)的很多個(gè)“第一”，比如住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理等。但因?yàn)橥恋剡€是政府劃撥的，所以還算不上完全意義上的商品房。
土地競拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中國土地市場發(fā)生了“驚天”之變——深圳會堂700人的會場座無虛席，轟動全國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它“驚天”，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)此舉有“違憲”之嫌。當(dāng)時(shí)的《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。但當(dāng)年深圳的發(fā)展急需資金，鄧公的一句“中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來”，讓當(dāng)時(shí)的特區(qū)領(lǐng)導(dǎo)決定斗膽一試。
4個(gè)月后，《中華人民共和國憲法》相關(guān)條款得以修改，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，沒有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。
在國人的翹首企盼下，1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開。該會議提出了我國房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃分期分批推行。于是，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。
也就是在這一年，新中國第一個(gè)“土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售”的完全意義上的商品房小區(qū)——“東曉花園”在深圳竣工。該項(xiàng)目單價(jià)每平方米1600元，上市后即銷售一空。
但不巧的是，這一年嚴(yán)重的通貨膨脹襲擊了中國，通貨膨脹率一度高達(dá)18.5%。因此，中央啟動了國民經(jīng)濟(jì)的治理整頓，這讓房改在此后3年時(shí)間內(nèi)基本陷于停頓狀況。
1994年7月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。這份決定正式開啟了城鎮(zhèn)住房制度的改革之路。
全面市場化
中國房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動機(jī)、一個(gè)燃料庫”。
1997年11月的一天，時(shí)任總理的朱镕基來到深圳視察工作，當(dāng)時(shí)還是萬科總經(jīng)理的王石受命進(jìn)行企業(yè)匯報(bào)。那時(shí)，萬科已經(jīng)是一家房地產(chǎn)特征很明顯的公司，他的發(fā)言引起朱镕基的興趣。
原本，王石認(rèn)為，兩三年內(nèi)，住宅產(chǎn)業(yè)不可能成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基發(fā)問。
“不能?！蓖跏幕卮鸷芨纱?。
“如果金融市場開放呢？”
“不能?！?BR> “消費(fèi)信貸放開，還不行？”
“兩年內(nèi)不行?！敝钡竭@句話出口，王石的觀點(diǎn)仍未改變。
“兩年內(nèi)，一定要把住宅行業(yè)做成支柱產(chǎn)業(yè)?！敝扉F基斬釘截鐵。
當(dāng)時(shí)，中國已經(jīng)實(shí)行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，在天津、煙臺等城市也都在搞試點(diǎn)。朱镕基此前在多個(gè)場合表示，要把住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。十幾年前，鄧小平曾高屋建瓴地提出：“建筑業(yè)是可以賺錢的，是可以為國家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門?！钡唧w如何增長和賺錢，朱镕基一直在考慮。
對于目前被高房價(jià)搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言，很難想象商品房發(fā)軔之難——從20世紀(jì)80年代開始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年東南亞金融危機(jī)倒逼中國發(fā)展內(nèi)需市場，恐怕商品房還會繼續(xù)紙上談兵。正是在這樣的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的對話。
而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進(jìn)入買房市場。
1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。據(jù)相關(guān)資料顯示：1998年全國住房貸款余額是426億元，此后呈爆炸性增長，1999年達(dá)到1358億元，2002年便激增至8253億元。
一個(gè)全新的市場——房地產(chǎn)市場，從此在中國燃起熊熊火焰。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，中國房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動機(jī)、一個(gè)燃料庫”。其中一架“發(fā)動機(jī)”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架“發(fā)動機(jī)”是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓，意義巨大；“燃料庫”則是個(gè)人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。
地產(chǎn)改革的缺陷制造了大批暴富人物
地產(chǎn)造富
那些如孫猴子一樣大翻筋斗的房地產(chǎn)暴富人物，終將會打回原形。
但令人遺憾的是，在商品房改革過程中仍然走了不少彎路。
首先是商品房改革不徹底、產(chǎn)權(quán)不完善，甚至《物權(quán)法》的出臺也沒能解決產(chǎn)權(quán)不完全的問題。
其次沒有嚴(yán)格區(qū)分商品房與保障房。2003年，商品房市場出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，政府放棄了對保障住房的承諾，將絕大多數(shù)人推入商品房市場，由此導(dǎo)致房價(jià)直線上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價(jià)格的非市場化，與較為徹底的放松管制的商品房定價(jià)，使得土地價(jià)格與商品房價(jià)格螺旋式上升。土地與商品房開發(fā)者、擁有者、貸款金融機(jī)構(gòu)，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯(lián)盟。
如此一來，房改成了“潘多拉魔盒”，既帶來了樓市繁榮、居住改善，也帶來了房價(jià)的扶搖直上。21世紀(jì)的頭三年，全國房價(jià)年漲幅還在3%-4%，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房價(jià)甚至在短短一年內(nèi)翻了一番。
2004年7月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號文，規(guī)定從同年8月31日起，采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結(jié)果消除了制度性腐敗，卻伴生了地價(jià)飛升、房價(jià)急漲的副作用。